商品房买卖中消费者权益保护

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,消费者权益保护法专题讲座,1,2,一、商品房买卖是否受消法调整,原告王某与被告某开发公司于,2000,年,12,月,22,日签订,预售合同,，约定原告以,93,万余元的价格购买被告开发的某区商品房一套，交房日期为,2001,年,9,月,30,日。签约后，原告于,2001,年,3,月,12,日前向被告缴纳了房款,72,万元。被告在向原告售房时，尚未取得国有土地使用证和预售许可证，也未能交付房屋。原告为索还购房款起诉到该区人民法院并以被告售房有欺诈行为，依据,消法,第四十九条的规定请求双倍赔偿。法院对此不予支持，认为本案预售合同违反房地产法律、法规的强制性规定，属无效交易行为，故判决被告偿还原告购房款,72,万元，并支付同期利息。判决结果为不予支持,理由：,关于本案能否适用,消法,第四十九条双倍赔偿条款的问题，由于商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益的失衡，违反,民法,的公平原则。,大连某消费者以,21,万元购买了一套被称为曾获得“优质工程”的商品房。在办理产权登记时发现开发商没有销售许可证，更不是优质工程。于是这位消费者以房产欺诈为由提起诉讼，要求开发商退房并予以双倍赔偿。当地法院审理后认为，开发商的行为已构成欺诈，根据,消法,第四十九条，一审判决开发商向消费者作双倍赔偿。,3,房企与房主矛盾不容忽视,4,(,一,),、商品房买卖不适用,消法,代表：梁慧星,一是,消法,制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。,二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。,三是商品房买卖合同金动辄数十上百万，如按消法判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。,5,（二）、商品房买卖应适用消法,第一,从商品这一概念的外延与内涵看,商品房买卖应适用消法。应该明确商品房是商品的一种,商品的品种当然包含商品房。,第二,从现行的法律看,商品房买卖并不排斥消法的适用。商品房买卖纠纷的处理,如果有必要,在适用城市房地产管理法或建筑法的同时,并不必然,地排斥消法的适用,新合同法第13 条第2 款的,规定就是例证。该款规定:经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照消法的规定承担损害赔偿责任。,6,第三,从消法的立法背景看,该法所调整的商品范围包括商品房。认为立法者在消法制定时未将商品房列人其调整的范围是缺乏根据的。有关消法的立法背景资料显示,立法机关在起草消法时,如何处理商品房买卖纠纷(当时称为房屋买卖纠纷)是其考虑的重点之一。,第四,从司法公正,追求公平的角度看,商品房买卖适用消法也十分必要。适用消法处理商品房买卖纠纷不会导致当事人双方权益的严重失衡,也不会违背法律所追求的维护社会正义与公平的目标。,7,消费者在商品房买卖中享有的权利：,消费者的安全保障权。,消费者的知悉真情权。,消费者的自主选择权。,消费者的公平交易权。,消费者的赔偿请求权。,消费者的结社权。,8,商品房预售过程中消费者权益受到侵害的表现：,（一）开发商虚假广告宣传,最高人民法院关于审理,商品房买卖合同纠纷,案件适用法律若干问题的解释,第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对,商品房买卖合同,的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入,商品房买卖合同,，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,9,（二）开发商隐瞒重大事实,这里所说的隐瞒主要是指商品房预售人（卖方）隐瞒没有相关资格的事实而,进行预售。,10,（三）开发商挪用预售款甚至携款潜逃,在商品房预售中，消费者还没有取得房屋钥匙，他的购房款就已经揣到了开发商的腰包里。消费者即刻丧失该笔款项的所有权，但是并没有即刻取得相应房屋的所有权。,11,（四）开发商重复销售商品房,就是开发商在与消费者达成购房协议后，又将该房产售于其他买方。开发商的这种做法往往是瞒着消费者们进行的，房屋竣工后，后一消费者在不知道实情的情况下，办理了产权登记，原消费者就彻底丧失了该房的所有权，只能眼睁睁的看着别人住着自己曾买过的房子。这对消费者是一种巨大的伤害。,12,（三）、商品房买卖适用,双倍赔偿,有法律依据,根据最高人民法院关于审理,商品房买卖,纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条和第9条，,合同法,第113条第2款，以及,消费者权益,保护法第49条的规定，在商品房纠纷中，以下五种情况适用,双倍赔偿,规则：,1.,商品房,买卖合同,订立后，出卖人未告知买受人又将该,房屋抵押,给第三人；,2.品房买卖,合同订立,后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,3.,订立合同,时，出卖人故意隐瞒没有取得,商品房预售许可证,明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；,4.订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿,安置房,屋的事实。,13,二、“新消法”强调连带责任，欺诈处罚三倍赔偿,第四十五,条消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。,广告经营者、发布者设计、制作、发布关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。,社会团体或者其他组织、个人在关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告或者其他虚假宣传中向消费者推荐商品或者服务，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。,14,第五十五,条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。,经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。,15,（一）构成欺诈所具备的四大构成要件,(1)须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为;,(2)欺诈行为使当事人陷入错误;,(3)须有欺诈故意;,(4)实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。,16,（二）现实中商品房买卖的欺诈行为,1,、虚假广告宣传误导消费者,商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。,广告法,规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。,17,2,、商品房开发证照不全且没有告知消费者,商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权)，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。,18,3,、房屋面积缩水，短斤少两,房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产,(,短少部份的资金,),。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为,(,因政府规划改变除外,).,考虑到建设工程施工过程的复杂性，,商品房销售管理办法,已经设定的,3%,的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。,19,4,、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷,房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板)，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。,20,案例：,2000,年,8,月，被告李太富以其个人名义通过出让方式取得营角上,4,号国有土地使用权，宗地面积,540.72,平方米，土地用途为商住。营角上,4,号商住楼（取名富康楼）于,2000,年,10,月开工建设，于,2001,年,12,月竣工，共建有,10,套住宅、,13,间店铺。在,2001,年,8,月至,2002,年,12,月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签订,赣州市城镇商品房购销合同,，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以住房每平方,820,元至,960,元、店铺每平方,4200,元,4600,元不等的价格，将其自建房屋分别销售给原告等人。经查原赣州市沙河乡房地产开发公司属沙河乡政府下属集体企业，于,1993,年,4,月,15,日设立，,1995,年,6,月,1,日至,2000,年,12,月,31,日由被告李太富承包经营。由于该公司长期未开发经营项目，同时未参加,2000,年度房地产开发企业资质年检，,2001,年,12,月被江西省建设厅注销其四级资质证书，工商行政部门也于,2002,年,1,月,27,日公告吊销了该公司营业执照。对此，沙河乡政府进行了公告，声明沙河乡房地产开发公司营业执照、公章作废。原告购房后均对房屋进行了装修，并已居住使用，但被告一直未办好商品房产权证给原告。,2003,年,12,月,18,日，被告李太富书面通知原告办理集资房所有权证，遭原告拒绝，以致发生纠纷。,21,解析：,2004,年,11,月,29,日赣州市中级人民法院对本案作出了（,2004,）赣中民一初字第,6,号民事判决，判决以被告李太富使用明知已经废止的盖有沙河开发公司印章的商品房购销合同与原告签订商品房买卖合同，存在严重欺诈行为为由，确认双方签订的,赣州市城镇商品房购销合同,无效，原告黄天江等十三人按房屋现状返还已购房屋（含装修设备）归李太富所有，由被告李太富返还原告黄天江等十三人购房款及装修损失费共计,2909117.30,元，另外由被告李太富赔偿原告黄天江等十三人已交购房款,50%,的赔偿金，计人民币元。,22,三、网络购房可享受“后悔权”,案例：孙小姐今年,25,岁，看中了长沙河西某楼盘一套,90,平方米的小三房，并且按照开发商的要求缴纳了定金。但是没过几日，她又改变了主意，不想买下这套房子，希望开发商能退回定金。,孙小姐的请求能否得到支持？,23,案例分析,新,消法,中，商品房并没有明确列入调整对象，“在司法实践中，可能会出现同案不同判的情形。原则上来说，只要是为自住而购置的商品房应当适用消法，但若为投资需求，则可能适用不了新消法。后悔权分两种情况，一种是,不符合质量要求,，二是“,无因后悔权,”，这专指网络、电话等线上交易，新,消法,将“后悔权”限定为“经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品”，对于楼盘销售而言一般线上线下相结合，线上看房，线下签