地产企业及项目成本管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,地产企业及项目成本管理探讨,PART 1,概念对焦,PART 1,成本管理概念之对焦,什么是成本？,经济学说：,为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。,为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量,为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。,成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,什么是成本？,企业家说：,利润,=,收入,成本,利润表,一、营业总收入,保利,万科,其中：营业收入,利息收入,。,二、营业总成本,其中：营业支出,利息支出,。,营业税金及附加,销售费用,管理费用,财务费用,资产减值损失,投资收益,。,三、营业利润,加：营业外收入,减：营业外支出,四、利润总额,减：所得税,五、净利润,。,六、每股收益,。,地产企业的收入？,地产企业的成本？,PART 1,成本管理概念之对焦,开发成本,土地成本,管理成本,资金成本,PART 1,成本管理概念之对焦,成本管理理念之解析？,标准成本管理（传统）,作业成本管理（欧美）,成本企划管理 （日本）,成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。,目标管理,过程管理,PART 1,成本管理概念之对焦,成本管理理念之解析？,地产企业成本管理现状：,不谈目标,-,高利润,/,抢进度,目标滞后,-,预结算控制,目标不靠谱,-,专业口不介入,目标是目标，过程是过程,-,目标与操作脱节,决策者都不受控于成本，过程信息失真,.,成本结果与目标高度偏离,理论如何落地？,PART 1,成本管理概念之对焦,企业视角的成本管理,从地产价值链看成本管理之要点,成本管理,项目,策划,设计,管理,采购,管理,工程,管理,销售,管理,客服,管理,物业,管理,项目,论证,项目,拓展,三全原理,项目运营体系与成本管理体系之接驳,企业战略目标,经营 目标,销售目标,成本目标,各项目运营目标与计划,拿地策划,施工计划,报批报建,采购计划,设计计划,销售计划,入伙计划,项目拓展目标,投融资拓展目标,财务,结,结果,要,要求,：,：,利润,=,收入,-,成本,利润表,一、营业总收入,保利,万科,其中：营业收入,利息收入,二、营业总成本,其中：营业支出,利息支出,营业税金及附加,销售费用,管理费用,财务费用,资产减值损失,三、营业利润,加：营业外收入,减：营业外支出,四、利润总额,减：所得税,五、净利润,投资,方,方要,求,求：,偏差,成本信息月报分析,动态成本信息,反馈,设立目标成本（审批及修订）,目标,成,成本,的,的管,理,理,PDCA,动态,成,成本,信,信息,系,系统,的,的,建立,管理,/,信息驾驶,舱,舱,目标成本,与,与财务接,轨,轨？,金地成本表单,万达成本表单,万科成本表单,中海成本表单,与财务接,轨,轨,与合同策,划,划与分判,接,接轨,跨期分摊,针对产品,之,之分摊,成本归集,-,责任管理,-,税务统筹,管控机制,要,要求,目标,/,责任成本,管,管理,过程动态,成,成本管理,作业过程,成,成本管理,成本管理,软,软件,成本管理,委,委员会,实践系统,信息系统,组织系统,领导机构,工具,制度,成本管控,文,文件,制度流程,体,体系,-,专业集成,策划阶段：工具,/,方法,1,、成本调研,2,、成本,盈利测算,3,、策划团队与七对眼睛,建造阶段：作业控制,1,、,采购有效性,2,、项目管理,3,、成本信息披露,评估与考核：事前,/,事中控制,1,、动态评估工具,2,、绩效指标体系化,3,、奖惩重点与力度,设计阶段：流程节点控制,1,、设计任务书,-,成本控制要求,2,、设计评审,成本校核,3,、设计深度与标准,-,成本依据,建立成本目标,落实成本目标,制度流程,体,体系,-,成本模块,业务,模块,制度文件,流程文件,作业指引,记录表单,成本,管理,目标成本管理规定,目标成本编制与审批流程,项目策划阶段成本规划指引,项目目标成本套表模板,责任成本管理规定,责任成本分解与审批流程,设计阶段成本控制指引,动态成本报送套表,动态成本管理细则,动态成本信息报送流程,招标采购阶段成本控制指引,责任成本分解套表,成本绩效考核制度,合同计量与结算流程,经济标书及评审指引,责任成本月度评估表,。,。,合同商务条款管理指引,成本月度分析报告模板,动态成本信息归集指引,成本预警通知书,造价咨询单位管理指引,目标成本调整申报表,变更签证管理指引,成本数据库模型,预、结算编制管理指引,项目成本指标测算表,成本数据库编制指引,市场成本调研表,专业端口责任成本考核指引,项目成本,-,盈利动态测算表,成本部工作管理与考核指引,项目主要规划指标,。,项目产品建筑,/,品质标准表,项目设计限额要求及成本控制建议表,设计变更单,/,签证单,经济标评审分析表,计量支付表单,工程进度,/,材料供应计量与付款台帐,工程结算审批表,项目总包工程清算审批表,结算协议表,。,成本模块,：,：,制度流程,与,与管理工,具,具,制度流程,体,体系,-,成本,异地操盘,、,、集团管,理,理下如何,监,监管成本,授权体系,与,与成本管,理,理架构,谁来确定,目,目标成本,？,？,谁来决策,成,成本调整,？,？,谁来考核,？,？谁来评,估,估？,成本定位,与,与决策的,立,立足点在,哪,哪里？,责任体系,与,与职责如,何,何匹配。,。,。,项目全过,程,程的成本,管,管理,成本管理,目标与控,制,制体系建,立,立,责任与绩,效考核,动态监控,数据平台,成本管理,系,系统全景,图,图,项目演练,一,一：项目,策,策划与品,质,质策划,作业要求,：,：,PART1:,根据规划,指,指标表，,配,配置产品,分,分布方案,，,，一个或,多,多个，然,后,后核定项,目,目盈利效,果,果。,售价基本,假,假设：,小高层,12000,、中高层,10500,、多层洋,房,房,15000,、,高层,12000,、商业,25000,开发周期,基,基本假设,：,：,不涉及高,层,层的产品,组,组合,1.5,年，其他,为,为,2,年,绿化面积,的,的成本含,多,多层的产,品,品组合暂,定,定,350,元,/,平米,否则为,250,元,/,平米,成本策划,可研估算,目标校核,目标确定,目标体系,建,建立,成本结构,合,合理,工作内容,成本策划,依,依据,盈利倒逼,成,成本,案例分享,成本市场,依,依据,管理核心,目标与控,制,制体系,建立,成本策划,可研估算,目标校核,目标确定,目标体系,建,建立,严格审批,工作内容,设计控制,依,依据,依据充分,案例分享,成本清单,化,化,管理核心,目标与控,制,制体系,建立,目标与控,制,制体系,建立,成本策划,可研估算,目标校核,目标确定,目标体系,建,建立,由浅如深,-,逐级深入,-,依据愈发,充,充足,成本套表,成本策划,可研估算,目标校核,目标确定,目标体系,建,建立,目标调整,条,条件,图纸,-,成本匹配,总成本内,调,调整,管理核心,目标与控,制,制体系,建立,合约签定,采购,/,招标,支付,/,结算,变更,/,签证,/,索赔,控制体系,建,建立,管理核心,专业工作,控,控制接轨,专业决策,成,成本测算,专业口成,本,本控制,事前,/,事中管理,目标与控,制,制体系,实现,日常我们,有,有哪些与,成,成本相关,的,的信息？,财务付款,台,台账,合同签定,台,台账,工程计量,台,台账,合同结算,台,台账,甲供材料,供,供应台账,变更签证,台,台账,。,。,。,都是成本,信,信息？,我们还需,要,要什么？,投资者、,老,老板怎么,想,想？,经营者、,总,总裁怎么,想,想？,职业经理,们,们怎么想,？,？,-,营销口,-,设计口,-,采购口,-,工程口,我们需要,怎,怎样的信,息,息反馈系,统,统？,我们对成,本,本信息反,馈,馈系统的,要,要求,及时,完整,全面,真实,依据充分,动态成本,系,系统解析,练习题,成本管得,住,住吗？。,。,。,标杆企业,如,如何一路,走,走来,1999-2003-2005-2007,成本如何,落,落实到全,员,员？。,。,。,解析各企,业,业成本责,任,任分解的,作,作法,成本责任,体,体系的,建立,实战练习,一,一下,全部负责,变,变成全不,负,负责怎么,办,办？。,。,。,参与,过程评估,机,机制建立,成本责任,等,等于成本,问,问责吗？,探讨一下,成,成本考核,指,指标与系,统,统,成本责任,体,体系的,建立,案例分析,我们需要,什,什么样的,机,机制管成,本,本？,制度管控,体,体系,机制,专业管控,手,手段,谢 谢,！,！,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITHI MEANA VISIONOFGOODONECHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TOSEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESSOFOBSTACLES.BY FAITHI BYFAITH,