房地产交易管理教学ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章,房地产交易管理,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产经营管理,刘亚臣,管理学院,房地产经营管理刘亚臣,第,7,章,房地产交易管理,房地产,经营管理,刘亚臣,2,第7章 房地产刘亚臣2,概 述,7.1,概述,一、房地产交易的概念,城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。,房地产转让,房地产抵押,房地产租赁,3,概 述7.1 概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，,概 述,二、房地产交易中的基本制度,国有土地有偿有限期使用制度,房地产价格申报制度,房地产价格评估制度,房地产价格评估人员资格认证制度,房地产权属登记发证制度,4,概 述二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用,概 述,三、房地产交易的管理机构及其职责,建设部,建设厅,房地产管理局,房地产交易管理所,1,、房地产交易的管理机构,5,概 述三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设厅房地产,概 述,2,、房地产交易管理机构的任务,对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；,办理房地产交易登记、鉴证等手续；,协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；,为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；,建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。,6,概 述2、房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和,转让管理,7.2,房地产转让管理,一、概述,房地产转让是指房地产权利人通过,买卖,、,赠与,或者,其他合法方式,将其房地产,转移,给他人的行为。”,以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；,一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；,因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的,；,以房地产抵债的；,法律、法规规定的其他情形。,房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。,7,转让管理7.2 房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权,转让的分类,1,、房地产转让的分类,根据土地使用权的获得方式,出让方式取得的土地使用权转让,划拨方式取得的土地使用权转让,根据转让的方式,有偿转让（买卖、房地产入股）,无偿转让（赠与、继承）,8,转让的分类1、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式出让方,转让的条件,2,、房地产转让的条件,(1),以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,属于,房屋建设工程,的，应完成开发投资总额的,25%,以上,属于,成片开发,的，应形成工业用地或其他,建设用地条件,同时按出让合同约定已支付,全部土地使用权出让金,，并取得,土地使用权证书,目的,确保转让土地使用权的合法性,有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为,明确房屋所有权，保障当事人的合法利益,9,转让的条件2、房地产转让的条件(1)以出让方式取得土地使用权,转让的条件,2,、房地产转让的条件,(2),司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的,权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产,(3),依法收回土地使用权,在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。,(4),共有房地产,共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。,10,转让的条件2、房地产转让的条件(2)司法机关和行政机关依法裁,转让的条件,2,、房地产转让的条件,(5),权属有争议的,权属争议解决之前，该项房地产不得转让,(6),未依法登记领取权属证书的,未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产,(7),法律和行政法规规定禁止转让的其他情况,11,转让的条件2、房地产转让的条件(5)权属有争议的权属争议,转让程序,3,、房地产转让的程序,签订转让合同,申报成交价格,是否受理,核实成交价格,现场勘察评估,缴纳税费,领取房地产权属证书,是,15,日内答复,签合同,30,日内,12,转让程序3、房地产转让的程序签订转让合同申报成交价格是否受理,转让合同,4,、房地产转让合同,双方当事人的姓名或者名称、住所；,房地产权属证书的名称和编号；,房地产坐落位置、面积、四至界限；,土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；,房地产的用途或使用性质；,成交价格及交付方式；,违约责任；,双方约定的其他事项。,13,转让合同4、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所；1,房地产转让,二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让,受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的,权利,和承担的,义务范围,相,一致。,可,以在不同土地使用者之间,多次转,让，但土地使用权出让合同约定的使用,年限不变,。,例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为,50,年,，原土地使用者使用,10,年,后转让，受让人的使用年限只有,40,年,。,转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的：,经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意,签订土地使用权出让合同变更协议,或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金,14,房地产转让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让受让人所取,登记管理,三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,处理方式,办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；,不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。,15,登记管理三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让处理方式办理,不办出让手续情况,经城市规划主管部门批准，转让的土地用于,国家机关,、,军事用地,，,国家重点能源,、,交通,、,水利,等项目用地，国家,基础设施,和,公益事业,用地等,私有住宅转让后仍用于居住的；,按国务院住房制度改革规定,出售公有住宅,的,同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权,不可分割转让,的,暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的,根据城市规划土地使用权不宜出让的,其他情况,以下情况可不办出让手续：,16,不办出让手续情况经城市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机,四、商品房预售,商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。,商品房预售行为具有较强的,国家干预性；,商品房预售的,周期长、风险大；,商品房预售的标的具有,期待性；,商品房预售合同,需要经过登记,才具有对抗第三人的效力。,17,四、商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋,1,、商品房预售的条件,商品房预售,已交付全部土地使用权出让金，取得,土地使用权证,；,持有,建设工程规划许可证,和,施工许可证,；,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；,办理预售登记，取得,商品房预售许可证明,。,18,1、商品房预售的条件商品房预售已交付全部土地使用权出让金，取,2,、办理预售应提交的证件,商品房预售,商品房预售许可申请表；,开发企业的,营业执照,和资质证书；,土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；,投资开发资金符合条件的证明；,施工合同和施工进度说明；,商品房预售方案。,19,2、办理预售应提交的证件商品房预售商品房预售许可申请表；19,3,、商品房预售合同,商品房预售,商品房预售人应当在签约之日起到,30,日,内持预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理商品房,预售登记备案手续。,目前房地产管理部门已经应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同,网上登记备案,。承购人在与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商品房的登记备案情况。,【,讨论,】,社会各界人士呼吁取消商品房预售制度,20,3、商品房预售合同商品房预售商品房预售人应当在签约之日起到3,房地产抵押,7.3,房地产抵押管理,一、概述,房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,1,、房地产抵押的概念,21,房地产抵押7.3 房地产抵押管理一、概述房地产抵押是指抵押人,房地产抵押,抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。,2,、相关概念,22,房地产抵押抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本,3,、作为抵押物的条件,依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权：,无论土地使用权来源于,出让,还是,划拨,，只要房地产权属合法，即可将房地产,作为统一的抵押物,同时设定抵押权。,以单纯的土地使用权抵押的：,单纯以,划拨,方式取得的土地使用权,不允许,抵押；,以,出让,方式取得的土地使用权,可以,设定抵押权。,房地产抵押,23,3、作为抵押物的条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内,房地产抵押,城市房地产抵押管理办法,规定下列房地产不得设定抵押权：,权属争议的房地产,用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产,列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物,已依法公告列入拆迁范围的房地产,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产,依法不得抵押的其他房地产,24,房地产抵押城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵,二、房地产抵押的一般规定,抵押人可以将几宗房地产,一并抵押,，也可以将一宗房地产,分割抵押,。,以依法取得的国有土地上的,房屋抵押,的，该房屋占用范围内的,国有土地使用权同时抵押,。,以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额,以,房地产权利人,可以处分和收益的份额为限,。,以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业,职工（代表）大会,通过，并报其上级主管机关备案,房地产抵押,25,二、房地产抵押的一般规定抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可,二、房地产抵押的一般规定,以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经,董事会,通过。,以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经,董事会或者股东大会,通过。,有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限,不应当超过,该企业的,经营期限,。,以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限,不得超过,土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的,剩余年限,房地产抵押,26,二、房地产抵押的一般规定以中外合资企业、合作经营企业和外商独,二、房地产抵押的一般规定,以,共有的房地产抵押,的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意,预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得,商品房预售许可证,。,以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。,企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效,不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容,房地产抵押,27,二、房地产抵押的