新房地产营销传播策略(59)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产营销传播策略,一、了解广告运作的意义,1、,广告是工具，对工具解释越多，用得越好,2、,可以与广告公司合作更顺畅,3、,客观地评价广告策略及创意,二、趋势,开发规划,广告,销售筹划,三、筹划的首要任务,了解买家 了解买家的主观看法,了解买家的渠道：,1、陌生普查,2、同类竞争对手,3、生活阅历,4、别人的总结资料,观点：,买家心中都有一个穴位。,传播真理：,事实如何并不重要，消费者,的看法是关键。,四、广告的角色,1、,信息占位,2、,点穴,五、销售策略与广告策略的区别,举例?岭南雅居?,销售策略：,销售不畅的问题 价格不低于竞争对手，,且黑厨黑厕，产品力缺乏。,买家,附近工薪阶层，对价格极敏感。,价格,不降价，增加产品力,付款,首付1万，装修按揭,促销,抽奖，送管理费，送电器,增加产品力措施,带豪华装修出售,三十二项豪装标准,广告策略：,穴位,没钱也要舒适享受，还值最着数,诉求点,星级酒店的高格标准,用供,带二袋行理即可入住,传播渠道,社区公关活动,电视标版,横幅、单张,广告姿态,平实、通俗,广告后期望买家的看法,密底算盘一打，,还是值得买。,观点：并非所有工程特点都是竞争优势,六、寻找竞争优势,项目特点,竞争对手,买家,竞争优势,竞争优势的影响因素：,举例：怡景苑合并前,1、怡景苑工程特点,1买地，后建别墅,2在东平河畔,3中心大花园,4小区入口有气势,5会所配套,2、与直接竞争对手碧桂花城比较,以上的工程硬指标均处于劣势，,而且价格较高。,3、买家看法,低档，老土，管理不力，没配套,其时会所未竣工价格高，但不用交,过桥费。,4、怡景苑竞争优势,市内，河畔，土地证,广告主题：,市内唯一河畔别墅,七、转化为广告思考方式,广告前买家这样看,广告后，希望买家这样看,例：怡景苑佛陈大桥收费撤消后,同样，怡景苑硬件规划没有任,何变化，而竞争对手碧桂花城,质素更好。,买家怎样看,看法与以前一样,解决问题的门匙在买家心里,买家对竞争对手碧桂花城有何不满,1、别墅花园不能按自己要求规划,2、别墅外观千遍一律,3、没土地证,买家对竞争对手的不满就是时机点,广告后，希望买家这样看怡景苑,少数真正顶级尊贵人士居住领域，别墅,及花园都可想个人意愿设计，因为尊贵,所以没有限制。,广告主题：大别墅，大花园，企业领袖,结 论：,广告是攻心利器,观点：开发理论，销售筹划，广告筹划,更趋一体化，我们称为房地产的,整合营销传播。,