某商业中心营销招商策略简报课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,09 十月 2023,0,14 十一月 2024,1,某商业中心营销招商策略简报,09 十月 20231某商业中心营销招商策略简报,目录 Contents,PART 1,:,项目业态定位方向,PART,2:,营销（招商）策略及运营机制,PART,3:,营销（招商）团队架构及职能,目录 ContentsPART 1:PART 2:PA,业态定位：,就是说我们做什么、如何做？,业态定位是否准确，决定着该项目的成功与否。,业态定位考虑的几个因素：,1,、区域市场的互补性，或是市场空白点,；,2,、建筑、配套、设施的建设品质及档次,；,3,、楼层业态自身的互补性；（如百货、服装、餐饮及休闲娱乐）,4,、交通动线、客流导向；（,地下,-1F,如何,定位,，,1-5F,如何,定位）,5、富有主题特色的商业才有竞争力；,6、定位具有频次消费的业态商业才有生命力；,业态定位：就是说我们做什么、如何做？业态定位是否准确，决,以,差异化需求,来区分市场，,多业态组合,的,复合型,优雅购物、艺文荟萃的滁州地标,定位方向：,定位解析：,1,、差异化,是指填补滁州市场空白，可以提升项目品牌和吸引力。,2,、多业态,是,指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所，是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在销售时达到,1+12,的效果的场所，是能够满足不同消费群体消费的场所。,3,、复合,二,字是为了体现该商业体的核心业态，即,“吃喝玩乐购闲艺文品”,。,以差异化需求来区分市场，多业态组合的定位方向：定位解析：,有玩,有景,有听,有吃,有艺,有趣,有品,有奇,有乐,有闲,有文,环滁中心,休闲,购物中心,特色,环滁中心,总体,定位,为,以,餐饮、娱乐、休闲为主题,的,娱乐休闲购物中心,。以特质性、差异化、价格区分化的,定位，赋予,项目以自身思想内涵，把项目打造成为大众“,记的住、忘不了,、流连忘返,”,的区域最具特色的商业形态。,有玩有景有听有吃有艺有趣有品有奇有乐有闲有文环滁中心环滁,-,1层定位,：,大型品牌生活超市，如：永辉超市；,水族馆？,1层定位,：,精、奢品牌,店,、品牌化妆品,、黄金珠宝首饰,、名贵手表；,2,层,定位：,精品女装,、鞋类,；,儿童,服饰、母婴用品；,3,层,定位,：,精品男装、鞋类；皮具、箱包；运动、休闲服饰；,4,层,定位：,品牌餐饮,、西餐,、咖啡厅,、,自助,餐饮、书店；,5,层,定位,：,影城、KTV,、健身、电玩,、儿童,娱乐体验中心,；,楼层业,态初步定位,：,-1层定位：大型品牌生活超市，如：永辉超市；水族馆？楼层业态,-1,层 意向招商业态,：,大型,品牌生活超市，如：永辉超市,-1层 意向招商业态：大型品牌生活超市，如：永辉超市,-1,层 备选招商业态：,大型水族馆或海洋馆,-1层 备选招商业态：大型水族馆或海洋馆,1,层 意向招商业态：,精,、奢品牌店、品牌化妆品、黄金珠宝首饰、名贵手表,1层 意向招商业态：精、奢品牌店、品牌化妆品、黄金珠宝首饰,2,层 意向招商业态：,精品女装、鞋类；儿童服饰、母婴用品,2层 意向招商业态：精品女装、鞋类；儿童服饰、母婴用品,3,层 意向招商业态：,精品男装、鞋类；皮具、箱包；运动、休闲服饰,3层 意向招商业态：精品男装、鞋类；皮具、箱包；运动、休闲,4,层 意向招商业态：,品牌餐饮、西餐、咖啡厅、自助餐饮、书店,4层 意向招商业态：品牌餐饮、西餐、咖啡厅、自助餐饮、书店,5,层 意向招商业态：,影城、KTV、健身、电玩、儿童娱乐体验中心,5层 意向招商业态：影城、KTV、健身、电玩、儿童娱乐体验,环滁中心,致力,打造多元的商业及文化休闲综合体，,成为,滁州,风格,时尚与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成,了项目的,独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。,环滁中心致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为滁州风格,公共部位氛围营造意境图：,公共部位氛围营造意境图：,公共部位氛围营造意境图：,公共部位氛围营造意境图：,目录 Contents,PART 1,:,项目业态定位,PART,2:,营销（招商）策略及运营机制,PART,3:,营销（招商）团队架构及职能,目录 ContentsPART 1:PART 2:PA,环滁,中心,作为滁城大体量的商业项目,，需要,有“,大策划、大,营销”的理念,，不能走一步、看一步，缺乏整体,营销（招商）策划,战略部署，将如无椽之木、无源之水,，也,必将制约整体,营销,（招商）,执行,系统化,展开。,在,布署营销战役之前需要理清项目面临的营销节点、营销瓶颈，只有,准确了解,了项目的入市时机和面临的问题，才能很好的进行营销战役布署及,营销策略,的导,入。,环滁中心作为滁城大体量的商业项目，需要有“大策划、大营销,项目推广运作思路：,舆论造势,活动造势,公告攻心,重点突破,完美收官,项目推广运作思路：舆论造势活动造势公告攻心重点突,舆论造市,一一通过,舆论报道的,宣传,，邀请政府,参与，通过政府,的表态性,发言，展示对,项目的公开性,支持，将,项目的,商业行为提升到政府“发展经济”的必然结果，从而将政府对,项目的,支持间接传递,到商家,、,投资者。,活动,造势,一一通过,不断组织的各种,形式的新间发布会，,商家经营性,公关活动,、营销促销,活动,等不断,激活市场，,提升商家,和投资者的参与,热情和,期望值,，让实际,行动打消投资者的心理顾虑,。,广告攻心,一一通过,一系列户外,广告、现场广告、,DM单、新闻报道,等,广告宣传,，形成立体化、,直效,推广攻势,，让市场,一夜之间淹没,在环滁中心排,风倒海的阵阵浪潮之中。在此，必须强调两点：第一、务必一开始就形成“忽如一,夜,春风,来,，千树万树梨花开”的壮观景象和巨人声势；第二、商业地产必须 一鼓作气,直捣黄龙，根本不,存在,“一而再，再而三”,的可行性，否则一时的推广,弱势，将给本项目带来难以挽回的,致命损伤,。,重点突破,一一通过以外埠、本地、联合主力店招商团队，实现,群体突破,，让这,部分群休,成为项目的,“导火索”，,达到重点,引爆,，全面震撼市场集群。,完美收官,一一,通过宣传,攻势、不断掀起,的销售招商浪潮,，向外界,传递项目火热,招商,、销售景象，,不断的,促进后续,的,销售，,达到完美收官。,舆论造市一一通过舆论报道的宣传，邀请政府参与，通过政府的表态,造势,布局,致,胜,一：通过舆论宣传让政府出面支持项目的发展,二：运用营销“鲶鱼效应”，激活整个平静的市场,三：划行规市，,抓住主力店商户,，带动商家整体入场,四：商家、投资者共聚市场，互为促动，,构筑磅礴的,人气、商气,五：让历史、商家,、投资者见证环滁中心撼,山动地、走向辉煌的,历程。,成功源于,对大势的把握。没有对大势的预见，理念与,战略,创新,就成为,无源之水，,无本之木！,造势 布局 致胜一：通过舆论宣传让政府出面支持项,销售策略建议：,前言：,销售策略的核心是设计销售商业模式，即各种政策的组合，如投资模式、自营模式、优惠模式、支付模式等，针对不同的客户、不同的销售阶段而适时推出；,销售商业模式是否科学，是否符合市场，是否能打动客户，将决定着销售进展的快慢，甚至决定销售的成败；,下面,将简单分析本项目销售,的,商业,模式设计：,销售策略建议：前言：,投资模式设计,固定回报，降低投资门槛,十年合约 三年返租,投资最看重的就是投资回报的大小和稳定性，再就是投资门槛要低。一个商业区的经营至少得有三年时间才能兴旺，在这三年内出租率和租金收益都不是很高，但如果能给投资者一个稳定的收益保障，相信势必会有很大的吸引力。,该项目对投资者,实行,5%,、,6%,、,7%,连续三年的返租,，,并且将三年的返租在首付款里一次性兑现扣除，即在购买时一次性减掉,18%,的费用，这样投资者不但获得了三年的稳定收益，而且大大降低了购买门槛，很容易吸引投资者进入。,从第四年开始至第十年，按照实际租金收入的,1:9,比例进行分成，即租金的,10%,作为管理费给商管公司，租金的,90%,回报给投资者。,分析,建议,投资模式设计 十年合约 三年返租 投资最看重的就是投资,自营模式设计,鼓励,引进知名品牌，降低自营成本,品牌管理 返还保证金,大型商场不像沿街住宅底商可以自由散漫经营，必须实行统一运营管理，一般不建议业主自营，,1,、自营户首先得保证品牌定位，不能违背商场的统一业态规划，由商管公司审核确认；,2,、自营户必须按时进场装修，根据整个商场的开业时间按时开业，不得空铺；,3,、在常规的优惠基础上三年内逐年返还自营户,2%,的品牌保证金，三年共返,6%,；,4,、该政策的推出有两点考虑，一是鼓励自营户引进知名品牌经营；二是降低自营户经营成本；三是变相的降低点价格（经调研该项目价格较周边项目偏高）,分析,建议,自营模式设计 品牌管理 返还保证金 大型商场不像沿街住,缩短投资周期，提前见效,6%,增值计划,投资还讲究时间效益，投入的资金越快产生收益越好，自营户没有返租，投资户前三年的租金一次性返掉，三年后的是逐年返（一个经营周期后），因此，现在的投入是不能产生效益的。为消除客户顾虑，更能增强其投资信心，可以推出：,“,6,投资增值计划”,总房款,6,剩余月数,12,个月,如，总房款,100,万，项目,2019,年,10,月,1,日开业，他是,2017,年,10,月份买铺，他所得到的增值款为：,100,万,6,12 12,6,万,说明：,1,、剩余月数是指自购房签约备案起至开业时间的剩余时间，如,5,月份买铺，元旦开业，剩余月数就是,7,个月；从此政策也可以看出，越早买铺，优惠越大，也就是增值越大，对客户的成交有逼定作用；,2,、该优惠政策也可以看出，,5,月份买铺相当于在总房款上又优惠,3.5,个点（,96.5,折）,备注：以上优惠模式为促销政策，除此之外还推出常规优惠，即建议一次性付款,95,折，按揭,96,折。,分析,建议,优惠模式设计,6%增值计划投资还讲究时间效益，投入的资金越快产生收益越好,1,、以上设计的三个模式即为该项目基本销售策略，为组合拳，要综合运用；,2,、为便于管理，建议三、四层全部以投资客为主，不考虑自营；一、二层由于已自销部分，建议自营和投资相结合，且投资占,70%,，自营仅占,30%,左右；五层暂时持有，待时机成熟（招商全满，且运营一段时间或是几年后）再进行销售；,以上销售策略的核心思想：,1,、降低投资门槛，让投资者轻松做老板；,2,、增加投资者收益，高收益率是投资者最终追求；,3,、加强投资的安全性，风险降到最低，增强信心；,4,、商铺成为理财工具，好进好出，赚钱有保障无风险。,销售策略,总结,1、以上设计的三个模式即为该项目基本销售策略，为组合拳，要综,销售手段,延伸营销,坚持饥渴营销,坚持事件营销,小众传播渠道,高姿态入市,完全星级服务，体验式营销,物业联合,销售手段建议,销售手段延伸营销 坚持饥渴营销 坚持事件营销 小众传播渠道,销售手段,延伸营销,坚持饥渴营销,坚持事件营销,小众传播渠道,高姿态入市,完全星级服务，体验式营销,物业联合,针对首层销售时：挑选客户，客户必须通过一定的身份验证，才可以申请认购卡；可以考虑制作,VIP,认购金卡；通过多种渠道向市场传达本项目多数已被关系客户（如运输集团内部）预定的信息，提升消费者的预期购买难度；制造紧张气氛，给客户施加压力；,销售手段延伸营销 坚持饥渴营销 坚持事件营销 小众传播渠道,销售手段,延伸营销,坚持饥渴营销,坚持事件营销,小众传播渠道,高姿态入市,完全星级服务，体验式营销,物业联合,将销售过程转化为完全的类似于星级酒店服务的过程。销售的过程就是享受服务的过程。从售楼处装饰、销售人员服装、礼仪、销售流程、销售道具等各个方面极力营造星级酒店的高贵品质，让购房者亲身体验星级服务，增加对我们项目品质的信