万科发展战略演变

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2001年11月,*,万科发展及战略演变浅析,回顾万科发展经历及战略变化,简单分析战略变化原因,提出我们的建议,杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、左学琴、孙 敏、韩 洁、龙 昱,(,组长,),2001年11月,1,万科发展战略演变浅析,万科简介,1984,年公司以,“,现代科教仪器展销中心,”,的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的,60%,。,87,年公司更名,“,深圳现代科仪中心,”,，与日本,SONY,等公司建立了承销关系。,88,年政府批准股份化改组方案，定名,“,深圳万科股份有限公司,”,。,91,年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码,“,0002,”,。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为,“,中国房地产上市公司十强,”,之首。,2001年11月,2,万科发展战略演变浅析,万科发展简史,1984,1991,1993,混沌期,(,无战略,),边缘期,(,战略形成,),调整期,(,战略实施,),84,年公司成立，经营办公设备、视频器材,87,年兴办工业,88,年进入房地产,90,年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构,91,年确定综合商社发展模式,93,年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务,97,年转让属下工业项目,98,年转让属下广告公司,2001,年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务,2001年11月,3,万科发展战略演变浅析,混沌期的膨胀,伴随改革开放的高速、多元化扩张,2001年11月,4,万科发展战略演变浅析,混沌期的陷阱,高速、多元化扩张背后的问题,所有项目规模都很小，市场占有率极低。,面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。,业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。,2001年11月,5,万科发展战略演变浅析,边缘期的反思,(,多元,vs,专业,),1992,年经营情况分析,88-93,年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持,20%,以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。,91-93,年中国又进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。,2001年11月,6,万科发展战略演变浅析,边缘期的反思,(,多元,vs,专业,),1992,年经营项目分析,2001年11月,7,万科发展战略演变浅析,边缘期的反思,(,多元,vs,专业,),1992,年经营项目分析,2001年11月,8,万科发展战略演变浅析,边缘期的反思,万科的选择以及券商的建议,93,年,1,月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。,万科实际战略调整包括：,a,、,从多元化经营向专营房地产集中；,b,、,从多品种经营向住宅集中；,c,、,投放资源由,12,个城市向北京,.,上海,.,深圳,.,天津集中。,94,年,3,月，君安证券公开向万科提出改革倡议：,收缩工业、贸易、股权投资,保留文化公司,全力发展和充实房地产业务,2001年11月,9,万科发展战略演变浅析,1980,年，我国城镇年建设住房第一次超过,1,亿平方米,1993,年城镇年建设住房超过,2,亿平方米,1996,年建设住房超过,3,亿平方米,1998,年高达,4.7,亿平方米,预计,21,世纪前,20,年，每年需新建住房,4.86,亿至,5.49,亿平方米,明智的选择,我国住宅建设的成长回顾,2001年11月,10,万科发展战略演变浅析,调整期的变化,1994-2000,年经营情况回顾,2001年11月,11,万科发展战略演变浅析,调整期的变化,2000,年经营情况分析,93-96,年，国家紧缩银根，股市暴跌。,96-98,年，国民经济增速减缓，经济低迷，通货紧缩。但,93-98,年间 万科逐步走上专业化道路，利润稳步增长、净资产收益率稳步下降到,10%,左右的合理水平。万科的稳步发展让股东、管理层和员工心里有了底。,2001年11月,12,万科发展战略演变浅析,调整期的变化,2000,年经营项目分析,经过调整，毫无意义的,“,万科,”,已经变成了,“,城市花园,”,和,“,万佳百货,”,的代名词。万科地产被视为中国住宅地产第一品牌，万佳百货也雄居广东零售行业销售总额首位。,2001,年万科将万佳转让给华润公司，最终完成其由多元化公司向专业住宅地产公司的转变。,2001年11月,13,万科发展战略演变浅析,盘点万科,2000,年公司内部状况分析,财务状况：,2000,年末总资产,56.2,亿，净资产,29.1,亿，资产负债率,47%(,行业平均,70%),。可动用资金约,7,亿。股权分散，使得融资渠道十分狭小。,市场营销：,2000,年楼盘竣工,53.6,万平方，结算销售面积,54,万平方。住宅地产销售收入,24.5,亿，比,99,年增长,24%,，但应收帐款仅增加,3.5%,。物业管理率先通过,ISO9002,第三方国际认证。,“,城市花园,”,成为优秀住宅品牌。,土地储备：,2000,年土地储备,450,万平方，预计,2001,年新增年土地储备,300,万平方。预计,3,年内需用,30,亿补充土地。,组织管理：,形成了以房地产业务为核心的管理总部，新设立了设计部工程部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信息中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。,企业文化：,建立,万科周刊,、,万科新闻网,，并建立,“,人才是万科的资本；尊重客户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源,”,等理念。,2001年11月,14,万科发展战略演变浅析,盘点万科,万科,SWOT,分析,W,O,T,S,S,1,、,有明确的战略；,2,、良好的企业文化、优秀的企业品牌；,3,、市场分析、定位、营销能力强；,4,、物业管理水平较高；,5,、建立,A-house,系统，有效控制采购成本。,2001年11月,15,万科发展战略演变浅析,W,O,T,S,W,1,、,股权分散，决策难；,2,、,土地获取成本高；,3,、,土地储备少；,4,、,与政府沟通不好；,5,、,融资渠道窄。,盘点万科,万科,SWOT,分析,2001年11月,16,万科发展战略演变浅析,W,O,T,S,O,1,、,住宅商品化、产业化政策出台；,2,、,土地出让政策的改变；,3,、,住房金融改革,既扩大需求又扶持供给；,4,、,国民收入增长、国家人口增长；,5,、,市场出现分化（中产阶级增长）。,盘点万科,万科,SWOT,分析,2001年11月,17,万科发展战略演变浅析,W,O,T,S,T,1,、,政府参与低价房供应；,2,、,公司整体规模小,(,市场占有率在深圳也仅,5%,),；,3,、,入关后，原有管理、营销等优势丧失；,4,、,国内、外竞争者不断加入。,盘点万科,万科,SWOT,分析,2001年11月,18,万科发展战略演变浅析,展望未来,地产市场发展预测,政治、经济体制改革,公平机制完善,收入结构层次差距公开化，收入量化度提高,需求层次化：,高档住房（企业开发）,中档住房（企业开发）,低档住房（政府、企业共同开发）,房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。,消费群体层次化,2001年11月,19,万科发展战略演变浅析,展望未来,我们的建议,维持专业化战略，将,“,万科,”,建成中国住宅业第一名牌；,调整资本结构，扩大大股东持股比例，解决融资等问题；,开展资本运作，稳步扩大公司规模，借规模降成本；,增加土地储备，扩大市场占有率,(,比照香港情况应超,30%),；,集中精力开发中档住宅市场，放弃低档，关注高档发展；,加强人力资源培养，储备企业扩张、文化复制所需人力；,持续加强企业文化建设，在发展期应建立学习型组织。,2001年11月,20,