城市海岸三期深度研究报告课件

,*,专业,+,服务 创造地产新价 值,城市海岸三期深度研究报告课件,1,城市海岸三期,深度研究报告,吴翠娇,二一一年三月,城市海岸三期 吴翠娇,2,项目地址,海口市西海岸长怡路,23,号（观海台内进,800,米）,占地面积,总占地,16.78,万,总建筑面积,17.37,万,容积率,0.79,绿化率,40%,物业类型,公寓、叠拼、独栋别墅,总户数,总户数,1093,户，三期户数公寓,262,户，别墅,16,栋,总车位,1:1.24,户型,7,栋海景洋房,85-156,，,16,栋别墅,319-434,开发商,海口市城市建设投资有限公司,投资商,海南海岸房地产开发有限公司,物业管理,海南康居物业管理有限公司,景观设计单位,加拿大城投,建筑设计单位,海南建筑设计院,整合推广公司,海南力捷广告,开盘时间,2019,年,6,月,26,日,项目小档案：,项目地址海口市西海岸长怡路23号（观海台内进800米）占地,3,目,录,项目开发背景分析,项目开发策略,项目相关配套,项目规划、建筑设计,项目品牌及服务,项目营销推广策略,目项目开发背景分析,4,政策背景：,2019,年楼市调控政策密集，,2019,年伊始调控,继续升级与深化，市场环境严峻。,国十一条,（,2019,年,1,月）,国十条,（,2019,年,4,月）,首套房,90,平米以上首付,提至,30%,，二套房首付提,至,50%,；,打击捂盘惜售、闲置土,地行为,提高房地产市场消费入,市门槛。,暂停三套房以上的,购房贷款。,购房首付提至,30%,，二套,首付,50%,，利率,1.1,；,闲置土地有限供给保障,房开发商若闲置土地、捂,盘惜售将被禁止新拿地。,全面暂停第三套房及以,上住房贷款发放；,推进房产税征收试点。,国五条,（,2019,年,9,月）,其他政策,金融机构存款准备金率,6,次上调,，,累计上调,3%,至,18.5%,。,存贷款利率,2,次上调,，一,年期存贷利率累计上调,0.5%,，其它各档次利率相,应调整。,增加保障性住房和普通,商品住房有效供给；,合理引导住房消费抑制,投资投机性购房需求；,首套房首付,20%,，利率,7,折，二套房首付,40%,；,加快推进保障性安居工,程建设。,限购令,以北京为先，先后有,18,个,城市实行“限购令”,，其中,深圳、福建最严，南京、,兰州次之，其他城市较宽,松。,2019,年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。,一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。,2019,年政策回顾：,未来趋势：,政策背景：2019年楼市调控政策密集，2019年伊始调控,5,项目面临的市场宏观环境,楼市,2019,年宏观调控密集,2019,年调控升级和深化,海口版“国八条”出台，限购细则落地,区域内高端产品云集：海域阳光、西岸首府、天利龙腾湾等公寓产品面临直接竞争,二线海景资源，与一线海景项目相比，具有海景弱势,以品质赢得客户,充分利用前两期积累的口碑与客户资源,强化旅游休闲地产，加强旅游地产概念包装,应,对,策,略,市,场,环,境,严,峻,区,域,营,销,困,境,项目面临的市场宏观环境楼市2019年宏观调控密集区域内高端产,6,区域发展,城市规划,西海岸,西海岸,中国城市海岸中的明星、海南第二亚龙湾、黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海岸休闲运动和高尚娱乐中心核心腹地。,所在区域：,位于海口市西海岸片区，距离市中心约,15,公里，距离海口火车站约,5,公里；,区域定位：,西海岸为海口重点发展区位，目前已经成为海口认知度最高的区域。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,区域发展城市规划西海岸西海岸中国城市海岸中的明星、海南,7,区域发展,城市规划,西海岸规划范围由秀英港至盈滨半岛，全场,2.2,公里带状型地带，包括三个旅游度假区；,西海岸区域处于海口市规划的滨海旅游发展轴线和城市发展轴线之间，区域资源和区域位置突出。,海口市市政府西迁，西海岸成为海口政府着力打造的新,CBD,此区域,集行政服务，总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住,七大功能为一体的未来城市明星生活圈。,西海岸，城市明星生活圈,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,区域发展城市规划 西海岸规划范围由秀英港至盈滨半岛，,8,海口国际名片和窗口,以喜来登为代表的未来酒店群,起步区新,CBD,的明确规划,作为博鳌分会场的会展产业链,海口仅次于三亚的不可复制的海景资源,西海岸的高端休闲配套,西海岸豪宅区、海岛最佳度假胜地地位稳固，多重国际配套奠定形象基础。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,海口国际名片和窗口以喜来登为代表的未来酒店群起步区新CBD的,9,区域发展,城市规划,五星级酒店：,喜来登、新国宾、凯莱以及未来的海上七星级酒店；,高尔夫：,西海岸高尔夫、美视高尔夫、月亮湾高尔夫；,休闲娱乐设施：,假日海滩、游艇俱乐部、帆船基地；,基础设施：,海口行政中心、商业、教育、污水处理厂；,交通设施：,港口码头、火车站、过海隧道、城际高速。,丰富的旅游资源,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,区域发展城市规划五星级酒店：喜来登、新国宾、凯莱以及未来的,10,板块竞争市场：,选取海口市区域内具有典型价值或,价格与本项目接近的三大板块项目进行竞争对比分析。,海甸岛,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,西海岸片区享有优越的海景资源、市政府配套资源，休闲旅游资源，为海口城市之窗。但是区域商业配套尚未成熟，距离市中心较远，目前居民生活仍显得不够便利；,海甸岛既享有海景资源，又享有江景资源、城市资源，岛上商业配套成熟、名校星罗棋布。,海甸岛在区域生活配套具有优势，西海岸未来升值潜力大。,城市海岸三期,田德,海泉湾,广物滨江海岸,海岸郁金香,润德塞维阳光,建筑面积,2.4,万,5.14,万,60,万,4.72,万,1.70,万,物业类型,别墅、多层,别墅、洋房,高层公寓、酒店,多层、高层,高层,楼层状况,7,栋,6-11,层、,16,栋,3,层别墅,6,栋,12,层、,54,栋,2,层别墅,12,栋高层（,18-24,层）,4,栋多层（,9,层）,4,栋高层（,21,层）,6,栋高层住宅楼,56,栋别墅,开盘时间,2019.6.26,2019.9,2019.12.26,2019,年,11,月,1,日,预计,3,月,主力户型,60190,一房,-,四房,85434,一房,-,五房,三房（,120137,）,两房,-,三房,(60-110),二房（,82-110,价格,起价,13300,元,/,起价,11800,元,/,16000,元,/,均价,均价,12000,元,/,起价,12088,元,/,销售率,13.31,44.64%,8.2%,50%,23%,项目卖点,首创,70,平米复式，城市未来价值大,首创四合院式别墅，成熟区域配套,海口少有综合社区、江景、海景资源,配套成熟,教学资源,配套成熟,教学资源,板块竞争市场：选取海口市区域内具有典型价值或海甸岛项目区位区,11,国贸,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,该板块是海口市现,CBD,和次级商业中心，交通便利，商业比较繁华。,板块内房地产开发集中在滨海大道两侧及海岸附近，其住宅为海口市中高档次、高档集中区域；,两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。,城市海岸三期,外滩中心,世贸兰庭,宝安滨海豪庭,建筑面积,2.4,万,100,万,1.08,万,6.3,万,物业类型,别墅、多层,高层公寓,高层公寓,高层,楼层状况,7,栋,6-11,层、,16,栋,3,层别墅,一期,5,栋高层公寓,(23-26,层）,37,栋,5-7,层带电梯的墅式花园小洋楼,4,栋,30-32,层高层住宅,开盘时间,2019.6.26,2009.06,2019.11.13,2019.1.9,主力户型,60190,一房,-,四房,一房,-,四房,（,54-180,）,二房,-,三房,106171,三房,-,五房（,137-259,）,价格,起价,13300,元,/,均价,2300,元,/,均价,12000,元,/,起价,13700,元,/,销售率,13.31,83.5%,1.68%,80%,项目卖点,首创,70,平米复式，城市未来价值大,区域成熟、海景资源、江景资源,配套成熟，交通通达性强,配套成熟,交通通达性强、海景资源,国贸项目区位区域规划区域发展竞争环境该板块是海口市现CBD,12,大英山,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,大英山板块系元海口旧机场和琼州大桥周边区域，是海南省省政府重点建设区域，目前已形成新的政府办公区、商务区及大型高尚住宅区、免税店、海口新地标建筑地点。客户看中的是该区域未来的升值潜力；,两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。,城市海岸三期,海阔天空,国瑞城,海阔天空,国兴城,建筑面积,2.4,万,100,万,1.08,万,物业类型,别墅、多层,高层公寓、酒店,高层公寓、酒店,楼层状况,7,栋,6-11,层、,16,栋,3,层别墅,一期,6,栋楼均为,24,层高层住宅,一期,5,栋高层,开盘时间,2019.6.26,2019,年,9,月,30,日,2019,年,1,月,1,日,主力户型,60190,一房,-,四房,两房,三房,（,100140,）,两房,-,三房,71110,价格,起价,13300,元,/,起价,13500,元,/,均价,14000,元,/,销售率,13.31,68%,40%,项目卖点,首创,70,平米复式，城市未来价值大,优越的省府资源,未来升值潜力大,优越的省府资,源未来升值潜力大,大英山项目区位区域规划区域发展竞争环境大英山板块系元海口旧,13,根据统计，目前西海岸在售与待售项目共计,21,个，其中在售,13,个，待售,8,个，大多数项目产品为高层公寓，区域竞争环境激烈。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,项目名称,建筑,面积,总套数,主力户型,开盘,时间,销售,价格,销售率,剩余套数,项目卖点,海域阳光,（高层）,34.23,万,2066,（,一期,792,）,一房,-,二房（,38-68,）,2019.05.01,待定,地处,CBD,核心、海景,资源,海岸赛拉维,（高层）,21.54,万,1258,（一,期约,600,）,二房,-,四房,（,68-135,）,待定,均价,14700,元,/,（精装,3000,元,/,）,5.5%,567,套,市政配套,商业配套,自身配套,天利龙腾湾,（高层）,22,万,2300,（一,期,2000,）,一房,-,二房,（,6086,）,2019.04.01,均价,20000-,25000,元,/,（,精装,4000,元,/,一线海景,市政配套,公园配套,美锦熙海,（多层）,20,万,630,（一,期,288,）,一房,（,58-70,）,待定,待定,一线海景,市政配套,竞争项目,根据统计，目前西海岸在售与待售项目共计21个，其中在售,14,就目前西海岸片区在售、待售楼盘来看，户型均为多样化，小、中、大户型相结合，大部分项目价格与本项目接近，因此，本项目产品市场竞争较为激烈。,项目名称,面积,总套数,主力户型,开盘,时间,销售,价格,销售率,剩余,套数,项目卖点,西海瑞园,（高层、,别墅）,7.15,万,550,二房（,82-110,）,预计,3,月,均价,16000,元,/,（,精装,2000,元,/,）,市政配套,商业配套,西岸首府,（高层）,29.6,万,1026,二房,-,六房（,67-247,）,预计,3,月,均价,20000,元,/,市政配套,商业配套,美林谷,（多层）,14.92,万,776,二房,-,三房,106171,2019.12.18,均价,15800,元,/,1.68%,763,套,托斯卡纳,风情,成熟社区,