原阳县黄河大道项目调研报告

原阳房地产市场分析报告,目 录,第一局部：市场研究报告,原阳县政策解析,原阳县个案分析,原阳县市场研判,第二局部：工程初步定位,工程地块分析,工程产品建议,工程初步定位,第三局部：工程效益分析,经济效益初步测算,【,原阳县政策解析,】,市场政策,银行政策,宏观政策,?国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知?,一、完善稳定房价工作责任制；,二、坚决抑制投机投资性购房；,三、增加普通商品住房及用地供给；,四、加快保障性住房安居工程规划建设；,五、加强市场监管和预期管理；,六、加快建立和完善引导房地产市场健康开展的长效机制。,启示：,现阶段利用市场刚性需求及改善需求的增加，加快工程现金流速度 ，抢占市场先机。,政策解读1：,2021年中国房地产市场将进一步加强，通过随着二套房首付及利率的降低，房地产投资市场一二线城市已有明显上升，但三四线城市因为库存较大房价上升空间不大，刚性需求及改善型需求将呈阶段性小幅爆发；,政策解读2：,随着明年住宅联网的方案的实施，市场上二手房供给将会增加，进行形成对一手房市场形成较大的冲击；同时，潜在的公务员购房将大幅度减少。,政策解读及启示：,银行政策,政策一：虽然银行在利率方面屡次降准，但是原阳市场的银行并没有执行相应的政策，中国建设银行目前执行利率上浮10%，农村信用社执行利率上浮20%，无法给购房者带来比较好的贷款环境，因此造成购房环境一般。,政策二：人民币最近贬值较多，接近4%，对于购房者来说，财产的缩水一定程度上对于刚需来说带来购房的阻碍，相对与高房价，无法负担起购房的高额资金。,【,原阳,市场,结构及主力楼盘分析,】,原阳市场结构,主力楼盘分析,原阳市场根本形成3大板块,原阳地产市场结构,老城区,中心城区,新城区,新老城区交界，交通便利，公共配套成熟，生活便利度高；客户最容易接受的位置,中心城区,原阳市场个案分析,根本信息,重点工程调研恒辉曼哈顿,周边环境：工程自建大型商场，外国语双语学校、原新大道。,工程卖点：位置好，配套好，产品多样。,劣势：层高2.6米，十字路口风水不好，不平安。,主力户型：以120-130的三房为主。,户型特点：配送飘窗、露台,未建：目前还有4栋高层未建，约有500套库存。,备注：自建商场正在招商中，营销推广多样化，包装到位，月去化8套左右。,综合分析,重点工程调研恒辉曼哈顿,根本信息,重点工程调研圣唐中心广场,综合分析,重点工程调研圣唐中心广场,周边配套：工程自建大型商场，外国语双语学校、原新大道。,工程卖点：位置好，配套好，产品多样。,劣势：十字路口，风水不好，一期物业口碑不好。,主力户型：120-130三房，搭配140的四房。,未建：4栋高层，约450套库存。,备注：小区自建30万平方米商业综合体，月去化约4套左右,行政单位、文化中心、市政广场集合地，商业也形成一定规模，地产集聚区。,新城区,原阳市场个案分析,根本信息,重点工程调研上宅世纪公园,周边环境：行政机构林立，文化艺术中心，酒吧，市图书馆，中医院,工程卖点：原阳新区核心地段，东区大盘，政府重点支持工程，交通便利，工程自身商业配套齐全；产品齐全。,劣势：内部股东别离，在市面造成恶略影响，之前交房业主反响质量不好。,主力户型：110130多种户型三房，选择空间较大,未建：8栋洋房，约240套，另有300亩地还在空置,备注：原阳第一大宅，现在正在外扩土地，营销多样话,月去化：约10套左右,综合分析,重点工程调研上宅公园世纪,重点工程调研华龙尚郡,根本信息,综合分析,重点工程调研华龙尚郡,周边配套：行政机构林立，文化艺术中心，酒吧，市图书馆，中医院,工程卖点：原阳新区核心地段，英伦风格，政府重点支持工程，交通便利，工程自身商业配套齐全；景观设计精致美观；产品齐全。,户型：130三房为主，搭配140四房,未建：4栋高层，约470套,劣势：生活、上学不便。,月去化：月去化16套左右。,备注：0首付销售，一年半首付付清,根本信息,重点工程调研东辉家天下,周边环境：行政机构林立，文化艺术中心，酒吧，市图书馆，中医院,工程卖点：双水、双气，新城核心，产品齐全，价格同区域偏低，免停车费,主力户型：120130三房为主，搭配140四房,未建：仍有300亩地库存,劣势：老板卷款逃到外国，总经理被抓，账户冻结,月去化约：5套左右,综合分析,重点工程调研东辉家天下,根本信息,重点工程调研航建香榭里,周边环境：靠近原阳县政府、财政局、建设局等政府单位，临市政公园未建,工程卖点：双气，新城位置，产品品质中等。,主力户型：140四房为主，大户型居多。,房源：一期9栋楼，还剩一半，工程共四期开发，目前2-4期根本上没开工。,劣势：2021年公司内部出现股东别离问题，大股东撤资，当地影响比较差，施工进度缓慢。,月去化约：1套,综合分析,重点工程调研航建香榭里,根本信息,重点工程调研御景龙城,周边环境：地理位置偏远，距离原阳县一中比较近。,工程卖点：双气，新城位置，产品品质中等，工程初期景观已经出来，中间的湖景也出来，环境比较好。,主力户型：140四房为主。,房源：二期4栋正在销售，库存约为100套左右。,未建：约250亩地3000套房源目前处于空置状态,劣势：地理位置偏远，当地影响比较差，知名度不高，施工进度缓慢。,月去化约：1套,综合分析,重点工程调研御景龙城,繁华商业区，人口密集地，生活配套齐全，环境脏乱差，交通不便，城区一般不建设规划,老城区,原阳市场个案分析,根本信息,重点工程调研晟基名苑,周边环境：紧邻原新路，双语学校，菜市场，信用社等,工程卖点：交通方便，价格适中，送电暖，电线开关安装好，多层电梯居住舒适。,劣势：老城区偏南方向；没有开展空间。,主力户型：120130三房，140四房已经售完,备注：销售来访以外拓客户为主；,月去化约：10套左右,综合信息,重点工程调研晟基名苑,根本信息,重点工程调研名都新城,周边配套：中学，购物。,工程卖点：价格廉价，多层电梯居住舒适,劣势：老城区城边位置，没有开展空间，生活配套不全，换过多家代理公司，目前根本处于滞销状态。,月去化约：2套,综合信息,重点工程调研名都新城,【,原阳市场分析及研判,】,原阳住宅市场分析,原阳市场研判,原阳置业客户分析,1、各区域价格差距不大，原阳新区成为全县价格领跑区域,各区域内价格差距不大，随着原阳规划的逐渐西移，原阳新区成为原阳楼市的领跑者，多层洋房均价3000元。,2、由于市场竞争剧烈，价格缺乏上涨动力,受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体不高，缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在偏低的位置！,住宅调研汇总,市场价格总结,住宅市场分析,2、市场供过于求导致市场竞争剧烈,由于市场总体供过于求，导致原阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争剧烈，价格战也成为潜在不安因素。,住宅调研汇总,市场供需总结,1、市场总体供给旺盛，尤其是原阳新区的位置,房地产市场活泼，市场供给量巨大，原阳县在售楼盘的潜在供给量预计超过2500套，相对于原阳县目前每月缺乏100套的去化量，市场总体供给严重过剩！需要去化至少2年以上！,过剩！,竞争剧烈！,住宅市场分析,市场预判：,市场预判一：投资型购房进一步减少，刚需及改善型占市场主流,随着政策调整的加剧及信息联网的实施，投资型客户及灰色购置人群将进一步被压制，而长期没有得到释放的改善型及刚性需求将呈阶段性的小幅爆发！,市场预判二：房地产市场平稳开展，价格上涨空间不大,受调控舆论及二手房市场即将到来的冲击，房地产市场新增楼盘房价上升空间不大！,1.受市场调控的及投资方式的影响，购房热情及购房能力受到打击，观望情绪浓厚；,2.购房者开始变得更加挑剔，对居住的需求开始向个性化、多样化开展；,3.消费需求开始向改善需求及刚性需求转移，纯投资型客户比例减小；,4.目前，如果市场上有好房子，仍会选择购置。,目标客群分析,通过对前期市场监控与梳理得知，目前原阳客户群存在以下特征：,目标客群分析,市场环境及消费层次的改变，决定了下阶段客户群体的改变：,以刚需型客群、改善型客群为主,以投资型、教育型客户为辅,刚需型客户：,作为青年消费客群，他们年轻，且文化程度相对较高，接触外界的信息程度较高，具有小资情结，追求现代化的生活方式；,他们对居住的需求：,价格适中、户型精简、功能齐全、景观好、社区气氛好；,改善型客户：,作为中青年消费客群，他们有稳定的收入，事业处于上升期，文化程度相对较高，与外界的接触较强，已有一套以上住房，为追求更理想的生活方式需要更房；,他们对居住的需求：,舒适的居住空间，宽敞通透户型结构、大面积的社区景观、较好的物业效劳；,【工程地块分析及定位】,工程地块分析,工程地块状况,工程地块总结,工程地理位置,本工程位于原阳县新老城区交会处，北邻主干道黄河大道，西临南北路思谦路；距新政府约500米，距离京港澳G4快速路约5公里；距离原阳县城老城区仅为500米，区域位置十分优越。,本案,工程周围配套情况,本案,原阳县新城区,原阳县老城区,工程处于新老城区核心中央位置，地理位置优越，交通便利，周边生活配套资源十分完善，5分钟生活需求圈遍布工程周围。,工程交通动线,本案,京港澳G4,原阳县新汽车站,工程紧邻主干道黄河大道，距离北干道及原新路仅2分钟车程，距离原阳新汽车站仅5分钟车程，距离京港澳高速10分钟车程；交通路网兴旺，出行较为便利。,至新乡,工程自然条件与景观,本 案,工程周边路况较好，整洁宽阔，给工程带来较好的交通环境；,随着新城区规划的开展，形象路黄河大道扩宽绿化工程将于明年开工，将进一步改善工程的外围环境条件；,工程处于新老城区中央位置，生活配套较为完善，解决置业者生活需求担忧 ;,本工程周边品牌工程日渐开展，人流量巨增，将会促进该片区的商业气氛形成曼哈顿商业、圣唐商业。,地块总结,工程所处位置位于原阳县新老城区核心中央位置，区位地段优越；,工程周边交通方便，大区域环境适合中高端房地产工程开发；,工程地块目前不受拆迁影响，开发进度有一定保障；,工程地块方正，无附属物，有利于整体开发；,周边工程多为实力开发企业，且规模较大，带来竞争难度。,【工程市场初步定位】,工程市场分析,工程客户定位,工程产品定位,工程形象定位,工程市场定位,原阳县房地产市场过于白热化，可操作性难度较大，在不断创新的市场趋向下，各种创新，各种主题社区不断涌现。,建议工程走在区域地段前列，开展主题社区：,主题性强的创新型社区,宜居性较强的高端社区,主题性强：主题景观、主题建筑、主题风格、主题营销,宜居性强：空间尺度合理、物业管理完善、生活配套完善，产品附加值较高的；质优价低，轻松成就家的梦想。,定位高端：形象高端，产品高端，价格中端，总价认可，接受度较高，的高端产品社区。,工程目标客户群定位,原阳县,及其郊,乡,公务员及政府机关领导；,原阳县,及周边,产业区,单位管理层,生活改善,；,原阳县,及周边,乡镇,私营,业主,及个体商户；,县区条件稍好,的原住民；,外出务工返乡置业的乡下刚需居民,。,经过研究，,原阳县,的主力客户群体主要集中在：,建筑产品特色定位,产品案名要具备特色意义,建筑立面要表达工程特色,产品有卖点利于品牌塑造,要有景观特色，突出产品优势,注重建筑新科技的使用,要有产品附加值,注重销售内外场营销的包装,工程产品定位：,A、建筑形态建议：根据工程呈长条状的地块特征，建议规划为“低容积率、低建筑密度、高绿化率、围合式的板式纯住宅高端社区。,B、建筑含景观风格建议：,总体风格建议以新古典简约风格为主，整体布局线条明快、格局方正；,外立面采用三段式造型设计，要求稳重大气，层次清楚, 外墙采用高档真石漆。,底层以公共绿化名义给客户庭院使用权，不设围栏。中间层设计退台、观景阳台；,顶层设置复式结构，超大露台，赠送阁楼。,窗和阳台设计尽可能凸显品位和风格，全部双阳台，铁艺栏杆、双层中空玻璃窗，飘窗或落地窗。,外立面上功能性设计要考虑周到，诸如空调外机的机位要统一设计、统一下水等。,景观突出层次感和四季植被的色彩丰富感。,虽配有小高层，但需要在规划时考虑整体视觉冲击力，错落有致，丰富楼盘的天际线。,C、内部硬件要求：,高档品牌电梯,智能化系统,包含：周界报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、IC卡出入停车场管理系统、楼宇可视对讲系统、控制中心管理系,统、公共区域播送系统背景音乐、门禁系统。小区组网宽带。,净化供水，为用户提供可直接饮用的高品质直饮水。,双气的引入,墙体的隔音、外保温,卫生间的标准浴池位置,新风系统,D、总体原那么要求,从对规划条件的分析出发，我们建议充分考虑一下原那么：,全局性原那么,从城市设计理论上来说，该地块是城市中的有机组成局部，我们必须从整个片区全局开展对该小区进行规划定性，充分考虑小区与周边用地在空间、功能、交通上的相互关联，有效整合周边的城市空间资源，最大限度提升区域内部的开发价值。,舒居性原那么,在本小区设计中，贯彻“以人为本、“尊重自然与“可持续开展等先进的居住区思想，综合分析区位条件及与周边环境的关系，以建设生态型居住空间环境为规划目标，做到人工环境与自然环境有机协调、和谐统一，以满足住宅的居住性、舒适性、平安性、耐久性和经济性。,经济性原那么,充分利用现状地形条件，利用高差关系，节约土方量，综合土地本钱价格、建筑造价，以及定向开发等各种因素，从建筑材料上节约，从建筑设计上节能，从住宅使用上实用，从城市形象上优美，才是平衡各方经济利益和社会效益的根本。,考虑市场需求，市场潜力，结合工程自身情况、市场竞争状况，综合高性价比及客户对于单价的敏感度高于总价敏感度等系列因素，我们住宅主流户型以经济性宜居户型为主，套型面积略低于目前现有市场实际供给住宅套型面积以到达单价低、总价低、首付低、快进快出，实现短平快的销售效应。结合市场情况及工程所处地段户型配比建议如下：户型配比建议：,外立面建议,新古典主义,建筑兴起于法国，,18,世纪,60,年代到,19,世纪，欧美国家开始流行一种古典复兴建筑风格。人们受到启蒙运动的思想影响，考古又使古希腊、罗马建筑艺术珍品大量出土，为这种思想创造了借鉴的条件，当时采用这种建筑风格的主要是法院、银行、交易所、博物馆、剧院等公共建筑和一些纪念性建筑；在现代，因为新古典主义富有内涵、历久弥新、线条明快、简约时尚被广泛应用于建筑里面尤其是高层的住宅产品当中。,景观小品,建议打造欧式特色园林，主要在于广场、雕塑小品、台地景观、叠水景观、坡地园林等的运用；,就现在的园林景观而言，应增加“互动功能，增加情趣小品，,融入名流生活的元素，比方景观、雕塑、指示等细节。,欧式特色园林,设置一些可供人们亲近的水设施，如卵石小溪、水舞广场、音乐旱喷泉等，并以亭、台、廊、榭点缀其间，改变大多数社区水只“可观而不“可玩的情形。同时通过浅水将几个景观水系结点相连，形成内循环，使水生动，更具灵性。,建议展示具备色彩的台地及沉降景观，辅助开放多个特色的交流空间如广场、景观大道、叠水、小径、架空层景观。,雕塑小品、叠水景观,的运用；,形象定位,整体定位：城中央20m新古典主义生活城邦,市场定位：坐拥中央，倡导品质，绝佳户型，领跑原阳,操作模式：运用大盘操作模式，先造景观，后造房子；,前期先把景观气氛营造出来，通过成熟的景观气氛吸引消费者。,通过售楼部、样板房和景观区展示楼盘的高端形象,整体同期内同步开发，形成规模优势，解决客户期房顾虑。,整体形象定位,【工程效益预算分析】,整体经济效益测算,根据本工程土地的取得方式，按65万/亩土地本钱，折合总土地款7540万元，那么：,楼面地价：390元/ ,前期费用：50元/ ,建安费用：多层 900元/ ；小高层 1350元/ ；商业 1400元/；地下车位及人防2000元/ ；,景观费用：300元/ ,城市配套费用：70元/ ,管理及营销费用：240元/ ,其他不可估测费用：50元/ ,按照工程的资金需求情况、总体规划和建议的产品品质，按照初步总可售面积按为194985：,其中商业面积为28930；多层住宅预计占比为65%为85456；小高层预计占比35%为46015；地下400车位*35m/位=14000,那么总投入本钱金额为39938万元；本钱合计约：2048 元/,销售利润情况测算如下：,提高售价的方法：,提高售价需要塑造工程的独有品牌，同时提高工程的产品力。,打造工程产品力需要根据市场而定。根据原阳县客户喜好，个人认为，工程提高售价的主要着手点有：,建筑组合形式,园林景观及建筑风格特色,工程产品附加特色,创新型智能化和环保理念应用。,工程开发在保证品牌的根底上，工程应保证实现预期的利润值；通常提高利润的方法有三种：,控制本钱：通过控制建安、景观等产品本钱。,提高售价：通过产品特色、建筑风格、园林、智能化等细节处理上拔高品质，增加更多产品附加值。,提高容积率：通过提高容积率，多出销售面积，到达销售额最大化。,提高利润的方法：,本次汇报根本完毕！,谢谢聆听！,以下是探讨时间！,河南博观联行房地产参谋,