常熟华府天地商业裙房招商定位报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,PPT,文档演模板,Office,PPT,19 十一月 2024,常熟华府天地商业裙房招商定位报告,27 九月 2023常熟华府天地商业裙房招商定位报告,1,目录,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T 分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,2,目录 第一篇 项目概况,项目概况,一、项目介绍:,华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处,紧临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传统的方塔商业步行街约5分钟车程,。,项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业长度近270米。,本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2来设定，也应该有接近300个车位可以提供给商场的消费顾客使用，体现出高档商业配套的特质。,3,项目概况一、项目介绍:3,项目概况,号楼,A楼,B楼,C楼,D楼,单层面积,1,685m,2,1,537m,2,1,645m,2,724m,2,层数,4,2,2,2,产权总面积,3,370m,2,3,074m,2,3,290m,2,1,448m,2,产权商铺数量,30,2-4层不算,43,53,22,层高,1,4F:5.4M,2,3F:4.5M,5.4M,1F:5.4M,2F:4.5M,5.4M,二、项目基本情况,4,项目概况号楼A楼B楼C楼D楼单层面积1,685m21,537,项目平面俯视效果图,5,项目平面俯视效果图5,项目一层平面图,6,项目一层平面图6,项目二层平面图,7,项目二层平面图7,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T 分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,8,第一篇 项目概况,项目所处区域商圈图,9,项目所处区域商圈图9,住 宅,其 他,办公楼,政府机关,类 型,物业名称及内部商业,商 业,1.明日枫林 2.湘江苑 3.五星新村 4.海枫公寓 5.虞园新村 6.香格丽花园,酒 店,工业厂房,金融服务,1樱花日本料理 2物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3香园大酒楼,4新月饭庄 5国际商业城 6意源世纪广场 7药房 8经贸大厦,（天盖拍卖、潮港城大酒楼）,9常客隆,（大娘水饺）,10两岸咖啡 11海虞雕塑广场,1天铭国际大酒店 2裕坤国贸广场,（喜来登酒店、酒店式公寓）,1经济技术开发区办公楼 2物回大厦,（菜根潭、欧玛西餐咖啡）,3国际商业城 4经贸大厦,（天盖拍卖、潮港城大酒楼）,5世贸广场,1中国邮政 2中国联通 3苏州市商业银行 4交通银行 5中国电信,6证券公司 7太平洋保险 8建设银行 9都邦保险 10海通证券 11人寿保险 12中国银行 13农业银行 14中国移动营业厅 15中国人寿营业厅 16中国联通营业厅 17建设银行 18常熟市农村商业银行,19浦发银行 20人民银行 21太平洋保险 22工商银行 23中信银行24常熟市农村商业银行 25中国人寿保险,1.海关 2.地税局 3.国税局 4.总工会 5.安全生产委员会 6.工商行政管理局 7.常熟市广播电视 8.常熟市检验检疫局 9.常熟市环保局 10.常熟市计划生育委员会 11财政局 12检察院 13市政府 14法院 15常熟市经委,1.双猫厂房,1体育馆,商圈内商业网点明细,10,住 宅其 他办公楼政府机关类 型物业名称及,商圈分析,海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。,枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中心的距离最短。,本项目所在区域（周边3个街区之内）缺乏,集约的商业配套，即便已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。,目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求大都在区外发生消费。,11,商圈分析海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T 分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,12,第一篇 项目概况,S.W.O.T,机会（Opportunities）,项目整体规模量不大，错位规划的优势随时会被其他项目赶超,离方塔街距离近，易受成熟商业的竞争威胁,项目周围在建项目带来的挑战,新的文化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制,WT,ST,威胁（Threats）,本项目尽管存在诸多缺点，但是补缺型商业的设置和未来专业的管理引导，致使商家短期获得成功的几率较大,WO,SO,项目周边商业环境相当弱势,支持餐饮进入的针叶设施配置有局限,售后返租的小商铺对于内部装修投资较大的产业有租期过短的局限,缺点（Weakness）,优点（Strength）,内部能力,外部环境,地区零售购买力强,新兴CBD区商业需求比较集中,项目周围和海虞路沿线集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势,车流量大，可到达性较好,沿海虞路面宽，视觉效果好,商业内街的设计便于购物顾客序流动,四个区相对独立，使布局清晰、结构完整,CBD型商业带给常熟新的机遇，而本项目握有交通便捷和供应时机良好的优势机关的公务消费需要,定向顾客人流匮乏，与商务区内高素质消费人群的消费接触时间短；,附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；,13,S.W.O.T机会（Opportunities）离方塔街距离,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T 分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,14,第一篇 项目概况,常熟市消费力分析,一,、,常熟市城市人口数量,53.5,51.27,104.77,2005年,53.31,51.00,104.31,2004年,53.03,50.83,103.80,2003年,万人,万人,万人,单位,女性人口数,非农业人口数,年末总人口数,指标,15,常熟市消费力分析一、常熟市城市人口数量53.551.2,常熟市消费力分析,2003年全市城镇居民人均可支配收入达到12,373元,人均生活消费支,出为7,741元,同比分别比往年增长20.5%和19.5%;,2004年全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元,人均生活消费支,出为10,305元,同比分别比往年增长21.5%和29.7%;,2005年全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元,人均生活消费支,出为11,692元,同比分别比往年增长14.4%和13.5%;,二,、,居民收入情况分析,16,常熟市消费力分析 2003年全市城镇居民人均可支配收入达到1,常熟市消费力分析,根据常熟市居民家庭抽样调查资料显示,2005年居民人均消费支出11691.81元,同比增长13.5%;其中服务性消费支出为3,547.32元,同比增长20.2%,服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一,它的高幅增长标志了居民生活质量的快速改善。,餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点,2005年居民人均食品消费支出为3,857.70元,同比增长16%。,三,、,居民消费状况说明,17,常熟市消费力分析根据常熟市居民家庭抽样调查资料显示,200,常熟市消费力分析,据数据统计,2006年上半年常熟市城市居民人均可支配收入比去年增长12%,收入的增长为居民的消费的增加提供了先决条件,也为消费结构的优化提供了可能,。上半年城市居民人均消费性支出为6963.95元,同比增长了6.1%。,四,、,2006年上半年居民消费结构分析,18,常熟市消费力分析 据数据统计,2,常熟市消费力分析,2006年16月八大类消费比例增减情况,消费支出金额（元）,2022.21,499.8,307.99,237.27,262.58,714.63,370.5,1808.9,0,500,1000,1500,2000,2500,2005,年,2022.21,499.8,307.99,237.27,714.63,370.5,262.58,1808.9,2006,年,2022.21,637.75,347.41,294.69,861.84,666.86,314.05,1437.95,比例,0.00%,27.60%,12.80%,24.20%,20.60%,180.00%,19.60%,25.80%,食品,衣着,高档耐用品,医疗保健,教育文化娱乐,居住类,杂项商品,交通,19,常熟市消费力分析 2006年16月八大类消费,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T 分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,20,第一篇 项目概况,本项目的目标消费群体,一、项目目标消费群体调研,根据本项目地理位置,对项目所处商圈及其它部分商圈消费人,群以抽样问卷调查的形式进行调研。被调研对象主要以政府,机关、金融机构工作人员;企事业单位员工;个体私营业主等,具体调研情况如下:,21,本项目的目标消费群体一、项目目标消费群体调研21,本项目的目标消费群体,调研样本年龄构成,0,10,20,30,40,所占比例,所占比例,10,29,38.1,18.6,4.3,20以下,21-30,31-40,41-50,50以上,分析:从年龄构成上来看,此次调查的样本年龄主要集中在2140岁之间,这个年龄,段也是在社会公众当中购物消费力相对较强的群体,也是本项目以后的主力,消费群体。,22,本项目的目标消费群体 调研样本年龄构成010203040,本项目的目标消费群体,调研样本家庭构成,0,10,20,30,40,50,所占比例,所占比例,15.8,50,26.3,7.9,2,3,4,5,分析:受访对象的家庭构成大多为34人的核心家庭,消费支出相对较大,。,23,本项目的目标消费群体 调研样本家庭构成010203040,本项目的目标消费群体,调研样本个人年平均收入,0%,10%,20%,30%,40%,50%,所占比例,23%,44%,15%,10%,3%,5%,2万以下,2-3万,3-4万,4-5万,5万以上,不愿透,分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在,20000元40000,/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收,入平较其它县级市来得高,。,24,本项目的目标消费群体 调研样本个人年平均收入0%10%2,本项目的目标消费群体,调研样本消费场所,0%,20%,40%,60%,所占比例,35%,52%,13%,商场,店铺,其它,分析:从消费场所而言,绝大多数人还是习惯在街铺式店面购物消费,与本项目沿街店铺式商业形式吻合,。,25,本项目的目标消费群体 调研样本消费场所0%20%40%6,本项目的目标消费群体,调研样本平时购物消费的频率,分析:从购物的频率分布结构来看,每周12次的比例占68.2%,此项数据,被调查人群属于比较富裕的阶层,能够接受定期定时的消费支出,。,0,10,20,30,40,50,购物的频率,购物的频率,9.5,41,27.2,8,14.3,一月一次,每周一次,每周两次,每天一次,不确定,26,本项目的目标消费群体 调研样本平时购物消费的