房地产项目开发流程课件

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,品 质 筑 就 美 好 生 活,房 地 产 项 目 开 发 流 程,主讲人：吴涛,房地产项目管理的三大目标,项目过程与最终产品的一致；,项目管理结果与公司战略的统一；,利益相关者的价值最大化,房地产开发流程三段论,第一阶段,土地获取项目策划设计管理,第二阶段,工程管理,成本管理,采购管理,第三阶段,物业管理,客户关系管理,营销管理贯穿项目始末,目 录,信任 分享 创新 共进 快乐,第一部分 项目开发流程,第二部分 工作中的思考,第三部分 结束语,目 录,第一部分 项目开发流程,一、土地的获取,针对土地使用权竞价出让的形式,1,、工作跨度,获取土地信息,签订中标通知书,2,、主导部门,发展中心,3,、工作流程,搜集整理土地信息,核实信息内容、部门内分析,项目投资测算（第一阶段）,综合评审,办理竞价手续,制定竞价策略,现场竞价成功,签订中标通知书,4,、各部门工作分工及重点事项,（,1,）总裁办：,决策，明确拿地意向,（,2,）发展中心：,土地信息的搜集整理，并核实相关信息的准确性,;,办理土地竞拍相关工作手续,部门内部测算；,（,3,）营销中心：,市场调研、初步项目定位,（,4,）财务中心：,资金运营估算。,（,5,）成本中心：,土地阶段成本预测（结合营销中心的项目初步定位展开）；,（,6,）工程中心或者区域公司：,工程条件评估,取得合适的土地是项目成功的基础，错误的判断将给项目带来致命的伤害，土地获取阶段的工作是公司经营能力的重要体现。我们应该明确产品发展的重点，进而确定土地拓展的方向，不要发散性的扩张，否则将直接导致开发工作质量的降低，更在经营管理过程中暴露出到自身能力的各种不足。,综述,二、项目策划、设计阶段,1,、工作跨度,签订中标通知书,取得建设工程规划许可证,2,、业务主导部门,设计中心、营销中心,3,、工作流程,项目定位建议及评审,概念设计及评审,建筑规划方案设计及评审,得建设工程规划许可,施工图设计,4,、本阶段工作目标,客户定位,产品策划,运营策划,客户是谁？,找到目标客户,做什么产品？,找到解决方案,确定项目目标,做成什么样？,5,、各部门工作分工及重点事项,（,1,）营销中心：,主导项目策划工作。期间需要完成的工作主要有：市场调查、市场定位、产品策划、完成项目定位建议报告，明确业态组合、产品配比、产品部品调研与建议、各类业态销售与经营建议（物业自持情况）,（,2,）设计中心：,选择设计单位、指导概念规划设计、方案规划设计、扩初设计、景观设计、施工图设计过程、为项目各类施工组织提供技术支持。,（,3,）成本中心：,多方案成本和投资测算比较分析。设计阶段投资分析、制定项目实施阶段的目标成本（施工图制作完成后）。,（,4,）城市公司与项目部：,项目整体开发计划的制定、项目目标运营书、项目前期的各项准备工作。,（,5,）开发部：,主要工作大项主要有,10,项，分别是：,规划条件咨询申请、,开发资质的办理,、立项批复、可研报告的制作、,用地规划许可的办理,、国有土地使用证的办理、向规划局进行方案咨询并及时反馈意见、设计方案招标手续,本阶段工作的开展应严格依照营销中心项目定位建议报告中的项目定位与产品配比实现设计意图，加强设计过程中各专业之间的沟通，及时掌握规划审批部门的要求与方向。降低沟通成本，提高效率。做到,市场风险最小化，物业价值最大化。,综述,三、项目实施阶段（工程、成本、开发、营销实施）,1,、工作跨度,取得建设工程规划许可,入住,2,、业务主导部门,城市公司职能部门及项目部,3,、工作流程,工规证,施工许可证,开盘,竣工验收,综合验收,开工,主体封顶,交付,（,1,）项目部：,现场管理、参与总包监理等各类合作单位的招标、满足各个开发节点实现的进度要求,（,2,）城市公司成本管理部：,目标成本管理、动态成本监控、主导总包监理等各类合作单位的招标。,（,3,）资金中心：,资金调配和运营，确保项目实施各阶段资金到位。,4,、各部门工作分工及重点事项,（,4,）开发部：,施工图审查,招标手续办理,现场踏勘,施工许可证办理,预售监管资金,预售许可证办理,配套手续办理（水电气热）,综合验收,施工许可之前的几个关键点：,图纸审查、招标手续办理、现场踏勘。物业合同的委托和备案，施工许可证的办理，预售许可证，配套水、电、气、热，综合验收。,从项目取得土地成交确认书，到综合验收完成，共需要接触,32,个政府、企业单位，需接触,136,个政府企业的下属部门，工作内容项约为,218,项。,开发工作人员要具备几个必要的条件,1,、良好的抗压和自我减压能力；,2,、开发流程的系统性和条理性要清晰，否则很容易走弯路。,3,、沟通能力强；,4,、要懂得基本的、相对全面的专业知识,5,、较强的责任心和良好的职业操守。,6,、积极、阳光的心态；,（,5,）营销中心,公司定的几个销售节点的任务要求，,1,、开盘：,30%,；,2,、主体封顶,60%,；,3,、交付,90%,以上，我这里简述一下营销管理的几个重点：,专业管理（日常管理）：,市场研究、客户研究、产品研究、营销各类数据库的建设。,项目管理（持续型）：,计划管理、费用管理、价格管理、销售目标管理、案场管理。,项目节点进度管理：,项目销售进度倒排期、节点任务达成率,这是房地产开发三段论中的第二阶段，也是过程最长的一个阶段，,也是产品物化形成的阶段，周期需要,2,年半以上，这个阶段主要的特点：,1,、由于周期太长，对项目过程管理的监控难度较大；,2,、外部接口多，协调和可控性难度大；,3,、标准化的程度的一致性难度较大；,4,、并行运作多，协调和计划控制难度大；,5,、不能出错，否则纠错的成本高，难度大。,这个阶段检验了全员的执行力、对产品的理解程度，是城市公司经营能力的主要表现阶段。,综述,1,、工作跨度,综合验收通过,入住后的物业管理常态,2,、业务主导部门,物业公司,3,、工作流程,物业方案策划,交房前的风险检查,模拟验收,日常服务,集中交房,四、物业服务,4,、关联工作部门及相关工作内容要求,（,1,）项目部：,实现交付的各类工程进度和质量要求，组织总包单位、监理公司共同参加实地检查，对检查及验收中出现的问题及时组织整改、检查。验收主要包括四项工作内容：房屋质量检查，设计及使用功能缺陷检查，交楼标准与合同附图核对，部品部件使用状态检查。,（,2,）营销部：,客户信息的交接，客户关系的交接与过度，协助入住工作的开展。,（,3,）开发部：,提供各类交付所需的材料。,（,4,）运营中心：,处理客户投诉，及时反馈并监督整改情况。,（,5,）物业公司：,策划物业服务方案并执行落地,我们的产品并非仅仅指园区的实体和硬件部分，还包括无形的软件部分，两者不能分割。所谓服务，是针对人的，就是对于住户的一种亲切和有效持久的影响，生活品质的影响。,宋卫平董事长,综述,持续满足业主的身体健康、心理健康、社会适应健康、道德健康的需求出发，通过提供业主包括涉及健康服务、文化教育服务、生活服务等内容在内的系统优质的园区服务，更好地帮助业主去尽享品质生活，实现理想居住的梦想。,同时，通过持续良好的服务表现提升开发企业的品牌价值。,五、从专业分工的角度横向梳理项目流程管理的目标和价值,项目论证,发展中心：,获取符合战略目标、有价值的土地资源，有效规避投资风险，实现投资收益指标。,项目策划,营销中心：,最大化挖掘土地价值和创造产品价值，制定与之匹配的客户定位、产品方案，实现公司的运营目标。,设计管理,设计中心：,产品价值的表现形式被正确表达，实现产品溢价并持续提升产品、品质，满足并超越客户需求。,采购管理,成本中心：,确保采购的产品（服务）品质、进度和成本持续符合公司要求。,工程管理,区域公司或项目公司：,实现进度、品质、成本满足公司及客户要求。,营销管理,营销中心：,实现公司销售目标，防范销售风险，提升产品附加值，促进客户满意度及品牌价值的提升。,客服管理,营销、物业、运营中心：,客户忠诚，并通过客户端反馈，实现项目开发能力的持续提升。,成本管理,全员参与：,全程管理成本，确保项目效益目标实现，促进打造高性价比产品的能力持续提升。,资金管理,财务中心：,优化资金结构，拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，提高整个企业经济效益。,核心目标,创造价值,提升业绩,持续增长,目 录,第二部分 工作中的思考,1,、营销的真谛,2,、如何实现目标,一切行为皆为营销！,对目标要有深刻的理解能力；,对待目标的态度：坚定信心，勇往直前。,目 录,第三部分 结束语,房地产行业，是一个辛苦和劳心的行业。要使自己的产品和服务得到客户和各界的认同，要在竞争中生存和发展，需要许许多多的人劳心伤神并付出艰辛的劳动。,房地产企业在充分竞争的时代，面临着提高产品品质和服务精致程度的必然要求，否则，下场必定是悲惨的。而要把产品和服务的精致作为生存和发展的前提，就意味着在产品的孕育、生长的长达数年的过程中，在创意、策划、前期、规划设计、工程实施、产品营销、物业管理等一系列过程中，每一个环节都不能松懈，每一个局部和细节都必须是认真重视，竭尽心智。,我永远相信只要永不放弃，我们还是有机会的。最后，我们还是坚信一点，这世界上只要有梦想，只要不断努力，只要不断学习，不管你长得如何，不管是这样，还是那样。,今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝对大部分是死在明天晚上，所以每个人不要放弃今天。,马云,Thank You!,