某地产发展战略演变

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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2001年11月,*,万科发展及战略演变浅析,回顾万科发展经历及战略变化,简单分析战略变化原因,提出我们的建议,杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、左学琴、孙 敏、韩 洁、龙 昱(组长),2001年11月,1,万科发展战略演,变,变浅析,万科简介,1984年公司,以,以“现代科教仪,器,器展销中心”的,名,名称注册,国营,性,性质。开发大陆,专,专业视频器材市,场,场,成为深圳市,最,最大的进口销售,商,商。营业额一度,占,占国家计划外市,场,场的60%。87年公司更名“,深,深圳现代科仪中,心,心”,与日本SONY等公司建,立,立了承销关系。88年政府批准,股,股份化改组方案,,,,定名“深圳万,科,科股份有限公司,”,”。91年公司,正,正式在深交所上,市,市,是大陆首批,公,公开上市公司之,一,一,代码“0002”。现公司,以,以经营住宅房地,产,产业务为主,并,被,被评为“中国房,地,地产上市公司十,强,强”之首。,2001年11,月,月,2,万科发展战略演,变,变浅析,万科发展简史,1984,1991,1993,混沌期(无战,略,略),边缘期(战,略,略形成),调整期(,战,战略实,施,施),84年,公,公司成,立,立,经,营,营办公,设,设备、,视,视频器,材,材,87年,兴,兴办工,业,业,88年,进,进入房,地,地产,90年,,,,初步,形,形成商,贸,贸、工,业,业、房,地,地产、,文,文化传,播,播四大,经,经营架,构,构,91年,确,确定综,合,合商社,发,发展模,式,式,93年,否,否定原,模,模式,,确,确立城,市,市居民,住,住宅为,主,主导业,务,务,97年,转,转让属,下,下工业,项,项目,98年,转,转让属,下,下广告,公,公司,2001年转,让,让属下,万,万佳百,货,货,资,源,源集中,于,于房地,产,产业务,2001年11月,3,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,混沌期,的,的膨胀,伴,随,随改革,开,开放的,高,高速、,多,多元化,扩,扩张,2001年11月,4,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,混沌期,的,的陷阱,高,速,速、多,元,元化扩,张,张背后,的,的问题,所有项,目,目规模,都,都很小,,,,市场,占,占有率,极,极低。,面对激,烈,烈竞争,不,不得不,不,不惜血,本,本,等,到,到品牌,打,打响,,成,成本也,上,上去了,,,,这时,想,想追加,投,投资扩,大,大规模,,,,集团,的,的资金,和,和人才,储,储备却,无,无法满,足,足,各,分,分公司,被,被迫继,续,续小打,小,小闹。,业务不,稳,稳定,,企,企业短,期,期赢利,掩,掩盖了,缺,缺乏长,期,期持续,发,发展动,力,力的隐,患,患。,2001年11月,5,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,边缘期,的,的反思(多元vs专,业,业),1992,年,年经营,情,情况分,析,析,88-93年,万,万科东,一,一榔头,西,西一棒,净利,润,润、净,资,资产收,益,益率连,年,年保持20%,以,以上,,但,但实际,上,上业务,并,并不稳,定,定、没,有,有竞争,力,力。91-93年中,国,国又进,入,入泡沫,经,经济时,代,代。市,场,场中充,满,满了对,暴,暴利的,躁,躁动,,但,但王石,开,开始了,对,对万科,战,战略的,思,思考。,2001年11月,6,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,边缘期,的,的反思(多元vs专,业,业),1992,年,年经营,项,项目分,析,析,2001年11月,7,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,边缘期,的,的反思(多元vs专,业,业),1992,年,年经营,项,项目分,析,析,2001年11月,8,万科发,展,展战略,演,演变浅,析,析,边缘期,的,的反思,万,科,科的选,择,择以及,券,券商的,建,建议,93年1月,,万,万科上,海,海务虚,会,会决定,放,放弃综,合,合商社,模,模式,,提,提出加,速,速资本,积,积累迅,速,速形成,经,经营规,模,模的方,针,针,确,立,立城市,居,居民住,宅,宅为主,导,导业务,。,。,万,科,科,实,实,际,际,战,战,略,略,调,调,整,整,包,包,括,括,:,:,a,、,、,从,从,多,多,元,元,化,化,经,经,营,营,向,向,专,专,营,营,房,房,地,地,产,产,集,集,中,中,;,;,b,、,、,从,从,多,多,品,品,种,种,经,经,营,营,向,向,住,住,宅,宅,集,集,中,中,;,;,c,、,、,投,投,放,放,资,资,源,源,由,由12,个,个,城,城,市,市,向,向,北,北,京,京.,上,上,海,海.,深,深,圳,圳.,天,天,津,津,集,集,中,中,。,。,94,年,年3,月,月,,,,,君,君,安,安,证,证,券,券,公,公,开,开,向,向,万,万,科,科,提,提,出,出,改,改,革,革,倡,倡,议,议,:,:,收,缩,缩,工,工,业,业,、,、,贸,贸,易,易,、,、,股,股,权,权,投,投,资,资,保,留,留,文,文,化,化,公,公,司,司,全,力,力,发,发,展,展,和,和,充,充,实,实,房,房,地,地,产,产,业,业,务,务,2001,年,年11,月,月,9,万,科,科,发,发,展,展,战,战,略,略,演,演,变,变,浅,浅,析,析,1980年,我国城镇年建设住房第一次超过1亿平方米,1993年城镇年建设住房超过2亿平方米,1996年建设住房超过3亿平方米,1998年高达4.7亿平方米,预计21世纪前20年,每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米,明,智,智,的,的,选,选,择,择,我,我,国,国,住,住,宅,宅,建,建,设,设,的,的,成,成,长,长,回,回,顾,顾,2001,年,年11,月,月,10,万,科,科,发,发,展,展,战,战,略,略,演,演,变,变,浅,浅,析,析,调,整,整,期,期,的,的,变,变,化,化,1994-2000,年,年,经,经,营,营,情,情,况,况,回,回,顾,顾,2001,年,年11,月,月,11,万,科,科,发,发,展,展,战,战,略,略,演,演,变,变,浅,浅,析,析,调,整,整,期,期,的,的,变,变,化,化,2000,年,年,经,经,营,营,情,情,况,况,分,分,析,析,93-96,年,年,,,,,国,国,家,家,紧,紧,缩,缩,银,银,根,根,,,,,股,股,市,市,暴,暴,跌,跌,。,。96-98,年,年,,,,,国,国,民,民,经,经,济,济,增,增,速,速,减,减,缓,缓,,,,,经,经,济,济,低,低,迷,迷,,,,,通,通,货,货,紧,紧,缩,缩,。,。,但,但93-98,年,年,间,间,万,万,科,科,逐,逐,步,步,走,走,上,上,专,专,业,业,化,化,道,道,路,路,,,,,利,利,润,润,稳,稳,步,步,增,增,长,长,、,、,净,净,资,资,产,产,收,收,益,益,率,率,稳,稳,步,步,下,下,降,降,到,到10%,左,左,右,右,的,的,合,合,理,理,水,水,平,平,。,。,万,万,科,科,的,的,稳,稳,步,步,发,发,展,展,让,让,股,股,东,东,、,、,管,管,理,理,层,层,和,和,员,员,工,工,心,心,里,里,有,有,了,了,底,底,。,。,2001,年,年11,月,月,12,万,科,科,发,发,展,展,战,战,略,略,演,演,变,变,浅,浅,析,析,调,整,整,期,期,的,的,变,变,化,化,2000,年,年,经,经,营,营,项,项,目,目,分,分,析,析,经,过,过,调,调,整,整,,,,,毫,毫,无,无,意,意,义,义,的,的,“,“,万,万,科,科,”,”,已,已,经,经,变,变,成,成,了,了,“,“,城,城,市,市,花,花,园,园,”,”,和,和,“,“,万,万,佳,佳,百,百,货,货,”,”,的,的,代,代,名,名,词,词,。,。,万,万,科,科,地,地,产,产,被,被,视,视,为,为,中,中,国,国,住,住,宅,宅,地,地,产,产,第,第,一,一,品,品,牌,牌,,,,,万,万,佳,佳,百,百,货,货,也,也,雄,雄,居,居,广,广,东,东,零,零,售,售,行,行,业,业,销,销,售,售,总,总,额,额,首,首,位,位,。,。2001,年,年,万,万,科,科,将,将,万,万,佳,佳,转,转,让,让,给,给,华,华,润,润,公,公,司,司,,,,,最,最,终,终,完,完,成,成,其,其,由,由,多,多,元,元,化,化,公,公,司,司,向,向,专,专,业,业,住,住,宅,宅,地,地,产,产,公,公,司,司,的,的,转,转,变,变,。,。,2001,年,年11,月,月,13,万,科,科,发,发,展,展,战,战,略,略,演,演,变,变,浅,浅,析,析,盘,点,点,万,万,科,科,2000,年,年,公,公,司,司,内,内,部,部,状,状,况,况,分,分,析,析,财,务,务,状,状,况,况,:,:,2000,年,年,末,末,总,总,资,资,产,产56.2,亿,亿,,,,,净,净,资,资,产,产29.1,亿,亿,,,,,资,资,产,产,负,负,债,债,率,率47%(,行,行,业,业,平,平,均,均70%),。,。,可,可,动,动,用,用,资,资,金,金,约,约7,亿,亿,。,。,股,股,权,权,分,分,散,散,,,,,使,使,得,得,融,融,资,资,渠,渠,道,道,十,十,分,分,狭,狭,小,小,。,。,市,场,场,营,营,销,销,:,:,2000,年,年,楼,楼,盘,盘,竣,竣,工,工53.6,万,万,平,平,方,方,,,,,结,结,算,算,销,销,售,售,面,面,积,积54,万,万,平,平,方,方,。,。,住,住,宅,宅,地,地,产,产,销,销,售,售,收,收,入,入24.5,亿,亿,,,,,比,比99,年,年,增,增,长,长24%,,,,,但,但,应,应,收,收,帐,帐,款,款,仅,仅,增,增,加,加3.5%,。,。,物,物,业,业,管,管,理,理,率,率,先,先,通,通,过,过ISO9002,第,第,三,三,方,方,国,国,际,际,认,认,证,证,。,。,“,“,城,城,市,市,花,花,园,园,”,”,成,成,为,为,优,优,秀,秀,住,住,宅,宅,品,品,牌,牌,。,。,土地储备,:,:,2000,年,年土地储,备,备450,万,万平方,,预,预计2001年新,增,增年土地,储,储备300万平方,。,。预计3,年,年内需用30亿补,充,充土地。,组织管理,:,:,形成了以,房,房地产业,务,务为核心,的,的管理总,部,部,新设,立,立了设计,部,部工程部,、,、物业管,理,理部,使,项,项目开发,的,的每一个,环,环节都得,到,到了有效,控,控制。新,设,设立了信,息,息中心,,使,使集团内,外,外的信息,资,资源进入,全,全面整合,和,和共享阶,段,段。,企业文化,:,:,建立万,科,科周刊,、,、万,科,科新闻网,,并建,立,立“人才,是,是万科的,资,资本;尊,重,重客户,,让,让客户满,意,意;学习,是,是一种生,活,活方式;,创,创新是生,命,命之源”,等,等理念。,2001,年,年11月,14,万科发展,战,战略演变,浅,浅析,盘点万科,万科SWOT分析,W,O,T,S,S,1、有明,确,确的战略,;,;,2、良好,的,的企业文,化,化、优秀,的,的企业品,牌,牌;,3、市场,分,分析、定,位,位、营销,能,能力强;,4、物业,管,管理水平,较,较高;,5、建立A-house系,统,统,有效,控,控制采购,成,成本。,2001,年,年11月,15,万科发展,战,战略演变,浅,浅析,W,O,T,S,W,1、股权,分,分散,决,策,策难;,2、土地,获,获取成本,高,高;,3、土地,储,储备少;,4、与政,府,府沟通不,好,好;,5、融资,渠,渠道窄。,盘点万科
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