昆明嵩明县体育公园项目初案

单击此处编辑母版标题样式,昆明嵩明县体育公园项目,2008年3月,目录,项目背景,项目进展,合作方式,经济测算,项目背景,地块位于昆明市主城区东北约20KM的嵩明县长松园杨柳塘。,地块为平缓山地、坡地,地块距昆明市新机场约10 KM,地块面积：约3000亩,体育公园占地约2000亩（27洞高尔夫球场及酒店、会所等设施）,配套低密度住宅占地约1000亩，容积率0.4-0.6，建筑面积约33万平方米,土地成本：约1亿,立项初衷：以极低成本获取大规模具有独特自然景观和人工景观（高尔夫球场）的土地，通过高档住宅开发获取较高利润水平。,昆明,主城区,嵩明县,滇,池,宗阳海,项目背景,项目持有方：,北京加华易道体育文化发展有限公司,（以下简称“加华公司”）,2006年，加华公司与嵩明县政府及商务局协商，拟利用其嵩明县约3000亩土地开发以高尔夫球场项目（以体育公园名义上报），并取得嵩明县商务局的立项批复。,整体3000亩土地，将分为体育公园（高尔夫球场约2000亩）与配套低密度住宅区（别墅、洋房约1000亩）两部分规划与开发。,项目签定后，加华公司至今尚未开始实际操作，嵩明县政府及土地部门已经完成了该项目用地3000亩的国有土地收储工作。,现加华公司拟与亿城联合开发该项目，由加华公司协助将整体3000亩项目用地通过公开方式出让至亿城，并由亿城完成后续的开发、经营与销售。加华公司通过持有开发公司股份形式获利。,项目进展,已完成,项目立项,2006中，该项目以“提香体育休闲渡假村”名义立项，总用地3000亩,征地手续,加华公司称该地块已完成国有建设用地收储工作,后续工作,整体规划方案研讨,就项目整体的规划与政府土地部门研讨，推动控规报批,控规报批,明确体育用地及住宅用地的规划用途与指标,公园用地获取,通过立项直接获取体育公园用地,住宅用地获取,设定住宅用地出让门坎条件,推动住宅用地上市,底价获取,合作方式,获取方式：体育公园用地通过立项取得,住宅开发用地通过公开出让获取,合作方工作：将该项目公司转让给亿城，并负责项目公司立项结转、控规调整以至底价获取项目宅用地等工作。,合作方利益：在其按亿城要求完成项目土地获取及前期的规划调整等工作后，亿城将项目公司部分股份以干股形式转让至合作方，合作方只参与分红。,土地获取价格：约3万元/亩，总地款约1亿,合作方式,获取程序：,体育公园（及配套低密度居住区）完成立项。,体育公园（及配套低密度居住区）地块完成控规批复。,体育公园项目通过政府立项批复与投资计划直接下达于开发公司（暂称亿城公司），由亿城公司进行地块整体规划。,亿城公司投资开始进行体育公园及相关市政和商业设置的建设。,体育公园开始建设的同时，推动住宅用地上市，出让条件规定：在住宅用地的交通组织、市政配套实施等问题上，获取方需自行与体育公园项目的开发商（即亿城公司）协商。以此条款增加其他开发商的参与难度以实现低价获取。,昆明有着发展高尔夫物业得天独享的优势条件：,气候四季如春，完全可以满足三百六十五天球场的要求，很受日、韩高球迷推崇,地形复杂多样，主城区外山区半山区居多，很多荒地不宜农耕且没有被开发利用，大大降低了投资成本,云南地处边境，接壤国家多，有利于开发东南亚市场,旅游产业成熟，与高尔夫产业将会是一个完满的结合,高尔夫物业,高尔夫物业,高尔夫地产从经营类型上是一种复合地产形态，这种复合地产更多地表现为高尔夫球场与其他物业形态的组合上，它即包括了高尔夫球场的经营，也包括寄生于高尔夫球场周边的高档住宅。,在中国，高尔夫自始就被赋予了贵族化的标签，与高尔夫球场配套的物业形态自然也是高端的，一般包括高星级酒店、高档住宅（特别是独栋和联排别墅）、高档商务休闲会所等。,国内高尔夫球场不少，真正商业上成功的屈指可数，这些成功的球场都保有各自鲜明的特色：观澜湖凭借其巨无霸的规模和对高尔夫行业的专注成就了今天的霸主地位；三亚的亚龙湾高尔夫项目主要凭借无敌海景和浓郁的热带风情取得成功；云南春城湖畔高尔夫地产项目依靠其优美的景色赢得高球手的广泛赞誉。,春城湖畔高尔夫度假村美景 湖景球场9号洞,高尔夫物业,上述项目在球场取得成功的同时，其配套的高档住宅也都赚取巨大收益。以昆明主城东部10KM的春城湖畔高尔夫为例，其项目中的90套别墅买价已达2.5-3万元/平方米。,项目地块位于春城球场以北仅十数公里之遥，预计未来住宅类产品售价可达12000元/平方米。,高尔夫物业,拟用约2000亩缓坡山地建设27洞高尔夫球场:,18洞72杆国际标准球场，球道总长超过7300码,9洞全天候灯光球场,练习场（350码长、120码宽，60个打席）,五星级会所/酒店一座（建筑面积约3万平米）,配套办公、商业用房（建筑面积约5000平米）,高尔夫球场建设投资约2亿（含会所/酒店及办公商业用房）。,设计、建设周期约12个月，9洞球场最早于2009年初开业，会所/酒店于2009年四季度全面开业，18洞球场于2009年四季度开业。,住宅产品分布,套均面积,总面积,比重,均价,(元/平米),销售额,（亿元）,容积率,占地面积,独体别墅,400,70000,21%,18000,12.6,0.4,233000,双拼别墅,300,260000,79%,14000,36.4,0.5,445000,合 计,330000,14848,49.0,0.47,695000,住宅部分测算,预计未来住宅类产品精装售价约15000元/平方米。,成本項目,总成本,(,万元,),单位造价,(,元,/,平方米,),备注,土地,33,000,1000,大配套费,6,600,200,前期,9,900,300,建安工程费,72,600,2,200,精装修,区内配套,9,900,300,不可预见费,6,600,200,直接成本,5%,直接成本小计,138,600,4200,管理费用,4,950,150,售价1.5,%,营销费用,6,600,200,售价,2%,营业税费,18,150,550,售价,5.5%,资本化利息,3,881,117.6,直接成本,40%,贷款，利率,7%,一年,增值税,125,930,3,816,50%,档,间接成本小计,174,361,5,283.66,总成本合计,312,961,9,483.66,销售,495,000,15,000,利润（税前）,182,039,5,516.34,利润（税后）,136,529,4,137,利润率（税后）,28%,项目概要,住宅部分,高尔夫球场部分,占地面积,1000亩,2000亩,容积率,0.4-0.6,建筑面积,33万平方米,3.5万平方米,土地成本,3300,万，楼面地价,1000,元,6700万,总投资,31.3,亿，单位成本,9500,元,/,平米,约2.7亿,总收入,49,亿，均价,15000,元,/,平米,球场经营情况尚待进一步测算,税后利润,13.65,亿，税后利润率,28%,项目周期,3-4,年,项目判断,项目符合公司升级类产品线战略,项目收益水平比较理想,进入高尔夫产业，面临全新的挑战,土地获取尚有诸多不确定因素影响项目整体判断,建议：重点跟踪，进一步落实土地手续真实性及未来获取前景。,后续工作,进一步深入的市场调研,高尔夫产业研究,与合作公司就项目土地落实工作深入讨论,与县土地局就项目土地操作可行性进行讨论,初步展开项目的整体规划设想,谢 谢,