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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国地产商域网,?房地产筹划大全商业地产营销筹划? 团圆网,中国地产商域网,来上海，来南京路，来新天地,去南京，去新街口，去1912,到常州，到哪里？,每一座有历史的城市都应该有一位独一无二的商业领袖,这位“领袖的气质不仅要具备,“显赫的地位中心地段,“名门的气质稀缺资源,更要具备博古通今，浓缩这座城市文化脉络的,文化内涵,在江南，龙城，常州,南大街不是领袖,北大街不是领袖,莱蒙都会不是、泰富不是,购物中心也不是,新天地反映大上海,1912定格南京,北岸天街只属于江南常州,所以，报告主要论述的是怎样,开掘本案的最大价值,成为常州的商业领袖,第一话、领袖身份定位建议,第二话、领袖装束规划建议,第三话、领袖管家租售模式,第四话、领袖登场推广策略,一、领袖身份定位建议,中心性市中心核心地段,常州市市级商业中心核心区域，商业气氛浓厚，形成了火车站、南大街、文化宫三大商圈，本地块正处在文化宫商圈最核心的区域，是核心中的核心。,本案,1、身知名门，地位显赫是成为领袖的根底条件。,沿延陵路分布、围抱历史保存建筑群，东面为文化宫广场绿地相当于人民广场，南面沿商业街延陵路，延陵路对面是购物中心和常州大酒店、中信投资广场高档写字楼，西面是小河沿小型广场绿地，北面是迎春步行街。,文化宫广场,购物中心,历史建筑,BRT2号线,泰富广场,投资广场,常州大酒店,迎春步行街,稀缺性不可再生的珍惜地块,前后北岸原是三面环水的半岛，古称白云尖。明清以来，名士云集、灿假设群星，是常州的文脉所系。在明末清初，这里就出了4名状元、2名榜眼、2名探花。,唯一性历史文化内涵,易居观点：,根据本案的地块情况我们判定：,地处市中心商圈核心的前后北岸地块商业工程价值应该将被最大化挖掘、发现，其身份将无法再被复制或超越，在剧烈的市场竞争中脱颖而出，成为城市的商业领袖。,定位原那么一、利用商圈的整体效应,定位原那么二、差异化经营形成互补,定位原那么三、文化与商业价值结合,虽然有了成为领袖的优越根底条件，但同时我们也要看到周边的剧烈竞争，在这种情况下，怎样变竞争威胁为优势，怎样对工程进行准确的定位，怎样形成独特的自身优势是本案成功的重点。,2、,审时度势，统揽全局是成为领袖的重要因素。,常州市中心高档购物商业物业面积大约35万，市区餐饮面积大约15万,目前市中心商业平均入住率85，需求相当旺盛,市中心商业底层租金在2025元/天/,精品及中高档餐饮娱乐在中心商圈，尤其是文化宫商圈仍然比较缺乏,文化宫商圈目前已有商业经营单一，消费的延续性很差,6,4,1,2,5,3,7,8,9,1、文化宫广场（24,000平方米）,2、购物中心（60,000平方米）,3、泰富广场（20,000平方米）,4、南大街（120,000平方米）,5、泰富百货（15,000平方米）,6、莱蒙都会（300,000平方米）,7、新世纪商城（30,000平方米）,8、新城惠商项目（未来供应）,9、本项目,文化宫商圈概况,原那么一、强化商圈的整体效应,结论1、由于文化宫商圈已有的成熟度和知名度，本案定位的重点就在于寻求商圈的结构缺憾，与整体商圈形成良好的互补。,优势,劣势,1、具备了商业的商业价值效应；,1、竞争激烈，新项目不容易进入商圈；,2、商圈辐射范围已经形成，有利于节约项目推广成本。,2、定位难，经营空间小。,结论2、目前商业能很好的实现shopping的功能，而“mall的功能为空白,因此，以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅是本案工程成功定位关键，形成与商圈经营的互补。,原那么二、差异化经营形成互补,文化宫商圈是融文化、休闲、商务、购物于一体的综合性商贸功能区。该商圈已形成购物中心、泰富广场、文化宫购物街、迎春步行街及延陵西路商业街等商业网点设施。,商圈气氛单一，没有持续性消费和多元化体验式消费场所，商圈内主要的商场都是以购物为主，餐饮、娱乐、休闲场所欠缺。,主题确实定对商业的价值是一种升华,专业市场、百货商场、超级市场、连锁店,单一的市场与经营定位不再是商业成功的法宝，随着竞争的日益剧烈和消费者消费要求的提高，主题商业已经成为一种趋势。文化与商业的结合创造超越商业本身的高价值。,原那么三、文化与商业价值结合,结论3、延续,前后北岸徽派江南建筑风格、以江南常州文化精髓为底蕴、并注入现代时尚的商业元素，成就本案独具特色的商业价值。,领袖名讳：新城北岸天街,前后北岸标示地段和文化内含；天为上，凸显贵气；街，直接说明是商业工程。,产品标签：江南尚品廿六金坊,常 州 城 市 客 厅,突出文化品味，具有地域和城市特色，数量稀缺，价值连城。,定位官衔：江南第一名街,申请“江南第一名街的桂冠，提升商业价值。,易居观点：,根据以上原那么对工程进行总体主题定位：,Logo建议及局部VI,Logo建议及局部VI,Logo建议及局部VI,Logo建议及局部VI,Logo建议及局部VI,Logo建议及局部VI,上海有新天地,南京有1912,常州有北岸天街,2、领袖的出现都有相同的共性，成功的先例可以印证本案定位的正确性和未来的开展空间。,常州作为长三角中心城市，可以参考上海和南京领袖级文化主题商业进行考证和规划，通过三者的比较可以验证我们定位的可行性。,产品,上海新天地,南京1912,常州北岸天街,区位,邻淮海中路，距离南京路1000米,邻长江路、珠江路,距新街口1000米,延陵路文化宫商圈核心，距南大街1000米,新天地、1912、北岸天街都位于市中心核心商圈范围内，且距离最核心的中心点在一公里辐射范围之内，商业气氛和人流量都有保证。,地段、人流,产品,上海新天地,南京1912,常州北岸天街,文化依托,石库门建筑群、海派文化,总统府遗址、民国建筑,前后北岸江南文脉、,徽派建筑,三者都毗邻拥有历史底蕴的文化建筑群，并以此为依托，把商业价值和文化结合，共同形成文化商业街。,文化底蕴,产品,上海新天地,南京1912,常州北岸天街,产品定位,具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街,餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区,龙城唯一以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的商业综合体，常州的“城市客厅”,主要经营业态,餐饮为主、补充休闲、娱乐、商业,茶座、休闲、餐饮、酒吧,餐饮、娱乐、休闲、文化,三者都是集餐饮、娱乐、休闲、文化为主要经营业态的综合性商业街区，都定位于国际水准。,主题定位,产品,上海新天地,南京1912,常州北岸天街,体量,占地面积3万多平米,商业面积6万平米左右,占地2万多平米,商业面积3万平米,占地面积1万多平米,商业面积1.5万平米左右,城市常住人口,1845万,741万,435万,三者的商业面积都不大，但都是浓缩城市精华的精品，都具备国际水准，城市常住人口都能够支撑如此的商业模式。常州的人均收入还略高于南京。,体量及人口,产品,上海新天地,南京1912,常州北岸天街,客群定位,上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,新富阶层、中产阶级、城市白领、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,三者的客群定位都是城市中上层，外籍人士等中高端客户，这局部客群有足够的消费能力和对高层次消费的需求。常州存在这批高消费群体，同时他们不断的寻求新的更高水准的餐饮、休闲、娱乐场所。,消费群体构成,以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。,北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部是为这一枝独秀供给养分的绿叶。,易居观点：,根据以上比照来看三位领袖的各方面条件都非常类似，为本案主题定位的可行性提供了充分的依据 。,二、领袖装束规划建议,穿衣戴帽与个人的品味和身份相对应的，一个领袖商业的规划更需要能更好的表达其文化主题，文化与商业价值的有机结合是本案规划的重点，他将在后续的运营过程中持续发挥作用，增加商业的附加价值。其主要通过以下两点来表达：,衣着：通过工程的建筑外观来表现，如建筑风格、结构、颜色，建筑组团的分割形式等。,佩饰：通过工程的购物气氛表现，如环境营造、店招设计、小品设计、形象展示、POP广告等。,建筑风格,上海新天地:以老石库门建筑为基调，保存了老弄堂的形式；但在新天地中大量使用了现代元素，包括钢化玻璃、不锈钢等建材和霓虹、喷绘等工艺制作的店招，使之具有国际化的感觉。,上海新天地与石库门,南京1912 ：保存了一局部民国时期的老建筑，总统府也在其环抱之内，整个街区仿造民国时期的建筑风格，同时也采用了铝合金窗等现代元素；形式各异的灯箱与橱窗设计在文化中渲染出强烈的商业气息。,南京1912的民国,南京1912 某餐厅内部的时尚装修,民国建筑中的现代楼梯,建筑高度提炼斗角、重檐，徽派建筑的马头墙等中国传统建筑标志性符号；,颜色以黑、白、灰为主，其间点缀朱红等色彩，形成古朴、典雅的色调。,常州新城,北岸天街的前后北岸,江南风情,现代元素,北岸天街即以徽派建筑为蓝本，依托前后北岸的文化根底，营造“江山代有才人出 各领风骚数百年的江南文化商业街，同时也需要参加时尚的建筑元素，与现代融合，加强商业气氛。,商业形态,上海新天地的街区,新天地的老弄堂自然形成步行街区,南京1912的街区布局,南京1912狭长的地形也规划为步行街区,街区布局,通天旺铺,本案地块地形狭长，建议规划为步行商业街，楼栋错落有致地布置在区域内，形成内街可以使行人自由穿梭，同时保持视线的通透，提升商业价值。,每栋商铺为二到三层有天有地的通天旺铺,局部可设计露台;,单侧需要设计外跑楼梯,每层设置进户门及一个卫生间.招商时方便纵向与横向的自由分割。,招商业态,南京1912业态比例,业态,占比,茶座,14%,休闲,20%,酒吧,36%,餐饮,30%,品牌档次,占比,国际一线品牌,40%,区域一线品牌,30%,本地一线品牌,30%,南京1912品牌分比例,参考南京1912业态及品牌比例，同时结合常州本地餐饮与娱乐消费需求旺盛的情况，建议本案的业态定位以高档餐饮娱乐为主体，配合其他的文化、效劳等业态。,餐饮茶座：连锁快餐、西餐、咖啡与茶座等45%,休闲娱乐：休闲洗浴、酒吧等35%,精品购物：男女服饰、佩饰精品店10%,文化效劳：书吧、画室、乐器店等10%,品牌档次,占比,国际一线品牌,30%,区域一线品牌,30%,本地一线品牌,40%,餐饮：,福记、塘桥老哥、紫缘大酒店；,粤鸿和 、山度仕、九佰锅 、桃云轩 、俏江南 、鹿港小镇 、花膳 、逸叶源 、茶客老站 、庆善园 、立煌；,米罗咖啡、一茶一坐 、星巴克 、麦当劳、肯德基等,休闲娱乐：,苏荷、百度酒吧、蓝色轨迹、玛索、BBKING、乱世佳人、罗森堡、乌克兰风情吧、西津足道、佰草集、香住SPA等,面积分割,商家名称,经营面积（平米）,百度酒吧,3000,ACE CLUB（立煌）,1500,星巴克,470,九佰锅,900,俏江南,1600,戴维营,500,SOS酒吧,700,茶客老站,1000,罗森堡,1000,南京1912局部商家经营面积,自由分割,租售分开,由于餐饮娱乐经营面积需求较大，建议每个独立的通天旺铺总面积在400-2000平米,其中可以设置2个到10个独立产权,每个独立产权面积约为100-150平米总价在500-750万,出售时便于多个投资者分散购置。,自由分割,租售分开,出租时可以整栋招商，也可以每栋楼根据不同的面积需要分割，纵向按照楼层，横向根据间数，自由灵活，充分合理利用空间，保证招商经营者的需求。,地下商业,地下一层：建筑风格,与地上的商业风格统一，,面积区间,控制在10-15平米左右为一个单位，根据进一步市场调研进行分割，定位为地下文化购物广场，直接定价出售。,地下二层：,地下二层价值最低，总建面积不大，可以直接招商一至两家商家，长期低价出租，如桌球厅、游戏厅、画廊、古董店、超市等等，作为地上商业的附属配套，完善商业街的功能性。待地上商业成熟经营后再分割出售。,先招商，委托专业管理公司经营管理，商业气氛逐步形成之后再将物业出售。,三、领袖管家租售模式,先招商经营后出售,优势：,1、有利于统一管理，保证经营秩序，有利于形成工程品牌。2、良好的经营管理形成最正确的商业气氛，商业领袖的风范呈现在眼前，极大增强投资者信心，价值最大时进行销售。,劣势：,1、时间较长，会延长开发商资金运转周期,2、经营压力大，风险较高,以租赁模式销售，经营商家以较高的租金租赁物业，经过一段时间后拥有物业,三、领袖管家租售模式,以租代售,劣势：,1、一般大型经营商家不会购置物业,2、资金回笼慢,售后回租经营,先行销售，同时开始招商确定租赁商家；,然后回租，委托给专业管理公司经营管理。,优势：,1、短时间之内就可以回笼资金；,2、承担的风险较小。,劣势：,1、招商时间要求较高，建设速度与招商速度决定利润收益；,2、给投资者的信心缺乏，不利于价格的拉升，销售压力较大。,以售后回租的模式为主要销售模式；,无论以何种模式进行销售，本案假设实现定位，必须引进经验丰富的经营管理团队。,易居观点：,通过对以上几点租售模式的分析，结合开发商8月开始销售的要求，易居认为：,四、领袖出场营销策略,1、工程价值定位：本案处于成熟商圈，本身商业价值已被市场公认，所以在营销推广上主要是增加工程附加值，实现利润最大化。,2、工程增值手段,树立工程品牌：龙头企业 龙城商业领袖,牵手政府炒作：前后北岸 新城北岸天街,文化价值炒作：江南第一名街 常州城市会客厅,通过炒作工程的文化品牌附加值，加强北岸天街的领袖地位，其唯一性、稀缺性形成超价值的商业传世之作。,3、营销策略,招商成功是销售的根底，大型品牌商家的成功招商对于坚决投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。,区域正常租金百分比,工程进度,第一年,0%（免租）,装修试营业半年,第二年,50%,正常营业,第三年,75%,正常营业,第四年,100%,正常营业,招商策略：首先以优惠政策引进大型品牌经营商家,销售策略：以稳定的高回报吸引投资客,客户购置签约后，开发商同时签署三年租赁合同；,三年期满后移交给经营管理公司管理，与经营商家续签合同；,客户享受连续三年7%-8%高额回报，每年按约定收取租金。,价格策略：在保证投资者收益的根底上转嫁风险,由于招商过程中的优惠措施和销售过程中的回报措施，中间产生一定的差额，此局部金额应在保证投资者收益的前提下增加于售价内，以降低开发商风险，保证利润。,以目前文化宫附近一层商铺租金20-30元/平米/天计算,3层商业综合整体租金根本可以到达15元/平米/天计算,一个400平米三层商业,一年的租金为：15*400*365=219万,一年5%投资回报率售价：2190000/0.05/400=10.95万/平米,一年10%投资回报率售价：2190000/0.1/400=5.475万,/平米,销售形式-商铺拍卖,拍卖销售模式一般在升值空间大，客观条件优越的商铺销售中使用。通过拍卖叫价，可以抬高地块的价值，聚集旺盛的人气，提升商铺的价格。,7-8月,先做意向招商,招租大品牌、需求面积大的长期商家2-3家,给以优惠的招商条件；根据招商商家要求做出规划调整；,9月, 先开出临延陵西路转角组团,做拍卖销售,首期拍卖应保证成交，所以前期需要积累一批意向客户，做客户摸底工作。,招商-拍卖-招商-拍卖,媒体通路,工程基地围墙：凭借本地块的中心属性，只要在地块周边竖起有特色的广告大牌，短时间就可以在全城引起关注；,新闻炒作：本案周边成熟的商业气氛使推广本钱大大降低，其本身地块价值已被公认，通过新闻炒作其附加值更加有效；,群众媒体：群众媒体只用来做前期形象的提升和销售信息的广泛告知即可；,户外广告：户外广告是形象建立的重要手段，领袖形象地确立意义重大，市中心必须建立强力的视觉冲击。,通过对工程的准确定位，挖掘其内在的文化内涵，形成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行方案，,新城北岸天街必然常州的商业领袖，“江南第一名街即将面世。,易居观点：,通过以上分析，易居认为：,汇报完毕！,谢谢聆听！,内容简介：,一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、工程工程、营销筹划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量,二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业,三、企业实战开发商、代理商、广告公司：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火,四、热点城市覆盖全国绝大局部地区：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛,五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！,由于篇幅所限，以下仅列出2021年更新的局部资料,如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取假设干资料，联系客服验证！,更多详情介绍请登陆：,联系QQ：1323556639,?2021年中国房地产宏观调控走向分析?-41页 pdf?2021年上半年全国房地产市场研究报告?-163页 pdf?2021年上半年北京别墅销售排行?-2页 pdf?2021年8月上海房地产市场月度报告?-38页 ppt?2021年8月南通房地产市场成交分析?-6页 word?2021年8月哈尔滨房地产市场月报?-18页 word?2021年8月成都房地产住宅市场成交分析?-8页 word?2021年8月北京房地产商业地产市场分析报告?-7页 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