房地产投资分析-6房地产投资估算与融资方案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第一节,房地产投资估算,1,、项目总投资的不同内涵,在,国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知,中指出，,“,作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和,”,，固定资产投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费和建设期利息等,7,项内容构成，铺底流动资金指流动资金中的非债务资金，占全部流动资金的,30,。可见，两者的区别就在于：作为计算资本金基数的总投资只包含了,30,的流动资金，而项目评价用的项目总投资则包含了全部流动资金。,项目总投资是项目评价用的“项目总投资”,一、投资的概念与估算内容,（一）投资的的概念,2,、项目投入总资金,将项目评价用的项目总投资改称为“项目投入总资金”。,3,、外商投资项目投资总额,对外商投资项目，无论是项目评价或是计算注册资本比例，均使用投资总额的称谓,4,、“建设投资”的不同用法,（,1,）建设投资：是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用,（,2,）建设期利息：是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息,（,3,）流动资金：是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。,（二）一般建设项目投资的构成,项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如图,6-1,所示。,项目总投资,建设投资,建设期利息,流动资金,工程费用,工程建设其他费用,预备费用,建筑工程费,设备购置费,安装工程费,基本预备费,涨价预备费,项目总投资的构成,房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的,房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。,开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；,经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产,（三）房地产投资估算的内容,开发项目总投资,开发建,设投资,经营,资金,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,财务费用,管理费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费用,固定资产及其他资产,开发产,品成本,开发经营成 本,房地产开发项目总投资的构成,（,1,）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。,（,2,）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。,（,3,）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分（,4,）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。,（,5,）估算的准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。,二、要求、依据、作用与方法分类,（一）房地产投资估算的要求,（,1,）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。,（,2,）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布。,（,3,）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准的物价指数。,（,4,）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标,（二）房地产投资估算的基础资料与依据,（,5,）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。,（,6,）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。,（,7,）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。,（,8,）地方政府制定的有关取费标准。,（,1,）投资估算是投资决策的依据,（,2,）投资估算是制订项目融资方案的依据,（,3,）投资估算是进行项目经济评价的基础,（,4,）投资估算是编制初步设计概算的依据,（三）投资估算的作用,（四）投资估算的方法分类,1,、简单估算方法：,是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目的投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段，在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法,该方法是根据已建成的、性质类似的房地产项目的投资额和规模，并考虑其位置、占地面积、土地的取得方式及使用年期、开发面积、建筑结构、基础设施和公共设施配套的完善情况、建设工期等因素的不同，与拟建房地产项目进行比较，得出待建房地产项目的投资,2,、投资分类估算法：,建设项目总投资组成及其他费用规定,中规定投资估算应包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费、建设期利息和流动资金等内容。,房地产投资估算时，应包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共设施配套费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用、不可预见费。如果开发完用于出租或经营的房地产项目，还应包括经营资金。下面重点介绍投资分类估算法。,1,、土地征用拆迁费：,土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。,农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。该项费用的具体估算可根据,中华人民共和国土地管理法,及国家和地方有关标准进行。,城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。,三、投资分类估算法,（一）土地费用,2,、土地出让地价款,土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将士地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。,其主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等,以出让方式取得,城市熟地,土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等；以出让方式取得,城市毛地,土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费等，但开发商需要进行房屋拆迁和土地开发活动，相应支付城镇土地拆迁补偿费用；以出让方式取得,农村熟地,土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、土地征用拆迁费、土地开发费或城市基础设施建设费等；以出让方式取得,农村生地,土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费（没有则不计）等，但开发商需要进行农村土地征用补偿及进行相应的土地开发，从而发生土地征用拆迁费及土地开发费等。,3,、土地转让费,土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。,依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让，并且应符合国家关于土地使用权转让的相关政策法规。土地转让费的具体数额可参照专业评估报告，根据市场行情确定,4,、土地租用费,土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见,5.,土地投资折价,土地投资折价是指房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,在一般的房地产开发项目中，土地出让地价款或土地转让费发生的情况较多。土地费用的估算，一般采用市场法，通过调查项目所在地的市场价格、征用标准、补偿价格等来确定。,前期工程费主要包括：房地产开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。,项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的,3,左右，可行性研究费占项目总投资的,1,-3,。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的,0.5,左右。,“三通一平”等土地开发费用主要包括：地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。,（二）前期工程费,前期费用汇总表,序号,费用名称,单位造价,(,元,/M,2,),估算金额,(,万元,),备 注,1,政府,工程定额编制测定费,1.197,19.45,工程造价的,1.2,2,建设工程质量监督费,1.197,19.45,工程造价的,1.2,3,规划服务费,0.998,16.21,工程造价,1,4,卫生设施审查费,0.679,11.04,公建工程造价的,3,5,施工设计审查费,1.00,16.25,1,元,/,（建筑面积）,6,合同鉴证费,1.995,32.42,工程造价的,2,7,劳保统筹费,37.909,616.01,工程造价的,3.8%,8,社会,勘察规划设计费,30.00,487.50,30,元,/,（综合价）,9,工程监理费,7.482,121.58,工程造价的,7.5,10,建筑工程保险,2.993,48.63,工程造价,3,小 计,85.45,1,388.55,是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。,在可行性研究阶段，房屋开发费，尤其是建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。,（三）建安工程费,注“：根据国家建设部、财政部二,00,三年十月十五日联合发布的关于印发,建筑安装工程费用项目组成,的通知（建标,2003206,号），结合沈阳地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑,建设工程工程量清单计价规范,（,GB50500-2003,）的有关精神，开发项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及配套工程费的估算结果见下表：,建筑安装及配套工程费汇总表,序,号,项目,建筑面积,（平方米）,单方造价,（元,/,）,合价,（万元）,备 注,1,多层住宅,66728,750,5127.68,6,层加阁楼,2,小高层住宅,61694,1200,7403.28,框架结构,3,商业网点,27027,1100,2992.77,含业主会所,4,地下车库,6870,1000,687.00,地下一层,建筑安装工程费小计,16,210.73,综合单价,997.59,元,/,配套工程费,162499,350,5687.47,合 计,21,898.2,综合单价,1347.59,元,/,指建筑物,2m,以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工作量估算。,（四）基础设施建设费,指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、托儿所、幼儿园、停车场、锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。一般按规划指标和实际工作量估算。,需要说明的是，在房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性和是否销售。,该项费用下的公共配套设施一般指为整个居住小区服务的公建，不包括为单栋服务的公共用房、管理用房（一般位于单栋内部）等,（五）公共配套设施建设费,注：城市基础设施配套费,各地的该项费用各有不同。沈阳的房地产开发项目：根据辽财综函,2003133,号、沈建委发,199993,号、沈价发,200244,号、沈财综,2003296,号等文件的规定，沈阳市建设项目联合收费办公室、区建设局（建委）收取城市基础设施配套费的标准为：住宅,183,元,/,平方米，公建,148,元,/,平方米（包含代收,40,元,/,平方米的人防易地建设费）。,开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、印刷费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。,当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生费用可直接计入开发企业的管理费用。,（六）开发间接费,开发期税费是指房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。,其主要包括：固定资产投资方向调节税（暂停征收）、土地使用税、市政公用设施配套费、电话初装费、绿化建设费、消防配套设施费、水电增容费、污水集中处理建设费、人防设施建设费、教育设施配套费以及其他税费等。,应该注意的是，如果房地产项目在获得土地时已缴纳基础设施建设费，此处不应重复计算。具体估算时，应根据当地有关部门的现行法规进行。,（七）开发期税费,其他费用主要包括：临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。,（八）其他费用,不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出和针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。,一般包括备用金（不包括工料等价格上涨的备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用等。一般地，根据项目的复杂程度及前述各项费用估算的准确程度，以,1,至,8,项费用之和的,3,5,进行估算。,需要说明的是，如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可遇见费的取费基础中应不含土地费用。,（九）不可预见费,管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。,管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般,为,3,左右,（十）管理费,销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员的工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等,进行销售费用的估算时，通常以销售收入为基础，取一个百分率计算，这个百分率一般为,4%,左右。,注：,销售费用可划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用（例如，建造售楼处、样板间等）两大部分，并将其标准分别估算为,70,元,/,平方米、,80,元,/,平方米,（十一）销售费用,财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。,利息的计算见下一章中介绍。利息以外的其他融资费用一般占利息的,10,左右。,（十二）财务费用,当房地产开发项目在竣工后采取出租或自营方式经营时，还估算项目经营期间的运营费用即经营资金。运营费用一般包括：人工费、公施设备运行费、维修及保养费、绿地管理费、卫生清洁与保安另办公费、保险费、房产税、广告宣传及市场推广费、租赁代理费可预见费等。,房地产经营资金的估算和预测，是根据历史或现在的信息，对成本支出和费用发生影响的因素进行分析，进而对未来情况作出的定量的描述。,（十三）经营资金,（十四）房地产开发建设投资估算表,第二节,房地产融资方案分析,一、概述,（一）房地产融资方案的概念与确定原则,1,、概念：,房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成，涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用。,2,、确定原则包括：,（,1,）时机适当原则,（,2,）安全性原则,（,3,）经济性原则,（,4,）可行性原则,（,5,）盈利性原理,（二）房地产融资环境调查,1,、法律法规：,涉及房地产投资项目融资的基本法律法规包括：房地产管理法、土地管理法、公司法、银行法、证券法、税法、合同法、担保法以及投资管理、外汇管理、资本市场管理等方面法规。外商投资项目还涉及外商投资有关的法规。,2,、经济环境：,包括合理的经济和产业政策，发达的经济和适当的增长速度，完善规范的市场机制、资本市场、银行体系、税务体系等。,3,、融资渠道：,（,1,）自有资金,（,2,）国内债务资金,（,3,）国外债务资金。,（三）房地产项目融资的目的与意义,1,、目的,：,是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。,2,、意义：,（,1,）房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终,（,2,）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。,（,3,）从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。,二、房地产融资项目的金融主体,房地产投资项目的融资主体是指进行融资活动、并承担融资责任和风险的项目法人单位。按照是否依托于项目组建新的经济实体划分：,（一）既有项目法人融资：,1,、概念：,是以既有法人为融资主体的融资方式,采用既有法人融资方式的建设项目，既可以是改扩建项目，也可以是非独立法人的新建项目。,2,、特点：,不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；,拟建项目 一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；,从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力,3,、在下列情况下，一般应以既有法人为融资主体,既有法人具有为项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力；,房地产投资项目与既有法人的资产以及经营活动联系密切；,房地产投资项目的盈利能力较差，但项目对整个企业的持续发展具有重要作用，需要利用既有法人的整体资信获得债务资金。,1,、概念：,是以新组建的具有独立法人资格的项目公司为融资主体的融资方式。,2,、特点,：,项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；,新设项目法人承担相应的融资责任和风险；,从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。,（二）新设项目法人融资：,3,、在下列情况下，一般应以新设法人为融资主体,拟建项目的投资规模较大，既有法人不具有为房地产投资项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力；,既有法人财务状况较差，难以获得债务资金；而且房地产投资项目与既有法人的经营活动联系不密切；,项目自身具有较强的盈利能力，依靠房地产投资项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。,三、资金来源选择,1,、在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。,2,、,常用的融资渠道包括,：,自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构,(,信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等,),的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。,3,、中国房地产开发投资的资金来源，,目前主要是,预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。,四、项目资本金筹措,1,、概念：,项目资本金，是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但一般不得以任何方式抽回 。,（一）项目资本金制度：,2,、相关规定,（,1,）根据,国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知,（国发,1996,）,35,号），,各种经营性投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,。个体和私营企业的经营性投资项目参照规定执行。,公益性投资项目不实行资本金制度。,外商投资项目（包括外商投资、中外合资、中外合作经营项目）按现行有关法规执行,（,2,）中国人民银行在,2003,年,6,月,13,日出台了新的房产信贷政策（银发,2003121,号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等几个方面提高了信贷门槛。其中规定，,房地产开发项目（不含经济适用住房），项目资本金占项目总投资的比例为,35%,。,1,、股东直接投资：,2,、股票融资,（,1,）股票概念,股票是股份公司发给股东作为已投资入股的证书和索取股息的凭证，它是可作为买卖对象或担保的有价证券。,（,2,）股票的种类：,优先股：按一定的比率取得固定股息；企业倒闭时，能优先得到剩下的可分配给股东的部分财产,普通股：在公司利润分配方面享有普通权利的股份。,（二）项目资本金的来源渠道与筹措方式,（,3,）股票融资特点,股票融资所筹资金是项目的股本资金，可作为其他方式筹资的基础，可增强融资主体的举债能力；,股票融资所筹资金没有到期偿还的问题，投资者一旦购买股票便不得退股；,普通股股票的股利支付，可视融资主体的经营好坏和经营需要而定，因而融资风险较小；,股票融资的资金成本较高，因为股利需从税后利润中支付、不具有抵税作用，而且发行费用也较高；,上市公开发行股票，必须公开披露信息，接受投资者和社会公众的监督。,3,、政府投资：,政府投资资金，包括各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、统借国外贷款、土地批租收入、地方政府按规定收取的各种费用及其他预算外资金等。,对政府投资资金，国家根据资金来源、项目性质和调控需要，分别采取直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息等方式，并按项目安排使用。,在项目评价中，对投入的政府投资资金，应根据资金投入的不同情况进行不同的处理：,1,）全部使用政府直接投资的项目，一般为非经营性项目，不需要进行融资方案分析。,2,）以资本金注入方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为权益资金。,3,）以投资补贴、贷款贴息等方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为现金流入，根据具体情况分别处理。,4,）以转贷方式投入的政府投资资金（统借国外贷款），在项目评价中应视为债务资金。,五、项目债务资金筹措,1,、项目债务资金的特点,债务资金是项目投资中以负债方式从金融机构、证券市场等资本市场取得的资金。债务资金具有以下特点：,（,l,）资金在使用上具有时间性限制，到期必须偿还,（,2,）无论项目的融资主体今后经营效果好坏，均需按期还本付息，从而形成企业的财务负担；,（,3,）资金成本一般比权益资金低，且不会分散投资者对企业的控制权,。,（一）概述,2,、债务资金筹措方案研究,在制订债务资金筹措方案时，需要考虑的主要因素有以下几方面。,（,1,）债务期限,:,根据资金使用计划和债务偿还计划及融资成本的高低进行合理的设计和搭配,（,2,）债务偿还,:,事先确定一个比较稳妥的还款计划,（,3,）债务序列,:,公司出现违约的情况下，公司资产和其他抵押、担保权益的分割将严格地按照债务序列进行,（,4,）债权保证,:,需要债务人及涉及的第三方对债权人提供履行债务的特殊保证，这就是债权保证,（,5,）违约风险,:,债务人违约或无力清偿债务时，债权人追索债务的形式和手段及追索程度，决定了债务人违约风险的大小。,（,6,）利率结构：,主要有浮动利率、固定利率以及浮动固定利率等不同的利率机制,3,、债务资金的基本要素：,（,1,）时间和数量：,指出每项债务资金可能提供的数量及初期支付时间，贷款期和宽限期，分期还款的类型,（,2,）融资成本：,对于贷款是利息，对于租赁是租金，对于债券是债息,（,3,）建设期利息的支付：,需要说明债权人的要求是什么,（,4,）附加条件：,一些附加条件应有所说明,（,5,）债权保证：,对债务人及有关第三方提出的债权保证加以说明,（,6,）利用外债的责任：,1,、商业银行贷款：,商业银行贷款是我国建设项目获得短期、中长期贷款的重要渠道。国内商业银行贷款手续简单、成本较低，适用于有偿债能力的房地产开发项目。主要有以下几种：,（,1,）房地产开发企业流动资金贷款：,是指企业根据年度开发计划和核定的流动资金占用比例，确定企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例，以及流动资金贷款需要量，向银行申请的贷款。,（二）项目债务资金的来源渠道和筹措方式,房地产开发企业或项目获得流动资金贷款的主要条件是：,贷款企业在贷款银行开立账户，将其业务收入存人该银行，办理结算业务，并定期向其贷款银行提供本企业或项目的财务收支计划、经费计划和会计报表等有关财务资料；,企业或项目自有流动资金占生产流动资金的,30,；,必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计，并提供相应的项目开发方案和可行性报告；,有健全的管理机构和财务管理制度；,有按期偿还贷款本息的能力。,（,2,）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款,又称临时贷款，是指房地产开发企业为了解决开发项目季节性的超储备材料，或临时周转需要而向银行申请的临时流动资金贷款。,这项贷款只向已经落实销售对象，能按期收回房款或预收定金的开发企业发放，且贷款期限一般不超过六个月。,（,3,）房地产开发项目贷款,房地产开发项目贷款是指开发企业根据有关部门批准的开发项目计划，但开发资金筹集尚有一定缺口，而为某一特定项目向银行借人的资金。,房地产开发项目贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。,还必须具备以下条件：一是贷款项目必须已列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比例,（一般为项目工程总造价的,30,）,的销售定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工条件。,（,4,）抵押贷款,下列房地产可以设定抵押权：,依法获得的出让土地使用权；,依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用,依法获得的房屋期权；,依法可以抵押的其他房地产。,因此只有经出让和转让方式取得的土地使用权才能设立抵押，土地使用权抵押的期限不能超过土地使用权出让和转让的期限；,2,、政策性银行贷款：,政策性银行贷款一般期限较长，利率较低，是为配合国家产业政策等的实施，对有关的政策性项目提供的贷款。我国房地产业发展中，目前的政策性银行贷款，主要是住房公积金贷款,3,、企业债券：,企业债券是企业以自身的财务状况和信用条件为基础，依照,中华人民共和国证券法,、,中华人民共和国公司法,等法律法规规定的条件和程序发行的、约定在一定期限内还本付息的债券。,债券投资者是企业的债权人，不是所有者，无权参与或干涉企业经营管理，但有权按期收回本息。,企业债券融资的,特点,是：筹资对象广、市场大，但发债条件严格、手续复杂；其利率虽低于银行贷款利率但发行费用较高，需要支付承销费、发行手续费、兑付手续费及担保费等费用。,适用于,资金需求大，偿债能力较强的建设项目。,第三节,资金成本分析,1,、,资金成本,是指项目使用资金所付出的代价，由资金占用费和资金筹集费两部分组成。即：,资金成本,=,资金占用费资金筹集费,（,6-1,）,2,、,资金占用费,是指使用资金过程中发生的向资金提供者支付的代价，包括：借款利息、债券利息、优先股股息、普通股红利及权益收益等。,3,、,资金筹集费,是指资金筹集过程中所发生的各种费用，包括：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等。,一、资金成本构成,资金成本以资金成本率来表示。,资金成本率是指能使筹得的资金同筹资期及使用期发生的各种费用（包括向资金提供者支付的各种代价）等值时的收益率或贴现率。不同来源资金的资金成本率的计算方法不尽相同，但理论上均可用下列公式表示：,（,6-2,）,式中 ：,Ft,各年实际筹措资金流入额；,Ct,各年实际资金筹集费和对资金提供者的各种付款，包括贷款、债券等本金的偿还；,i,资金成本率；,n,资金占用期限。,1,、,优先股资金成本,优先股有固定的股息，优先股股息用税后净利润支付，这一点与贷款、债券利息等的支付不同。此外，股票一般是不还本的，故可将它视为永续年金。优先股资金成本的计算公式为：,优先股资金成本,=,优先股股息（优先股发行价格,发行成本）,这一公式可由上述理论上的通用公式（,6,2,）推导得出，在这里资金占用期限,n,为。,二、权益资金成本,例,6-1,：某优先股面值,100,元，发行价格,98,元，发行成本,3,，每年付息一次，固定股息率,5,。计算该优先股资金成本。,解答,该优先股的资金成本为：,该优先股的资金成本率约为,5.26,普通股资金成本的估算比较困难，因为很难对项目未来的收益以及股东对未来风险所要求的风险溢价做出准确的测定。,可采用的计算方法主要有：,（,1,）资本资产定价模型法,（,2,）税前债务成本加风险溢价法,（,3,）股利增长模型法,2,、普通股资金成本,（,1,） 资本资产定价模型法,采用资本资产定价模型法，普通股资金成本的计算公式为：,（,6-3,）,式中,普通股资金成本；,社会无风险投资收益率；,项目的投资风险系数；,市场投资组合预期收益率,例,6-2,：社会无风险投资收益率为,3%,，市场投资组合预期收益率为,12%,，项目的投资风险系数为,1.2,，采用资本资产定价模型法估算普通股资金成本。,解答：,（,2,）股利增长模型法,采用股利增长模型法，普通股资金成本的计算公式为：,（,6-4,）,权益资金成本；,预期年股利额；,普通股市价；,G,普通股利年增长率,例,6-3,：某公开发行普通股正常市价为,300,万元，筹资费率为,4%,，第一年的股利率为,10%,，以后每年增长,5%,，采用股利增长模型法估算资本成本。,解答：,Ks=30010%/300,（,1-4%,）,5%=15.4%,（,3,）税前债务成本加风险溢价法,采用税前债务成本加风险溢价法，权益资金成本的计算公式为：,（,6-5,）,权益资金成本,所得税前的债务资金成本；,投资者比债权人承担更大风险所要求的风险溢价,；,1,、借款资金成本计算,向银行及其他金融机构以借贷方式筹措资金，应分析各种可能的借款利率水平、利率计算方式（固定利率或者浮动利率）、计息（单利、复利）和付息方式，以及偿还期和宽限期，并进行不同方案比选。,其资金成本的计算举例如下。,三、债务资金成本,例,6-4,期初向银行借款,100,万元，年利率为,6,，按年付息，期限,3,年一次还清借款，资金筹集费为借款额的,5,，计算该借款资金成本。,解答,按式（,6-2,）计算：,当,i1=7%,时，,当,i2=8%,时，,用插值法计算：,2,、债券资金成本计算,债券的发行价格有三种：超价发行，即以高于债券票面金额的价格发行；低价发行，即以低于债券票面金额的价格发行；等价发行，即以债券票面金额的价格发行。调整发行价格可以平衡票面利率与购买债券收益之间的差距。债券资金成本的计算与借款资金成本的计算类似。可通过下式求出：,（,6-6,）,式中：,P0,在,t=0,时筹集到的借款；,C0,在,t=0,时筹资的费用支出，,C0=P0f,，其中,f,为筹集费费率；,Ct,在,t,时的税前现金流出，其中,t=0,，,1,，,2,，,n,。,例,6-5,：面值,100,元债券，发行价格,100,元，票面利率年利率,4%,，,3,年期，到期一次还本付息，发行费,0.5%,，在债券发行时支付，兑付手续费,0.5,，计算债券资本成本。,解答：按式（,6-6,）计算：,解得,k=4.18%,本项债券的资本成本是,4.18,。,借贷的筹资费用和利息支出均在所得税税前支付，对于股权投资方，可以取得所得税抵减的好处。,所得税后的借贷资本成本,=,税前资本成本,（,1-,所得税税率）,（,6-7,）,按例,6-4,的数据，如所得税税率,25%,，则税后资本成本为：,7.94,（,1-25%,）,=5.96%,3,、扣除所得税后的债务资金成本,但是对资金提供者的各种付款不是都能取得所得税抵减的好处，如利息在税前支付，具有抵税作用，而借款本金偿还要在所得税后支付。考虑利息和本金的不同抵税作用后，其税后资金成本的计算见下例题。,例,6-6,采用例,6-4,的数据，只考虑利息的抵税作用，计算税后借款资金成本。,解答,按式（,6-2,）计算：,用插值法计算：,i=6.38,该借款资金的资金成本为,6.38,在计算所得税后债务资金成本时，还应注意在项目建设期和项目运营期内的免征所得税年份，利息支付并不具有抵税作用。,因此，含筹资费用的所得税后债务资金成本可按下式采用人工试算法计算：,（,6-8,）,Kd,含筹资费用的税后债务资金成本；,P0,债券发行额或长期借款金额，即债务的现值；,F,债务资金筹资费用率；,Pi,约定的第,i,期末偿还的债务本金；,Ii,约定的第,i,期末支付的债务利息；,T,所得税率；,n,债务期限，通常以年表示。,项目从不同来源取得资金，其成本各不相同。由于种种条件的制约，项目不可能只从某种资金成本较低的来源筹集资金，而是各种筹资方式的有机组合。这样，为了进行筹资和投资决策，就需要计算全部资金来源的平均（综合）资金成本率。,四、加权平均资本成本（综合资本成本）,它通常是用加权平均来计算的，其计算公式如下：,（,6-10,）,加权平均资金成本；,第,j,种个别资金成本；,第,j,种个别资金成本占全部资金的比重（权数）。,各种融资类型的数目。,例,6-7,： 加权平均资金成本的计算。,解答,见表,6-11,资金来源融资金额长期借款,300.37.00%2.10%,短期借款,100.15.00%0.50%,优先股,100.112.00%1.20%,普通股,500.516.00%8.00%,合计,100111.80%,加权平均资金成本为,11.80%,注：表中长期借款和短期借款的资金成本均为税后资金成本。,加权平均资金成本可以作为选择项目融资方案的重要条件之一。在计算加权平均资金成本时应注意需要先把不同来源和筹集方式的资金成本统一为税前或税后再进行计算。,资金来源,融资金额,长期借款,30,0.3,7.00%,2.10%,短期借款,10,0.1,5.00%,0.50%,优先股,10,0.1,12.00%,1.20%,普通股,50,0.5,16.00%,8.00%,合计,100,1,11.80%,表,6-11,加权平均资金成本计算表,加权平均资金成本为,11.80%,注：表中长期借款和短期借款的资金成本均为税后资金成本。,加权平均资金成本可以作为选择项目融资方案的重要条件之一。在计算加权平均资金成本时应注意需要先把不同来源和筹集方式的资金成本统一为税前或税后再进行计算。,1,、某,3,年期债券年利率为,5%,， 筹资费用率为,1%,， 实际筹资额与名义借贷额相同，计算借贷资金成本为多少？,2,、若未扣除通货膨胀影响的资金成本（ 贷款利率 ）为,6%,， 通货膨胀率为,2%,， 所得税税率为,25%,， 则扣除通货膨胀影响的所得税后资金成本为多少？,3,、某项目扣除通货膨胀影响后的资金成本为,8,，通货膨胀率为,1,，则未扣除通货膨胀影响的资金成本率为多少？,4,、某项目投入总资金,2000,万元， 筹资方案为： 银行借款,1000,万元， 优先股,400,万元， 普通股,600,万元，其融资成本分别为,5%,，,8%,，,10%,，该项目的加权平均资金成本为多少？,5,、某项目各种融资金额占项目总融资金额的比例分别为：长期借款,20,，短期借款,20,，普通股,60,，其相应的资金成本分别为：长期借款,7,，短期借款,4,，普通股,8,，则项目的加权平均资金成本为多少？,