土地价格理论及应用课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第五章 土地价格理论,(lln),及应用,第一节 土地价格的形成与变动,(bindng),第二节 土地价格的评估,第三节 土地价格的管理,第一页，共三十五页。,第一节 土地价格的形成,(xngchng),与变动,一、土地价格的形成,二、土地价格的内涵及特点,三、影响,(yngxing),土地价格变动的因素,四、土地价格变动趋势及规律性,第二页，共三十五页。,一、土地价格的形成,(xngchng),一马克思主义地价形成理论,1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格,(jig),2、土地价格的实质是地租的资本化,3土地资本的折旧和利息同样决定土地价格,第三页，共三十五页。,二西方,(xfng),现代地价理论自学,第四页，共三十五页。,二、土地价格的内涵,(nihn),和特点,(一)土地价格的内涵,根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。,在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地,(td),不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。,那么，土地价格的内涵到底是什么呢？,第五页，共三十五页。,(一)土地价格的内涵,(nihn),一般情况,(qngkung),下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。,第六页，共三十五页。,(一)土地价格的内涵,(nihn),雷利巴洛维教授认为：“市场价值：1如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面,(qunmin),了解的买者，而出售所得用货币计量的最高价格；2经常地指卖者乐意出售，买者乐意购置，并且两者都不受压力时的价格；3是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。,第七页，共三十五页。,(一)土地价格的内涵,(nihn),土地价格的本质内涵是在正常市场条件下，土地在未来年期所能提供,(tgng),的土地纯收益地租的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一局部，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。,第八页，共三十五页。,二土地价格的特点,(tdin),1土地价格是土地的权益价格,2土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依,(by),生产本钱定价,3 土地价格主要由土地需求决定,4土地价格呈总体上升趋势,5 土地价格具有强烈的地域性,第九页，共三十五页。,三、影响土地价格变动,(bindng),的因素,一一般因素,二区域,(qy),因素,三个别因素,第十页，共三十五页。,(一)一般,(ybn),因素,1.经济开展状况,2.财税体制,3.相关政策,4.城市规划,5.城镇化速度,6.土地资源,(zyun),禀赋,7.土地产权状况,第十一页，共三十五页。,二区域,(qy),因素,1区段,(q dun),位置,2根底设施条件,3规划限制,4环境质量,第十二页，共三十五页。,三个别,(gbi),因素,个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度,(chngd),、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。,第十三页，共三十五页。,四、地价与其他,(qt),价格的关系,一地价与房价,二地价与物价,(wji),三房市与股市,第十四页，共三十五页。,第二节 土地价格的评估,(pn),一、土地价格评估,(pn),的目的,二、土地价格评估的原那么,三、土地价格评估的根本方法,第十五页，共三十五页。,一、土地价格评估,(pn),的目的,一土地估价,(gji),有助于土地交易的顺利进行,二土地估价有助于企业投资决策,三土地估价有助于土地市场的完善,四土地估价有助于土地市场管理,第十六页，共三十五页。,二、土地价格评估,(pn),的原那么,一公平原,(pngyun),那么,二最有效利用原那么,三替代原那么,四预期收益原那么,五供需原那么,第十七页，共三十五页。,三、土地价格评估,(pn),的根本方法,根本,(gnbn),方法,市场,(shchng),比较法,收益复原法,本钱逼近法,剩余法,基准地价系数修正法,路线价法,第十八页，共三十五页。,关于耕地价格评估,(pn),方法的探讨,2003年，国土资源部公布?农用地估价规程?行业标准，规定农用地估价在运用收益复原法时，农用地的纯收益等于该农用地的年总收益与总费用之差。而年总收益是指待估宗地按法定用途,(yngt),，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益，年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。这一规定仍是对农用地在现状利用下其产权的价值进行评估。,第十九页，共三十五页。,中国耕地,(gngd),价值或价格的组成,1耕地的农业生产资料,(shngchnzlio),市场价值,2.耕地的社会保障价值,3.耕地的开展权价值,4.耕地的国家粮食战略平安价值,5.耕地的生态平安价值,第二十页，共三十五页。,第三节 土地价格的管理,(gunl),一、中国,(zhn u),土地价格体系,二、中国土地价格管理制度,第二十一页，共三十五页。,一、中国,(zhn u),土地价格体系,一基准地价,二标定地价,三交易,(jioy),地价,四其他价格形式,第二十二页，共三十五页。,一基准,(jzhn),地价,1城镇土地基准地价,城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别,(jbi),的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。,第二十三页，共三十五页。,2农地基准,(jzhn),地价,农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件,(tiojin),下不同级别的土地主要是耕地，或者土地条件,(tiojin),相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。,第二十四页，共三十五页。,二标定,(bio dn),地价,标定,(bio dn),地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。,第二十五页，共三十五页。,三交易,(jioy),地价,交易地价是指土地,(td),买卖双方按市场交易规那么，在土地,(td),市场中实际成交的价格。,土地,(td),使用权出让价格,土地使用权转让价格,租赁价格,地役权价格,交易地价,第二十六页，共三十五页。,1 土地使用权出让,(chrng),价格,土地使用权出让,(chrng),价格是指国家将一定年期的土地使用权出让,(chrng),给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价包括货币和实物。,第二十七页，共三十五页。,2土地,(td),使用权转让价格,土地使用权转让,(zhunrng),价格是指土地使用者之间依市场规那么转移土地使用权，受让者向转让,(zhunrng),者支付的代价。,第二十八页，共三十五页。,3租赁,(zln),价格,租赁价格是土地使用权人将土地使用权再转租给他人,(trn),而获得的报酬。,第二十九页，共三十五页。,4地役权价格,(jig),地役权价格,(jig),是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。,第三十页，共三十五页。,四其他价格,(jig),形式,1、课税价格,(jig),课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。,2、抵押价格,抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。,第三十一页，共三十五页。,二、中国,(zhn u),土地价格管理制度,1土地估价,(gji),制度,2.估价机构和估价人员的资格认证制度,3基准地价和标定地价定期公布制度,4城镇地价监测体系,5土地供给方案制度和土地储藏制度,6土地交易最低限价制度,第三十二页，共三十五页。,复习,(fx),与思考题,1、西方经济学地价理论的特点及局限性是什么？,2、马克思主义地价理论体系的构成,(guchng),及特点是什么？,3、简述土地价格的内涵和特点。,4、简述土地价格的影响因素。,第三十三页，共三十五页。,谢 谢,11月-24,08:57:24,08:57,08:57,11月-24,11月-24,08:57,08:57,08:57:24,11月-24,11月-24,08:57:24,2024/11/15 8:57:24,第三十四页，共三十五页。,内容,(nirng),总结,第五章 土地价格理论及应用。第五章 土地价格理论及应用。第一节 土地价格的形成与变动。第二节 土地价格的评估。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。3是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。课税价格是专为国家或地方,(dfng),政府征收土地税收而确定的价格,第三十五页，共三十五页。,