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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,综合分析,城西片区,老城区域,正大地块：,地块处于城西一带，占地,280,亩，容积率不高于,5,，建筑密度不低于,35%,。,地块平整，无拆迁。,金龙中央商业广场：,地块处于体育馆一带，占地,60,亩，容积率,4.8,，建筑密度,34.8%,。,地块场平已做，无拆迁,县政府,区域,北环线地块：,地块处于城北公安局斜对面，占地,90,亩,地块有定坡度，少量拆迁,地块简析：,从区位价值来看金龙是目前三块中离城区最近，道路及周边配套较好且进入性快场地已平整，其沿街面少，制约了商业价值；,从规模来看正大地域较大，具有70万体量优势，但片区配套不够完善，无强势配套优势；,北环线地块离金龙一街之隔，周围政府部门较多，整体地块拥有一定高差，进入性较慢。,综合评价,市场现状,目前城郊一带去化最好楼盘为芸苔芷岸、森林溪畔等中低密度居住社区，其宜居产品特性更易吸引贵阳、贵定等外地购置；,城区目前去化最好楼盘为龙城国际其紧邻县政府和收费站，较好区位优势及自身强有力商业打造，是带动楼盘整体热销的原因。,地块现状,正大属于城市西郊，其超大体量虽可能弥补一定缺乏，但受限区域区别开展及超高容积率，开发存在一定风险,金龙及北环线地块都紧邻老城区，能依靠老城区配套完成补给，但金龙地块进入性及景观资源更佳，其更具投资价值。,量化指数分析,从以上区位、配套、景观、交通、规划、进入,6,大价值体系综合分析来看，金龙地块最具投资价值。其短平快的特点能保证较好现金流。,综合市场、量化指数分析来看，金龙地块最具投资价值，其短平快的特点能保证较好现金流。,4,报告结构,经济测算,龙里城市概况,经济测算,工程地块分析,住宅市场分析,宏观政策分析,工程指标分析,商业分布考虑,工程仅临街体育路，西北侧靠近体育馆。建议商业延体育路及体育馆设计，以一层为主，最高设置两层。,工程规划设计分析,商业：社区商业面积和人口的比例根据中国一线城市有关资料显示为0.8左右，工程住宅开发套数预计1800套左右，按全国平均3.2计算，工程可居住人数5000余人，工程需5000社区商业来满足自身配套。综合现有区域商业价值和市场同区域楼盘商业情况，并结合工程自身条件来看，建议工程商业体量为1.5万。,地下室：按城市社区建筑设计标准，地下停车位不能低于0.5:1，建议工程地下室修建900个，按每个40核算，约36000。,住宅：工程最高地上建筑面积为177379，采取商业工程住宅面积最高可达162379万，由于工程密度较高，物业以高层20层-30层来排布设计。,1、商业：,目前老城区及县政府区域一层商业价格集中在25000-32000元/不等，二三层商业价格为8000-15000元/不等，目前整个区域在售商业不多，成交最好为龙城国际广场，其桥头堡的地理区位及众多品牌商家进驻是商业热销的主要原因。,工程商业现区位价值低于龙城国际广场，其商业主要考虑分布于体育路，非城市核心干道，综合各因素，建议2021年工程商业入市均价按15000元/入市。,2、住宅：,目前整体来看，市场成交商品房均价在2950元/左右，其高层均价主要集中在2800-3100元/。离工程最近龙城国际广场目前销售均价为2950元/。,为能形成快速去化目的，高于市场去化量，保证现金流，综合各个因素，建议2021年工程住宅入市均价按3050元/来核算。,工程价格定位,经济概算：,1、住宅：以3050元/平方米来入市销售，每年单价递增8%，每年销售量为当期的80%和上期20%，2021年住宅全部售罄。,2、商业：以15000元/平方米来进行入市测算，每年按8%递增测算，2021年开始销售至2021年售罄；,3、车位：按60000元/个，每年递增8%，4个销售期内销售率达45%，为400个。,经济概算总销售收入86642万元,投资核算地价按200万元/亩核算总投入61089万元,投资核算：,1、地价按200万/亩来核算，楼面地价为625元/。,2、住宅建安本钱为1400元/，商业和地下室分别为1800,2000元/；,3、其它费用是综合现有贵州及龙里市场来定的。,投资动态分析税后利润为19164.48万元,投资分析：地价按200万元/亩来核算，工程税后利润为19164.48万元，利润率为31.37%，工程可操作,投资核算地价按300万元/亩核算总投入66632万元,投资核算：,1、地价按300万/亩来核算，楼面地价为937,5元/。,2、住宅建安本钱为1400元/，商业和地下室分别为1800,2000元/；,3、其它费用是综合现有贵州及龙里市场来定的。,投资动态分析税后利润为15007.71万元,投资分析：地价按300万元/亩来核算，工程税后利润为19164.48万元，利润率为22.52%，工程可操作,THE END,THANKS,！,
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