01第一章房地产金融概述

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产金融,1,教学形式：,课堂讲授；多媒体教学,课时安排：,每周,2,课时，共计,36,课时。,期末考核方法：,闭卷考试,总评成绩：,平时成绩（,20%,）；期中考试成绩,20%,；期末考试成绩（,60%,）。,教学安排,2,选用教材,教材名称：,房地产金融学,编 者：,张红 殷虹,出 版 社：,清华大学出版社,版 次：,2007,年,2,月,(,第,1,版,),选用教材,3,参考教材,洪艳蓉,.,房地产金融,M.,北京,:,北京大学出版社，,2011,特瑞斯,M,克劳瑞特，,G,斯泰西,西蒙,.,房地产金融,-,原理和实践,.,北京：经济科学出版社，,2004,年,12,月第三,版,戴维,西罗塔,.,房地产金融纲要（第,10,版）,.,上海,:,上海人民出版社，,2005,年,10,月,华伟,.,房地产金融学,.,上海：复旦大学出版社，,2009,年,12,月,曹建元,.,房地产金融新编,.,上海：上海财经大学出版社，,2009,年,9,月,王淑敏 石信宜,.,房地产金融实务,.,北京：清华大学出版社，,2009,年,9,月,王重润 刘颖,.,房地产金融,.,北京：北京大学出版社，,2010,年,1,月,4,基于金融学分类的房地产金融学体系,金融学的学科体系,宏观金融学,研究金融系统整体的行为,微观金融学,研究金融主体的行为（投资者、,融资者、政府、机构和个人）,5,房地产金融学的学科体系,宏观房地产金融学,研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府,金融政策及政府机制对房地产金融市场的影响，,如利率、汇率变化、通货膨胀等对投入房地产,行业的资金量的影响,微观房地产金融学,研究在动态时间和不确定环境下，单个的房地产,投资者、消费者和企业等的投融资决策问题，探,讨房地产金融市场各参与主体的资产定价及其对,资金在房地产领域的配置。,6,内容结构安排,第一章 房地产融概述,第二章 房地产企业开发贷款,第三章 房地产企业上市与债券融资,第四章 房地产信托,第五章 房地产工程融资,第六章 个人住房抵押贷款,第七章 住房抵押贷款证券化,第八章 住房公积金制度与贷款,第九章 房地产保险:个人住房抵押贷款保险制度,第十章 宏观经济、房地产金融与监管,企业,个人,微观局部,宏观局部,导论局部,7,章节内容安排,基本原理,制度借鉴,操作流程,案例分析,8,第一章 房地产金融概述,主要内容：本章主要介绍房地产业与金融业的关系，房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场，最后介绍我国房地产金融业的开展历史、现状以及未来开展方向，使同学们对房地产金融有个大概的了解。,一、 房地产业与金融业的关系,二、 房地产金融的概念、特征及作用,三、 房地产金融市场,四、 房地产企业融资概述,五、 我国房地产金融的历史回忆及展望,9,一、,房地产业与金融业的关系,理论分析,实证研究,房地产及其资金运作,房地产业的开展需要金融业的支持,金融业的开展需要房地产业开拓业务,房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系,中国投入产出表中,40,个部门的直接消耗系数表进行量化分析,现实危机案例分析,10,房地产及其资金运作,房地产是指土地和地上建筑物以及附着与其上的权益，比方所有权、使用权、收益权、抵押权等。,房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和效劳等项房地产经济活动的各个经济单位的总体。,理论分析,11,中国房地产业分类：国家统计局,-,国民经纪行业分类,12,房地产的产业链条很长：经济启动引擎,政府,房地产开发商,金融机构,购房者,中介代理,物业公司,策略规划,土地征购,规划设计,建设监理,市场营销,售后效劳,咨询,单位,土地转让者,设计,单位,施工,单位,13,与房地产相关行业,房地产,其他,能源,原材料,效劳业,金融业,商业,信息效劳,交通,家用电器,汽车,家具,装修,电力,煤气,钢铁,有色金属,水泥,新材料,14,房地产业经济活动的资金分类,按,资金来源渠道,划分：房地产开发经营企业的,所有者权益,；房地产开发经营企业的,负债,。,按,资金的实物形态和价值转移方式,划分：房地产开发经营企业的,固定资金,；房地产开发经营企业的,流动资金,。,15,准备阶段,生产阶段,销售阶段,货币资金,储藏资金,生产资金,成品资金,结算资金,房地产业资金的循环运行,16,房地产开发企业资金流动图,房地产业的资金流动过程可分为以下三个阶段,：第一节阶段：,土地一级开发阶段,；第二阶段：,房地产开发阶段,；第三阶段：,房地产销售阶段,。,17,三个阶段存在着紧密的,资金循环,关系：,第二、三阶段信贷资金循环图,第一、二阶段信贷资金循环图,18,房地产业资金运作的特点,资金,投入量大,整体资金,周转慢,资金运作受,地域影响大,房地产资金的,增值性,19,房地产业的开展需要金融业的支持,房地产业的开发与经营离不开金融业的支持,房地产的流通和消费需要金融业的帮助,房地产的开展过程需要融资以外的其他金融手段的效劳,20,金融业的开展需要房地产业开拓业务,金融业的开展需要在房地产领域安排资产业务,金融结算工具在房地产流通和消费领域可以得到进一步的应用和推广,从房地产领域拓展金融业自身的开展空间,房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系,21,实证研究,依据1997年中国投入产出表中40个部门的直接消耗系数表进行量化分析，与房地产业有直接关联关系的产业共有36个。在这36个产业中，与房地产业后向关联密切的产业有10个，这些产业在房地产业直接消耗总量中的总消耗比例已达79%，其中金融保险业、建筑业、非金属矿物制造业是房地产业的主要直接消耗产业，三者所占比例之和超过51%。,这说明房地产对金融保险业具有强的依赖性，它本身是一项融资性大的产业，金融业的兴衰直接影响房地产业的枯荣；,房地产业的开展对金融保险业的直接拉动作用最为明显。,同时，房地产业对属于第二产业的建筑业和金属制造业影响很大。,房地产行业在国民经济中的地位,22,利用1997年中国投人产出表中40个部门的完全消耗系数表，通过列向结构分析法分析完全关联关系，在40个部门中，与房地产业有完全关联关系的产业共有39个，其中关联密切的产业有17个(见表2)，这些产业在房地产业直接和间接消耗总量中的消耗比例达77%。其中，非金属矿物制造业、金融保险业、建筑业、化学工业、社会效劳业、金属冶炼及压延加工业、商业等与房地产业间的关联关系明显密切一些，房地产业对这7个产业的消耗已占其消耗总量的49%。,23,24,比较后向直接关联度和后向完全关联度的计算结果，我们发现:(l)有些产业与房地产业没有直接关联关系，但却有完全关联关系，如石油和天然气开采业、金属矿采选业、废品及废料等，且与房地产业完全关联度较大的产业类型多于直接关联密切的产业类型;(2)有些产业与房地产业直接关联并不密切，但却是完全关联密切产业，如化学工业、金属冶炼及压延加工业、电子及通信设备制造业等;(3)在直接关联和完全关联均很密切的产业中，相同产业在直接关联度和完全关联度中的位次发生了变化，如非金属矿物制造业在直接关联度排序中处于第三位，而在完全关联度排序中跃居第一位，饮食业在直接关联度排序中处于第九位，而在完全关联度排序中却并不属于与房地产业的密切关联产业。以上这些特点说明，房地产业对其后向关联产业的间接拉动作用不可无视，这是房地产业的产业链条长、对国民经济的涉及面大的重要原因，因此，促进房地产业与其后向关联产业的协调开展是保持国民经济健康开展的重要一环。,25,26,根本结论,房地产业的产业链之所以长是因为房地产业对其他产业的后向拉动、前向推动以及其中的直接、间接作用的共同结果，特别是间接作用产生的影响不能无视，这些因素共同使得房地产业的产业链条拉得更长、房地产业的开展对国民经济的涉及面增大。,在总体上，尽管房地产业对国民经济诸多产业的后向拉动力和前向推动力都比较大，但房地产业的后向关联产业类型(17个)多于前向关联产业类型(15个)，这说明在国民经济中房地产业对其他产业的拉动作用大于推动作用，我国房地产业开展是一种拉动型增长方式。促进房地产业与国民经济的协调开展首先应当考虑房地产业与其后向关联产业之间的开展比例，防止在房地产业高涨时出现重复建设和资源浪费。,在结构上，国民经济中有一半左右的产业与房地产业关联程度高于平均关联度水平，且大多数产业与房地产业是环向关联(即与房地产业既前向关联又后向关联)，房地产业与各产业之间的相互作用较为复杂。,27,现实危机案例分析,案例：,90,年代日本房地产泡沫破裂；美国次贷危机；,爱尔兰、西班牙债务危机,；亚洲金融危机前的东南亚、香港房地产泡沫,28,房地产周期的阶段性特征,29,资料来源：根据谭钢：,房地产周期波动,：理论、实证与政策分析,（经济管理出版社,2001,版,）,第,100,页,的资料改汇而成,美国,1870,1960,年房地产周期波动概况,-60,-50,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,80,1870,1875,1880,1885,1890,1895,1900,1905,1910,1915,1920,1925,1930,1935,1940,1945,1950,1955,年份,1960,30,二、,房地产金融的概念、特征及作用,房地产金融的概念,房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融效劳的一系列金融活动的总称。,其根本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。,房地产金融有广义和狭义之分，所谓广义的房地产金融，是与房地产有关的一切金融活动；所谓狭义的房地产金融，是指一些具体的房地产金融形式，如房地产抵押贷款、购置房地产保险等。,31,房地产金融的分类,从房地产含义出发，可将房地产金融划分为房产金融和地产金融。,房产金融：是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中进行的各种资金融通活动。,地产金融：又称土地金融，是指围绕土地有偿使用而产生的金融活动。,按照承担的政策目标不同，可以分为政策性房产金融和商业性房产金融。,政策性房地产金融主要是与住房制度有关的金融活动，有极强的政策性，其资金来源具有强制性，资金运用也具有专项性和优惠性。,商业性房地产金融是以盈利为主要目的的金融业务，其资金来源和运用有较大的自主性。,32,房地产金融的特征,1,房地产金融以,抵押权,为基础,2,房地产融资的,证券化,3,房地产金融具有较强的,政策性,4,房地产金融,市场波动大,房地产金融的作用,1 有效地筹集社会资金，促进房地产业开展,2 合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续开展,3 执行国家房地产业政策，有效调节房地产业开展,33,三、房地产金融市场,房地产金融市场可以划分为多个层次。,按照交易的层次：可以划分为房地产金融一级市场和房地产金融二级市场；,按照承担的政策目标：可以划分为政策性房产金融和商业性房产金融；,按照房地产金融效劳对象：可以划分为房产金融市场和地产金融市场。,房地产金融一级市场是房地产金融资产创造和发行的市场，主要包括房地产贷款发放，房地产股票和债券发行、房地产投资信托创设等金融交易。,房地产金融二级市场是房地产金融资产的再交易市场，除了房地产股票、债券二级市场之外，住房抵押贷款证券化是房地产金融二级市场的最重要组成局部。,34,借款人,居民个人,房地产开发公司,建筑公司,其他经济机构,金融中介：,商业银行,储蓄银行,抵押银行,房地产抵押,住房抵押贷款,商业银行,储蓄银行,抵押银行,其他金融机构,抵押或信用,资金,房地产抵押证券,金融市场：,保险公司,养老基金,退休基金,银行,个人,资金,间接融资,金融市场的机构和个人投资者,金融市场的机构和个人投资者,证券股票,资金,证券股票,资金,直接融资,房地产金融市场结构,房地产金融市场一级市场,房地产金融市场二级市场,35,证券、票据等,资金,美元,美元,资金,储蓄,美元,证券、,票据等,二级抵押贷款市场,存款等,证券,抵押贷款,直接融资,间接融资,金融中介,商业银行,储蓄机构,人寿保险公司,投资公司,养老基金,资金盈余单位,个人,企业,政府,资金短缺单位,个人,企业,政府,经纪人,抵押银行,FNMA,GNMA,FHLMC,私人企业,美国的房地产金融体系,36,房地产金融机构分类,经营业务,存款性金融机构,金融市场级别,一级市场机构,非存款性金融机构,所有制,二级市场机构,合作房地产金融机构,公营房地产金融机构,私营房地产金融机构,房地产金融机构,概念：房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的信用中介组织，包括为房地产资金融通提供配套效劳的其他金融组织。,房地产金融机构分类,37,中国房地产金融机构,中国房地产金融机构,银行类,保险公司类,证券公司类,信托投资公司类,国有控股商业银行,全国性股份制商业银行,区域性股份制商业银行,外资银行,中资保险公司,外资保险公司,中银万国证券股份有限公司,国泰君安证券股份有限公司,其他证券公司等,中国国际信托投资公司,华宝信托投资有限公司,其他信托投资公司等,其他类,财务公司；金融资产管理公司；投资基金管理公司；抵押担保公司等,38,房地产融资工具,1,债务融资工具,：住房抵押贷款；房地产开发贷款；流动资金贷款；房地产债券；融资租赁；欲收购房款。,2,权益融资工具,：,房地产股票；房地产投资信托。,39,四、房地产企业融资概述,房地产企业在进行工程融资时，可以采取的融资方式是多种多样的，企业必须具备畅通有效的融资渠道来提升经营业绩和到达财务目标。,资金是房地产企业从事投资和经营活动的血液，企业在进行筹资方式选择时必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。,房地产企业应根据自身的经营及财务状况，并考虑宏观经济政策的变化等情况，选择较为适宜的融资方式。,40,融资方式,比较,内源性融资,外源性融资,企业建立初期主要依靠内源性融资，当企业资产规模达到一定程度，便可吸引更多的投资者进行投资，从而利用外源性融资进一步提高企业竞争力。,直接融资,间接融资,直接融资可扩大社会资金的活动范围，便于将资金直接用于效益较高的投资项目，而且资金期限长、稳定性高，便于企业长期使用。间接融资具有相对集中性，可有效调节资金供求关系，并可开发多种金融商品与融资渠道，降低融资成本、减小风险。,权益融资,债务融资,权益融资可以增加企业信誉，降低财务风险，筹资数量较大；但资金成本高会分散企业控制权。债务融资则可以发挥财务杠杆作用，保证控制权；但会加大企业的财务风险，筹资数额也受到较多限制。,债券融资,信贷融资,债券融资属于直接融资，而信贷融资属于间接融资。其差别体现在：资金的需求者不同；资金的供给者不同；融资成本不同；信贷融资比债券融资更加迅速方便；期限和数量不同；对资金使用的限制不同；抵押担保条件不同。,股权融资,信贷融资,信贷融资体现的事债权债务关系、银行没有参与企业经营管理的权利，股权融资体现的是财产所有权关系、提供股票融资者作为企业股东可以参与企业经营决策。,企业不同融资方式比较,41,五、我国房地产金融的历史回忆及展望,42,43,我国房地产调控政策的特征,44,供给商,潜在进入者,顾客,替代品,行业内的竞争对手,现有企业间的争夺,（非常剧烈，接近于,完全竞争市场）,供给商的,议价能力,顾客的,议价能力,新进入者,的威胁,替代产品,的威胁,购房顾客分散，刚性需求很强，投资需求旺盛，且住房供给偏紧，顾客的议价能力非常弱。,中国仍将持续的城市化和工业化进程，使得房地产业前景广阔，潜在进入者仍会不断增加。,企业购置大量钢筋、水泥、建材等，吸收了钢铁、水泥等行业的过剩产能，供给商的议价能力较弱。,无论是住宅还是商业房地产，都是人们生活和社会经济开展的必需品，目前还没有替代品出现。,行业环境,（房地产）,45,土地市场交易和开发形势,1997-2009,年房地产企业年度购置和完成开发土地面积,从1997年以来，我国土地市场交易活泼，1997年-2004年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后根本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这说明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。,46,房价增长率和地价增长率比较,2001-2009年我国房价和地价增长率比较,自2003年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线强化了土地的稀缺性，使土地供给日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。,47,房地产企业收入情况,2000-2008,年房地产企业收入情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，200,0,年-,2008,年，全国房地产企业年度经营总收入呈现稳步的上升趋势，总收入从,2000,年的,4515,亿元增加到,2008,年的,26698,亿元，同比上涨了,592%,。其中商品房销售收入从,2000,年的,3896,亿元上升到,2008,年的,24394,亿元，占比总收入从,86%,增加到,92%,。,48,房地产企业营利情况,2000-2008,年房地产企业营利情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，200,0,年-,2008,年，全国房地产企业年度营业利润呈现上升趋势明显，从,2000,年的,73,亿增长到,2008,年的,3432,亿元，同比增加了,468%,。与之同时，房地产企业经营效果也在改善，营业利润率从,2000,年的,1.6%,，迅速提升到,2008,年的,12.86%,。,49,我国房地产金融市场存在的问题,单位：亿元,1997-2005,年我国房地产企业资金来源一览,50,1999-2005,年房地产开发企业资金来源比重表 （单位：,%,）,从外表上资金来源结构来分析，2003年是分水岭，1997-2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款比重明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高,资料来源：,房价与泡沫经济,徐滇庆著 机械工业出版社,51,一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和流动资金；在土建环节，将本钱转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金；房屋结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。,52,存在的问题,融资渠道单一,风险集中,监管和调控,机制很不完善,金融市场结构,单一，不成体系,53,缺乏多元化、规范化,的房地产金融产品,尚未建立房地产金融,二级市场体系,缺乏独立、有效的,中介服务体系,缺乏多层次的房地产,金融市场机构体系,金融市场结构,单一，不成体系,54,商业银行集中市场,和信用双重风险,商业银行非理性,与不规范行为,银行信贷为房地产,融资的主要方式,融资渠道单一,风险集中,55,我国房地产金融市场的开展对策,进一步完善一级市场，稳步推进二级市场开展,（1）大力开展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系,（2）培育专业化中介效劳机构，建立房地产金融市场的支持效劳体系,（3）推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。,鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道,（1）鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。,（2）培育和完善房地产债券市场。,（3）将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。,（4）推进房地产金融创新，开发各种具备条件的房地产金融产品。,加强监管，完善制度和立法，创造良好的市场外部环境,（1）加强房地产金融市场监管，标准房地产企业融资行为,（2）构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，提供法律保障,（3）要完善制度建设，营造房地产金融市场开展的外部环境,56,