某国际城营销招商整合方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案,2011.02.12,世茂昆,山,山国际,城,城商业,高,高效营,销,销解决,方,方案,产品解,析,析,优化产,品,品、优,化,化合理,：,：,建立合,理,理的产,品,品分隔,模,模式，,锁,锁定合,理,理的总,价,价段，,将,将对销,售,售起到,极,极大促,进,进作用,营销包,装,装,品牌与,产,产品的,价,价值提,升,升：,重新厘,定,定项目,价,价值、,企,企业的,品,品牌价,值,值，可,以,以提高,项,项目竞,争,争层面,，,，确立,项,项目的,独,独立性,。,。,推广蓄,客,客,精准锁,定,定客户,：,：,在基础,推,推广的,氛,氛围营,造,造基础,上,上，针,对,对性的,在,在目标,客,客户群,中,中引爆,，,，释放,准,准客户,。,。,商业招,商,商,辅助销,售,售，长,效,效品牌,：,：,作为销,售,售的辅,线,线，良,好,好的招,商,商蓄势,，,，对于,销,销售将,起,起到相,辅,辅相成,的,的作用,，,，同时,是,是世茂,品,品牌的,长,长效印,证,证。,高效推,广,广,强化品,牌,牌,精准去,化,化,壹、产,品,品分析,五区，,一,一层,垂直电,梯,梯的运,力,力不够,，,，不是,最,最好的,垂,垂直向,输,输送工,具,具；,设置南,北,北,2,个消防,楼,楼梯，,是,是否合,理,理或超,规,规范；,主动线,设,设置消,防,防楼梯,，,，影响,价,价值；,西北角,的,的隔间,设,设置不,合,合理，,导,导致,2,楼的隔,间,间也出,现,现问题,；,；,1F,没有设,置,置足够,公,公共洗,手,手间，,配,配套不,完,完善；,壹、产,品,品分析,五区，,二,二层,垂直电,梯,梯的运,力,力不够,，,，不是,最,最好的,垂,垂直向,输,输送工,具,具；,设置南,北,北,2,个消防,楼,楼梯，,是,是否合,理,理或超,规,规范；,北侧连,通,通大商,业,业的通,道,道商铺,，,，却没,有,有商铺,开,开门；,西北角,的,的隔间,设,设置不,合,合理；,2F,没有设,置,置足够,公,公共洗,手,手间，,配,配套不,完,完善；,壹、产,品,品分析,五区，,三,三层,3F,均为独,立,立商铺,，,，而且,动,动线不,足,足，估,计,计销售,会,会有难,度,度；,动线不,寰,寰通，,两,两端的,商,商铺几,乎,乎没有,人,人流；,壹、产,品,品分析,五区，,调,调整的,建,建议（,一,一层）,自动扶,梯,梯,1,1,、取消,1,号位置,的,的消防,楼,楼梯；,2,、合理,调,调整开,间,间进深,比,比；,3,、调整,该,该位置,楼,楼梯为,东,东西向,；,；,4,、调整,制,制动扶,梯,梯位置,，,，成为,“,“直达,天,天梯”,，,，输送,人,人流到,3F,。,2,3,4,自动扶,梯,梯,壹、产,品,品分析,五区，,调,调整的,建,建议（,二,二层）,自动扶,梯,梯,自动扶,梯,梯,1,、人流,动,动线得,到,到改善,；,；,2,、商铺,隔,隔间更,加,加合理,；,；,3,、每块,商,商铺都,不,不在是,割,割裂、,独,独立的,，,，互有,联,联系，,成,成为一,体,体。,壹、产,品,品分析,五区，,调,调整的,建,建议（,三,三层）,自动扶,梯,梯,自动扶,梯,梯,1,、,2F-3F,的动线,得,得到改,善,善；,2,、几个,体,体块之,间,间的联,系,系紧密,了,了，商,业,业购物,的,的趣味,性,性得到,提,提高；,3,、取消,一,一些不,必,必要的,通,通道，,提,提高得,房,房率。,壹、产,品,品分析,六区，,一,一层,1,、南侧,亲,亲水地,带,带为防,汛,汛墙，,而,而且高,度,度较高,，,，缺少,亲,亲水商,业,业的趣,味,味性，,近,近期也,难,难以改,善,善，因,此,此在北,侧,侧做商,业,业开门,的,的意义,不,不大；,2,、在总,平,平图上,，,，南侧,靠,靠河有,大,大量绿,化,化，会,阻,阻隔商,业,业人流,，,，我们,认,认为不,妥,妥；,壹、产品分析,六区，二层,1,、左右,2,块在,2,层连续性不够,；,；,2,、连廊也不连,续,续，仅仅是阳,台,台的作用；,壹、产品分析,六区，三层,1,、,3F,商铺完全依附,于,于,2F,，没有独立动,线,线，即时楼梯,到,到达,3F,，也仅仅为消,防,防疏散作用；,壹、产品分析,六区，调整的,建,建议,建议沿河一侧,的,的设计做较大,的,的调整，形成,沿,沿河的亲水休,闲,闲长廊、形成,整,整个商业的聚,焦,焦点、形成双,首,首层的概念。,1,2,3,3,壹、产品分析,六区，调整的,建,建议,在（,1,）的位置设置,步,步行台阶，有,几,几个作用，,1,、可以在此处,形,形成天然的观,赏,赏剧场，利用,广,广场中心的景,观,观场地，可以,定,定期举行各类,表,表演和活动，,成,成为视觉的焦,点,点；,2,、将主轴线的,人,人流引导到二,楼,楼的亲水平台,上,上，为沿河而,来,来商业带来商,业,业人气，成为,亲,亲水的,2,楼景观商业；,3,、承担一部分,人,人流疏散的作,用,用。,1,1,2,3,3,壹、产品分析,六区，调整的,建,建议,在（,2,）的位置,1F,建议减少绿化,景,景观，改为机,动,动车通道和停,车,车位，作用,1,）将机动车导,入,入商业底端，,利,利于商业人流,对,对于这一侧商,业,业的促进和带,动,动；,2,）靠河的业态,趋,趋向于餐饮、,娱,娱乐等，因此,如,如果能够停车,，,，对于招商、,运,运营均有利；,在（,2,）的位置,2F,建议设置连续,的,的连廊，形成,亲,亲水景观连廊,，,，促进,2F,的商业价值的,提,提升，也可增,加,加人流，,2,1,2,3,3,3,在（,3,）的位置增加,自,自动扶梯，将,弧,弧形动线上的,人,人流能够导入,2F,平台上。,3,3,壹、产品分析,六区，调整的,建,建议,部分三层的商,铺,铺的分隔建议,：,：,南,北,2F,亲水,平台,A,B,壹、产品分析,七区,一层,二层,三层,七区的主要问,题,题与六区接近,，,，在这里不做,赘,赘述。,但是最致命的,问,问题是与北侧,商,商业的互动存,在,在问题。,壹、产品分析,七区，调整的,建,建议,北侧的大润发,超,超市在这一侧,做,做什么是影响,南,南侧条状商业,商,商业价值的最,关,关键因素，从,图,图纸上看是临,时,时停车位，东,侧,侧是自行车停,车,车位，这些对,于,于商业氛围的,形,形成不利。,最理想的状况,是,是形成双侧互,动,动的商业，否,则,则自由作为目,的,的型消费来定,位,位。,贰、招商思路,工,工作计划,一、商业分区,与,与业态定位,二、招商策略,贰、招商思路,工,工作计划,一、商业分区,与,与业态定位,七区：,条件分析：比,较,较靠近商业入,口,口，南北两侧,都,都有停车位，,同,同时与主要商,业,业动线脱离。,业态定位：,餐饮、休闲类,业,业态,；,包括，目的型,消,消费的中、高,端,端休闲餐饮、,酒,酒吧、高端,SPA,等休闲类商业,。,。,梦田,香草,台湾菜,周道,CEO,养生会所,贰、招商思路,工,工作计划,一、商业分区,与,与业态定位,五区：,条,件,件,分,分,析,析,：,：,最,最,靠,靠,近,近,东,东,侧,侧,的,的,卖,卖,场,场,、,、,北,北,侧,侧,的,的,百,百,货,货,，,，,而,而,且,且,2F,北,侧,侧,还,还,与,与,百,百,货,货,相,相,连,连,，,，,是,是,人,人,流,流,最,最,旺,旺,的,的,一,一,块,块,区,区,域,域,。,。,业,态,态,定,定,位,位,：,：,1F,各,类,类,零,零,售,售,，,，,包,括,括,，,，,家,家,居,居,用,用,品,品,、,、,服,服,装,装,、,、,食,食,品,品,、,、,药,药,店,店,等,等,；,；,2F,零,售,售,与,与,快,快,餐,餐,混,混,合,合,区,区,，,，,以,以,零,零,售,售,为,为,主,主,；,；,3F,快,餐,餐,，,，,包,括,括,混,混,合,合,类,类,餐,餐,饮,饮,、,、,快,快,速,速,餐,餐,饮,饮,等,等,。,。,特,力,力,屋,屋,吉,庆,庆,嫂,嫂,拉,芳,芳,舍,舍,米,罗,罗,咖,咖,啡,啡,两,岸,岸,咖,咖,啡,啡,贰,、,、,招,招,商,商,思,思,路,路,工,工,作,作,计,计,划,划,一,、,、,商,商,业,业,分,分,区,区,与,与,业,业,态,态,定,定,位,位,六,区,区,：,：,条,件,件,分,分,析,析,：,：,滨,滨,水,水,、,、,靠,靠,近,近,主,主,轴,轴,线,线,，,，,商,商,业,业,人,人,流,流,较,较,大,大,。,。,业,态,态,定,定,位,位,：,：,1F,各,类,类,零,零,售,售,及,及,餐,餐,饮,饮,；,2F,、,3F,休,闲,闲,餐,餐,饮,饮,、,、,咖,咖,吧,吧,等,等,；,；,贰,、,、,招,招,商,商,思,思,路,路,工,工,作,作,计,计,划,划,一,、,、,商,商,业,业,分,分,区,区,与,与,业,业,态,态,定,定,位,位,三,、,、,四,四,区,区,：,：,条,件,件,分,分,析,析,：,：,滨,滨,水,水,、,、,靠,靠,近,近,SOHO,区,，,，,南,南,侧,侧,可,可,停,停,车,车,，,，,消,消,费,费,相,相,对,对,商,商,务,务,。,。,业态定位：,1F,一楼可以呼应北,侧,侧,2,区的规划，规划,中,中高档零售，,包括服装、儿童,用,用品、数码产品,、,、体育用品等；,2-3F,休闲餐饮、商务,型,型咖啡厅等；,郎庭,贰、招商思路工,作,作计划,一、商业分区与,业,业态定位,二区：,条件分析：在双,向,向主轴线上，靠,近,近,SOHO,区，消费相对商,务,务、高端，但人,流,流相对减少。,业态定位：,1F,、,2F,分区规划中高档,零,零售（一定的目,的,的型购物），,包括服装、儿童,用,用品、数码产品,、,、体育用品等；,3F,休闲餐饮、咖吧,等,等；,贰、招商思路工,作,作计划,一、商业分区与,业,业态定位,一区：,条件分析：靠近,SOHO,，沿路，有比较,好,好的招示面，同,时,时临近西侧的夏,驾,驾河公园，商务,、,、休闲人流比较,多,多。,业态定位：,建议整栋分,2-3,家招租，可以设,置,置的业态包括银,行,行、婚纱摄影等,，,，目的型业态,；,贰、招商思路工,作,作计划,一、商业分区与,业,业态定位,八区：,条件分析：沿主,干,干道，在世贸广,场,场和卖场的夹角,处,处，人流最旺盛,的,的区域。,业态定位：,建议整栋或分,2-3,家招租，定位为,品,品牌零售旗舰店,，,，业态可以做中,高,高端的家具、家,饰,饰或服装饰品等,。,。,贰、招商思路工,作,作计划,二、招商策略,招商策略：,扎根昆山、全城,覆,覆盖、大小通吃,价格策略：,高举高折、优商,优,优价、早租高惠,营销包装策略：,世贸国际城、昆,山,山新中心,商业原始股、财,富,富掘金地,初步构想：一楼,的,的租金报价为,5-6,元,/M2.,天,二楼的租金报价,为,为,3-4,元,/M2.,天,三楼的租金报价,为,为,1.5-2,元,/M2.,天,优惠方案：再行,商,商榷,一、营销策略,二、策划、包装,策,策略,叁、营销推广工,作,作计划,三、营销节点,四、合作方案,叁、营销推广工,作,作计划,一、,营销策略,策略一：品牌先,导,导，提高战略高,度,度,企业品牌：世茂,，,，城市运营商,项目品牌：不只,一,一個項目，是未,来,来城市的正中心,策