八达楼项目改造发展建议课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/13,*,Global Vision,REGLONAL STRATEGIES,国际视野 地方战略,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/13,*,Global Vision,REGIONAL STRATEGIES,国际视野 地方战略,八达楼项目改造发展建议,2021/7/13,1,报告结构,一、项目分析,二、市场环境分析,三、项目定位,四、物业改造建议,五、营销统筹,2021/7/13,2,本策划报告的思路：,快速销售 快速回款,速度为王 现金为王,鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商,实现较高利润的基础上，力求快速销售，为开发商快速回笼资金。,本策划报告将以此思路展开。,2021/7/13,3,第一部分：项目分析,2021/7/13,4,1,、项目经济指标分析,公寓,体量小，套数少,。,户型开间较小,，,仅,3.6m,。,几乎所有单位均,没有设计阳台,，实用性相对较低。,4,楼北面单位可,利用露台赠送面积,。,公寓部分,本项目公寓部分共有,5,层,，每层,17,套，,户型面积,3050,，,每层建筑面积,约,680,，公寓共,85,套,，,总建筑面积约,3400,。,2021/7/13,5,2,、项目经济指标分析,本项目裙楼部分共有,3,层商业,，,每层约,3000,，商业,总建筑面积约,9000,。,设置有,4,个人行楼梯,，其中,2,个为,3.5m,开间的宽敞楼梯。,商业体量适中，,宜开发中大型商业市场。,项目进深约,60,米，,水平交通的人行距离相对较大,。,垂直交通不够完善,，实际仅靠,2,个楼梯联系,2,、,3,层卖场。,商业部分,2021/7/13,6,3,、项目现状分析,建筑,临街而立,，,具有一定的昭示性,。,原有外立面,形象较差,，,品质感较低,。,周边,环境较为脏乱,，多为路边摊贩。,门前,广场面积较小,，,不够开敞,。,2021/7/13,7,4,、项目区域环境分析,云星,城市春天,项目,地处北湖老城区,，,位置相对较偏,，周边,生活配套完善,，,路网四通八达,，,公交系统较为欠缺,，背靠广西卷烟厂，北面及东面,与,明秀小区仅一街之隔,，,距南城百货、南棉商业街、云星,广东商城、盛天名都等商业住宅项目,有一定距离,。,本案,盛天名都,北湖国际布艺城,广西卷烟厂,南城百货,苏宁电器,明秀小区,明秀小区,南棉宿舍,南宁,28,中,南师附小,北湖市场,2021/7/13,8,4,、项目分析总结,通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点：,项目地处,北湖老城区,，,但位置相对较偏,。,周边生活配套成熟，,超市、学校、医院、餐饮、休闲娱乐场所一应俱全。,路网四通八达，,但公交系统较缺乏,。,公寓,体量小、套数少,，销售难度较小。,商业,体量适中,，宜开发,中小型商业市场,。,商业部分,垂直交通较不完善,。,2021/7/13,9,第二部分：市场环境分析,2021/7/13,10,1,、公寓市场分析,目前市场在售小户型项目，,仅云星,城市春天剩余少量单位,，盛天名都小户型已售罄，,预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。,项目名称,云星,城市春天,公寓规模,约,1700,套数,336,套,在售户型,36-42,公寓定位,大城,小家,销售情况,销售率已过,80%,，剩余约,60,套。,所有单位,赠送简装,，取得了较好的销售成绩。,销售价格,当前折后均价,5800,元,/,客户构成,以本地客户为主，占,60%,以上，主要来自北湖片区附近居民及青秀区。置业目的以过渡房及投资为主。,2021/7/13,11,客户分类,客户来源,客户特征,主力需,求户型,重要性,核心客户,北湖片区附近居民,置业目的主要为其子女购置过渡性用房及购买作为投资物业，长年习惯生活于北湖片区，对周边的生活环境有较强的依赖感。对价格较为敏感，价格承受力较低。,40-50,重点客户,以青秀区为主的南宁其他片区投资客,看好北湖片区成熟的生活市政配套，对该片区的升值潜力有较高的预期，以投资目的进行置业。,30-40,潜在客户,南宁周边县市及区外客户。,对南宁的城市环境和发展速度感到非常满意，希望在此购房作为投资物业或以此获得南宁户口。,30-40,2,、公寓客户分析,2021/7/13,12,3,、商业市场分析,区域商业市场概况,北湖市场,盛天名都,云星,城市春天,广西一建,万秀村四组综合大楼,南宁机械施工公司,振宁公寓商业街,味精厂临街商铺,北湖片区是南宁的,老城区,，商业形态主要以零散的,街铺为主,，业态大多为,餐饮娱乐、五金、布艺、网吧、小商品等。,云星,城市春天和盛天名都项目进驻后，为北湖商业市场带来一股春风，大大提高了该片区的商业价值,。,2021/7/13,13,3,、商业市场分析,小结：,北湖路全段包含有有单位住房：广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等；楼盘：振宁公寓、云星,城市春天、盛天名都和隆园国际等；及大型农贸市场和师质一流的南宁市,28,中等配套，,生活配套成熟，生活成本低。,近年来，随着云星,.,城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，,商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现代化。,通过对北湖路商业调查，,临街商铺租金价格在,30,110,元,/,月,，,平均租金约,70,元,/,月。,备注：转让费为带货转让收取,地段,租赁单位,街铺,面积,（）,租金,（元,月）,经营业态,备注,北湖路西面,万秀村四组街商铺,66,间,20,40,30,60,餐饮,/,烟酒,/,美发,/,五金,/,装饰,/,生活用品,靠近北湖市场，经营业态丰富。,广西一建公司,16,间,20,30,70,100,烟酒,/,服装,/,鞋,/,百货,/,银行,商铺已售出，目前经营户的合同至今年,7,月到期，届时会重新招商。,万秀村四组综合大楼,9620.3,整栋：,28,单层：,100,商务、酒店,共三层，正在招租，可整栋整层出租。,北湖路东面,万秀村四组街商铺,12,间,20,35,45,70,煤气,/,烟酒,/,美发,/,五金,/,生活用品,/,通讯,商铺面积大，内设有厨房和厕所等生活配套，租金相对较高。,南宁机械施工公司,26,间,15,28,50,80,烟酒,/,美发,/,煤气,/,五金,/,摩托维修,紧靠城市春天，长久以来租金价格较低，随着城市春天的开发，价格也开始上涨，涨幅约,60%,。,南宁味精厂临街商铺,7,间,20,30,75,110,餐饮,/,烟酒,/,美发,商铺靠近北湖路与明秀路路口，来往人流与车流较多，租金较高。,其他,振宁公寓商业街,36,间,20,30,26,50,毛线,/,干洗,/,服装,/,美发,/,美容,/,化妆品,/,皮具,/,鞋,商业街位于北湖路西面，虽近北湖菜市，但租金较低，目前经营状况不佳。,2021/7/13,14,3,、商业市场分析,小结：,该市场的消费现状，“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道，,购物环境脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。,市场名称,北湖市场,商业面积,22,亩,摊位数量,629,个,铺面数量,80,间,摊位租金,200,650,元,/,个,/,月,铺面租金,60,140,元,/,/,月,摊位业态,蔬菜,肉类,服装,水产品,水果,熟菜,粉,/,酸,其他,244,个,155,个,75,个,65,个,44,个,24,个,14,个,9,铺面面积,2,2,2,/,8,4,2,2,2,2/,8,铺面业态,禽类,粮油,日杂,干货,水产,禽蛋,水果,门诊,26,间,12,间,11,间,7,间,4,间,3,间,1,间,1,间,开间进深,36,、,310,、,610,市场状况,市场内经营农贸产品种类较丰富，但禽类加工店、日杂水果等种类经营分散不集中一般为三至四间一行，内部设施陈旧，杂乱不堪。经营服装铺面：,75,间，租金,50,元,/,/,月，无管理费，转让费约,1.2,万左右、视货存数量定价。,2021/7/13,15,3,、商业市场分析,小结：,该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业，目前经营状况良好，为北湖商业片区的基础性商业物业。,项目名称,云星,广东商城,开,发,商,广西华实房地产开发有限公司,建筑设计,汉森国际设计顾问,伯盛设计（甲级）,代,理,商,博多（广州）销售招商总代理,项目规模,占地面积：,200,亩,总建面积：,40,万平方米,商业面积：,4.5,万,一层总铺面：,420,间,商铺概况,商铺公摊,临街,41%,，内铺,43%,，层高：,5.5,米,销售价格,9000,50000,元，均价,25000,元。,经营业态,一楼北面为国美电器，西面街铺为麦当劳，其余商铺可经营百货商品。二、三楼为人人乐超市。,主力户型,产品格局,街铺,内铺,户数,40,个,380,个,面积,20,50,10,20,价格,40000,52000,元,9000,28000,元,租金（暂定）,200,270,元,90,150,元,其他数据,地下车位：,1634,个,物业管理费：,未定,2021/7/13,16,3,、商业市场分析,小结：,该项目打造集餐饮、小吃、购物、休闲等,多种业态聚集的大型社区商业中心,。,项目名称,盛天名都,开,发,商,广西盛天房地产开发有限公司,地理位置,南宁市北湖北路,8,号,代,理,商,宝资嘉,整合推广,7604,沟通机构,建筑施工,福建昌鑫,园林规划,广州普邦园林,项目规模,占地面积：,9,亩，,总建面积：,6.4,万平方米,商业面积：,1.2,万,一层街铺：,150,个,商业规划,项目共三层商业及,210,米步行商业街,商铺概况,商铺面积,10,50,销售价格,一层销售均价：,2,万元,/,，最低价：,8000,元,/,，最高价：,5,万元,/,租金,60,200,元,/,经营业态,一层：服装、餐饮，二、三层整体出租。一层出租率,80%,。,2021/7/13,17,客户分类,客户来源,客户特征,主力需,求铺型,重要性,核心客户,北湖片区附近商铺铺主。,对改善已有铺面经营情况有强烈意愿，渴望通过改善经营环境和业态增加收入。部分客户原有铺面经营状况良好，希望在熟悉的区域开分店，扩大经营范围。,15-20,南宁其他片区投资客,看好北湖商圈未来的发展前景，希望通过投资获取高额回报。,10-15,重点客户,南宁周边县市客户,一部分客户已投资目的购买铺位，另一部分客户希望通过在南宁经商以此谋生。,10-15,4,、商业客户分析,2021/7/13,18,5,、市场分析总结,作为老城区代表，北湖片区配套完善，生活成本低，居住价值高；,片区辐射整个南宁，居住客群覆盖中低阶层，对其有一定的号召力；,大量的原住居民是北湖片区与其他片区最大的优势；,北湖商圈氛围浓厚，有一定底蕴，如布艺市场等专业市场对民众有一,定吸引力；,北湖菜市周边是北湖商圈最为繁华，商业核心区域；,2021/7/13,19,第三部分：项目定位,2021/7/13,20,面对激烈市场竞争，,本项目如何突出重围？,如何实现快速销售，快速回款的目标？,2021/7/13,21,除了差异化,还是差异化,人无我有，人有我优！,唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，重新冲出市场！,2021/7/13,22,1,、项目整体定位,城北中央首席科技复合城,定位解读：,弱化本项目位置较偏的劣势,，将项目辐射范围扩大整个城北片区。,以,科技化公寓,与,数码通讯电子市场,作为,差异化的产品和业态,，,抢占市场空白点。,以“,复合城,”的概念概括本项目公寓及商业产品，,树立较高的市场形象。,市场定位,2021/7/13,23,1,、项目整体定位,南宁国际电子贸易中心,形象定位及案名建议,解读：,以,高形象、高姿态,入市，,让客户对本项目,产生联想,。,2021/7/1