四季花城为例产品设计附加值总结

,产 品 设 计 附 加 值 总 结,以四季花城为例,2007,年,3,月,15,日,设计部,:,金晓龙,1,、缘 起,2,、,定 义,3,、营销关系,4,、成本关系,4,、设计发展,5,、客户,投诉,6,、风险控制,产品附加值,目 录,产品附加值,缘 起,私家花园,地下娱乐室,露台,私家天面,您看过有复式花园、,2,楼带地下室、有天窗的洋房吗？,-,花城七期广告语,为什么销售宣传喜欢侧重,附加值？,附加值,(Value Added),是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动,新创造的价值,，即附加在产品原有价值上的新价值。,定义,产品附加值,哈佛大学出版的,企业管理百科全书,中对附加价值的解释如下,:,附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值,;,或者，从企业的销售额中,扣除,供生产之用而自其他企业购人的,原材料成本,，也就是企业的,纯生产额,。,对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值,（生产环节）,和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值,（销售环节）,。,广义附加值：,通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的,生活方式,。,狭义附加值：,通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来 产权外的,额外,可使用,建筑面积,。,定义,产品附加值,附加值带来一种,附加的生活方式,，比房子本身更,富有生活情调和想象空间,；,更容易,从情感上打动客户！,产品附加值,营销,2005,年,5,月,6,日广州四季花城销控表,优点：,1,楼和,6,楼有,附加值,的,单位销售速度,比普通楼层,快,丹桂苑,单元,1,单元,2,单元,3,单元,5,单元,6,单元,7,单元,8,单元,合计,楼层,01,02,03,01,02,03,01,02,01,02,01,02,01,02,01,02,03,6,层,1,1,1,1,1,1,1,1,8,5,层,1,1,1,1,1,1,6,3a,层,1,1,1,1,1,1,6,3,层,1,1,1,1,1,1,1,7,2,层,1,1,1,1,1,5,1,层,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,14,合计,4,6,6,1,5,6,1,1,1,1,1,2,2,1,2,6,0,46,16,12,2,2,3,3,8,产品附加值,营销,丹桂苑,价目表实际价格,单元,房号,套内面积,建筑面积,原始单价,原始总价,附加价值,定价总价,定价单价,1,单元,301,95.8,105.78,4,427,468,241,2,000.00,470,241,4,445,1,单元,3a01,95.8,105.78,4,417,467,183,2,000.00,469,183,4,435,1,单元,501,95.8,105.78,4,387,464,009,2,000.00,466,009,4,405,1,单元,601,96.03,106.05,4,347,460,952,47,722.50,508,674,4,797,1,单元,102,80.95,89.38,4,088,365,359,73,910.00,439,269,4,915,1,单元,202,80.95,89.38,4,148,370,722,10,000.00,380,722,4,260,1,单元,302,80.95,89.38,4,188,374,297,10,000.00,384,297,4,300,1,单元,3a02,80.95,89.38,4,178,373,404,10,000.00,383,404,4,290,1,单元,502,82.02,90.57,4,148,375,658,10,000.00,385,658,4,258,1,单元,602,85.82,94.76,4,108,389,246,94,448.00,483,694,5,104,1,单元,103,102.81,113.52,3,651,414,484,152,162.00,566,646,4,992,1,单元,203,102.81,113.52,3,711,421,295,13,352.00,434,647,3,829,1,单元,303,102.81,113.52,3,751,425,836,13,352.00,439,188,3,869,1,单元,3a03,102.81,113.52,3,741,424,701,13,352.00,438,053,3,859,1,单元,503,102.81,113.52,3,711,421,295,13,352.00,434,647,3,829,1,单元,603,102.81,113.52,3,671,416,755,88,432.00,505,187,4,450,首层单价提高了,134,元平米,顶层阁楼毛胚提高了,45,元平米,优点：有,附加值,的,单位,有卖点，,价格,也,高,于其它楼层；,利润也高,.,顶层私家天面提高了,78,元平米,产品附加值,营销,丹桂苑,单元,房号,建筑面积,家庭娱乐室,下沉式花园,(m,2,),大单位阁楼,小单位阁楼,阁楼露台面积,阁楼楼梯平台,阳光室,顶层私家天面,露台,(m,2,),小结构平台,附加价值,1,单元,301,105.78,1,2,000.00,1,单元,3a01,105.78,1,2,000.00,1,单元,501,105.78,1,2,000.00,1,单元,601,106.05,1.00,22.94,47,722.50,1,单元,102,89.38,49.58,15.76,73,910.00,1,单元,202,89.38,1.00,10,000.00,1,单元,302,89.38,1.00,10,000.00,1,单元,3a02,89.38,1.00,10,000.00,1,单元,502,90.57,1.00,10,000.00,1,单元,602,94.76,1.00,80.56,1.00,94,448.00,1,单元,103,113.52,39.06,73.36,1,152,162.00,1,单元,203,113.52,1,13,352.00,1,单元,303,113.52,1,13,352.00,1,单元,3a03,113.52,1,13,352.00,1,单元,503,113.52,1,13,352.00,1,单元,603,113.52,96.35,88,432.00,实际附加值详表,产品附加值,营销,假凸窗,阳光室,结构平台,实际这部分空间等同卧室效果,2200,层高不计面积,阁楼空间,私家天面,地下室,私家花园,产品附加值,营销,产品附加值,营销,不是所有的附加值单位都那么好销,架空停车空间,回填土空间,案例,:,文竹轩地下室的扩大设计变更,设计变更：,回填区改地下室,教训,:,地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价折处理,附加值不是越大越好,产品附加值,成本,附加值应该做多大,?,四季花城附加值类型及分布汇总,产品类型,多层洋房,情景洋房（华中版）,情景洋房（华南版）,叠加,小高层,产品区位,期,期,期,期,期,期,附加值类型,家庭娱乐室（地下室）,首层私家花园,露台,顶层阁楼,楼梯间顶平台,顶层私家天面,赠送结构平台,阳光室,亲水平台,空中合院,结构空腔,二层高阳台（计露台）,备注,附加值类型及分布,花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广,.,产品附加值,成本,附加值应该做多大,?,售价与成本,的相对关系,低容积率的小区要控制附加值面积,.,成本,:,可售比,=,可售面积,/(,可售面积,+,附加值面积,),85%,即,100,平米可以做,17.6,平米的附加值面积,.,85%,的可售比是针对全期而言,不是针对每一套,.,是个宏观概念,.,各产品类型的可售比,产品类型,一梯二多层洋房,(,小三房,),华南版情景洋房,TH,叠加,TH,可售面积,540,450,250,370,附加值面积,50,100,50,74,可售比,91.5%,81.8%,83.3%,83.4%,附加值类型,成本控制,单方建安成本,单方销售价格,财务效能,说明,家庭娱乐室（地下室）,1500(,毛坯）,按,1000,元,/,平米,(,三,A,期,),1300,元,/,平米,(,三,B,期,),1700,元,/,平米,(,六期,),中,有部分成本属,结构被动成本,附加值成本会比测算成本低,.,首层私家花园,1,、,1925,（下沉式）；,2,、,700,（非下沉式）,下沉式花园按,1200,元,/,平米,普通按,1700,元,/,平米计,高,普通花园成本属,景观被动成本,附加值可视为零成本,.,顶层阁楼,850,大三房按,450,元,/,平米，小三房及两房按,650,元,/,平米,低,有部分成本属,结构被动成本,附加值成本会比测算成本低,.,楼梯间顶平台,700,20000,元,/,个,高,露台,/,顶层私家天面,166,按,600,元,/m2,天面按,800,元,/m2,高,该部分成本属,结构被动成本,附加值可视为零成本,.,赠送结构平台,850,8m2,以下按,10000,元,/,个；,8m2,以上按,12000,元,/,个,高,该部分成本属,结构被动成本,附加值可视为零成本,.,阳光室,1500,统一按,2000,元,/,个,低,有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显,.,进深需控制在,?,85%,?,销售总价的提高会引起目标客户人群的转变,(,低端产品尤其要注意,).,比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间,;,这与,客户的实际,使用需求,有关,.,产品附加值,成本,附加值应该做多大,?,售价与成本,的相对关系,产品类型,单元,房号,套内面积,建筑面积,原始价,原始总价,家庭娱乐室,附加价值,初始成交总价,初始成交单价,原始总价销售总价,面积可售比,华中版情景洋房首层带地下室,文竹轩,1,单元,101,146.9,159.81,6,699,1,070,567,112.17,112,170,1,182,737,7,401,90.50%,58.76%,华中版情景洋房首层带地下室,雅竹轩,15,单元,101,146.9,159.81,6,930,1,107,483,70.58,70,580,1,178,063,7,372,94.00%,69.36%,华南版情景洋房首层带地下室,文竹轩,3,单元,102,124.25,133.25,7,407,987,036,128.24,128,240,1,115,276,8,370,88.50%,50.96%,华南版情景洋房首层带地下室,文竹轩,8,单元,102,124.25,133.62,7,074,945,281,92.29,92,290,1,037,571,7,765,91.10%,59.15%,原始总价,/,销售总价,90%,单套的面积可售比,60%,?,最终这几套房子以销售总价的,90%,销售出去,.,产品附加值,成本,附加值应该做多大,?,附加值,的实际使用要求,变更前地下室,92,平米,变更后地下室,128,平米,附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加值的单价会下降,;,成为低效区间或者无效区间,;,产品附加值,多出来的空间怎么办,?,变更前地下室,92,平米,变更后地下室,128,平米,设 计,二层地下室,一层地下室,一层地下室,品质提升部分,二层地下室,品质提升部分,附加值有一个合理面积范围的,这个面积是以客户,实际使用要为基础的,;,设计上充分利用已有的空间来合理利用,;,地下室的设计,在地下室的设计中，大三房面积控制在,50,平米，小三房控制在,35,平米,;,在功能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能。,4000,4000,客厅,房间,4200,5900,将花园下沉作为采光井,将花园下沉作为采光井,此处的门需要做防火门,产品附加值,设 计,将地下室多出