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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,张江板块总部型办公市场格局,张江集电港,世和商务中心,展想广场,矽岸国际,张江大厦,张江创新园,惠生中心,莲花研创广场,科研用地,办公用地,目前区域内主要在租,/,在售的总部型办公市场分布格局：,科研性质用地项目：,张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场,办公性质用地项目：,张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期,张江板块总部型办公市场格局张江集电港世和商务中心展想广场矽,1,科研用地性质总部型办公市场,科研用地性质总部型办公市场,2,项目基本概况,用地性质,项目名称,建筑年代,开发商,占地面积,(,万,),总建筑面积,(,万,),层数,单层面积,(),目前状态,租金,(,元,/,天,),科研用地,张江集电港,2019,年,上海张江集成电路产业区开发有限公司,375,250,3F,多层、,6-10F,小高层,多层,500-1600,小高层,1500-2400,出租为主,一期,2.0-2.6,二期,2.5-3.0,四期,3.0-3.2,张江创新园,2019,年,上海张江高科技园区开发股份有限公司,5,9.5,3-5F,、,10-11F,530-1717,出租为主,3.5-4.0,世和商务中心,2009,年,上海嘉频房地产开发有限公司,5,10,4F,多层、,13F,小高层,多层,250-500,已全部售罄并出租完毕,惠生中心,2019,年,惠生集团,小高层,2100-2300,出租为主,毛坯,3.5,，装修,4,，最低权限为毛坯,3.0,莲花研创广场,上海张江（集团）有限公司,4-5F,2000-2300,销售为主，少量可租,3.6-3.7,张江集电港为大型总部办公项目，总建面达,250,万方，包含,3,层的独栋型总部办公、小高层办公，,当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在,1500-5000,。,张江创新园、世和商务中心总建面均在,10,万方左右，目前均已售罄，其中,张江创新园单栋面积在,1800-3000,左右，世和商务中心单栋面积在,1000-2000,左右；,惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积,2000-2300,，单栋面积在,8000-9000,左右，标的较大；,项目基本概况用地性质项目名称 建筑年代开发商 占地面积总建筑,3,销售情况分析,当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有,小独栋多层、小高层,两种形态；,小独栋多层：张江创新园总体量仅,24221,，年去化量最多仅,10513,，参考性不大，,整体成交价格逐年上涨,；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为,2019,年,36833,，整体价格逐年上涨至,2019,年达,26018,元,/,；,小高层：张江创新园共,3,栋小高层，,12,年去化,2,栋，去化量,56840,，集电港一期,12,年成交,1,栋房源，,由于小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高,，最高为张江创新园,2019,年,18706,元,/,；,物业类型,项目名称,年份,成交栋数,成交面积（）,单栋面积（）,栋均面积（）,成交均价（元,/,）,小独栋多层,张江创新园,2019,年,4,10513,1190-4032,2628,13784,2019,年,3,5694,1193-2911,1898,14506,2019,年,2,8014,3182-4831,4007,17625,张江集电港二期,2019,年,16,36833,1600-2700,2302,20893,2019,年,3,7059,1600-2800,2353,24256,2019,年,1,1629,1629,1629,26018,小高层,张江创新园,2019,年,1,（,9,层）,9747,9747,9747,18706,2019,年,2,（,11,层）,56840,15640-41200,28420,16766,集电港一期,2019,年,1,（,10,层）,19178,19178,19178,14000,销售情况分析当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集,4,总部型办公档次分类,张江集电港,（规模大、独栋办公为主，运营成熟）,惠生中心、莲花研创广场,（客户入驻情况一般，运营不理想）,张江创新园、世和商务中心,（一定规模独栋办公，运营较为成熟）,高端,中高端,中端,品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次较高,配套：自身配套完善,运营：速度较快，价格实现较高，,目前已运营成熟,品质：建筑品质、产品力打造较高,配套：新建项目，配套一般,运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想,品质：建筑品质一般，档次较低,配套：有一定配套设施,运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟,重点研究案例：,张江集电港、张江创新园,（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）,总部型办公档次分类张江集电港惠生中心、莲花研创广场张江创新园,5,总部型办公参考案例,张江集电港,张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达,3.75,平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善,占地面积：,规划面积约,3.75,平方公里,分区分期：,共分为,A,、,B,区，,A,区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期（四期西块建设中），,B,区建设中,用地性质：,一期有部分办公用地、其他均为科研用地,自身配套：,龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等,交通配套：,二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁,租金：,一期,2.0-2.6,元,/,天，二期,2.5-3.0,元,/,天，四期,3.0-3.2,元,/,天,集电港三期（天之骄子人才公寓）,科技领袖之都,A,区规划图,集电港四期西块,总部型办公参考案例张江集电港张江高科技园区产业基地园区之一,6,总部型办公参考案例,张江集电港一期,一期规划为,8,栋,6-10,层小高层，除,2,栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主,张江集电港一期规划图，总共,规划,8,栋小高层建筑,，,6-10,层，其中,1#,、,4#,楼为办公性质，其他为科研用地性质，,6#,为两层食堂，,9,、,10,、,11#,总部办公均只有一家大型企业入驻。,地上车位,+,地下车位，满足客户停车需求。,9,11,10,一期立面用材：石材,+,玻璃幕墙；,6-10,层为主；,单层面积,700-2000,；,总部型办公参考案例张江集电港一期一期规划为8栋6-10层小,7,总部型办公参考案例,张江集电港一期,由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约,20%,；当前租金水平在,2.0-2.6,元,/,天,集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在,2019-2019,年，办公性质产品成交均价,5500-6000,元,/,，科研性质产品成交均价,4500-5000,元,/,；,同期办公性质产品较科研性质产品溢价约,20%,；,2019,年成交,1,栋,10,层楼房，单层面积约,2000,，总成交面积,19178,，成交均价,14000,元,/,；,租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金,2.0-2.6,元,/,天。,总部型办公参考案例张江集电港一期由于一期开发年份较早，整体,8,总部型办公参考案例,张江集电港一期,一期共有约,73,家企业入驻，基本为小型企业，占比达,81%,一期共有约,73,家企业入驻，基本为,小型企业,，占比,81%,，大、中型企业分别仅占比,4%,、,15%,。,企业规模分类,数量,大型企业,3,中型企业,11,小型企业,59,总部型办公参考案例张江集电港一期一期共有约73家企业入驻，,9,总部型办公参考案例,张江集电港一期,大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在,20000-22000,一期大型企业仅,3,家，,均为整栋购买,10-11,层小高层自用,，使用面积在,20000-22000,之间；,当前,3,家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；,大型企业分析,使用面积,企业名称,行业分类,9#,斯奈德电气,高新技术制造业,10#,印孚瑟斯,（软件）,信息传输、计算机服务和软件业,11#,美敦力,（医疗科技）,科学研究、技术服务和地质勘查,总部型办公参考案例张江集电港一期大型企业全部为整栋购买后自,10,总部型办公参考案例,张江集电港一期,中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在,1000-2400,；行业为科学研究类、建筑业为主，其次为高新技术制造业,中型企业共,11,家，基本为,租赁使用,，使用面积在,1000-2400,之间；,行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达,36%,、,27%,，其次为制造业，占比,18%,；,中型企业分析,使用面积,企业名称,行业分类,1,层,路桥华东工程有限公司,建筑业,1,层,上海富春建业科技股份有限公司,建筑业,1,层,上海矽感信息科技有限公司,高新技术制造业,1,层,国家射频识别产业化（上海）基地,科学研究、技术服务和地质勘查,半层,比亚迪精密制造有限公司上海分公司,高新技术制造业,半层,中外建华诚城市建设有限公司,建筑业,半层,德信无线通讯科技（上海）有限公司,信息传输、计算机服务和软件业,半层,亚申科技研发中心（上海）有限公司,科学研究、技术服务和地质勘查,半层,上海爱培克电子科技有限公司,科学研究、技术服务和地质勘查,半层,中冶东方工程技术有限公司上海分公司,科学研究、技术服务和地质勘查,半层,上海张江创新学院,教育,总部型办公参考案例张江集电港一期中型企业基本为整层或半层，,11,总部型办公参考案例,张江集电港一期,小型企业使用面积一般在,400-800,；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分小型贸易企业,一期小型企业共,59,家，基本为,租赁使用，,使用面积在,400-800,之间；,行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为,37%,、,19%,，其次为科学研究、信息软件类，均占比,17%,；,小型企业分析,总部型办公参考案例张江集电港一期小型企业使用面积一般在40,12,总部型办公参考案例,张江集电港二期,张江集电港二期科技领袖之都规划图，沿张东路分为东西区，总共,80,多栋单体建筑,西区,东区,立面用材：铝板,+,玻璃幕墙，局部为石材；,基本为,3,层建筑；,层高,3,米；,单栋建筑面积,1500-5000,，单层面积,500-1600,；,地上车位,+,地下车位，满足客户停车需求,二期科技领袖之都规划为,80,余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板,+,玻璃幕墙为主，单栋建筑面积,1500-5000,，单层面积,500-1600,总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期科技领袖之都,13,总部型办公参考案例,张江集电港二期,近三年主力成交集中在,2019,年，单栋主力面积在,1600-2800,左右，年均去化规模约在,1.5,万方；整体成交均价呈上涨趋势，当前租金,2.5-3.0,元,/,天,科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在,2019-2019,年，,2019,年至今共成交,20,栋独栋办公，成交面积,45521,，单栋面积,1600-2800,，年均去化量约在,1.5,万方；,成交均价整体呈上涨趋势，,12,年均价,24256,元,/,，,2019,年达,26018,元,/,；,租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金,2.5-3.0,元,/,天；,年份,成交栋数,成交面积（）,单栋面积（）,栋均面积（）,成交均价,（元,/,）,2019,年,16,36833,1600-2700,2302,20893,2019,年,3,7059,1600-
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