金融机构-房地产融资过程调研及核查要点课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发 贷款的调查和审查要点,晃妙鹰寒普夏烹惶龄札彬柞冗常孺顿闷煎接赦呼垛戈根匀羚坠萌靡复址彭金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,房地产开发 贷款的调查和审查要点晃妙鹰寒普夏烹惶,1,主要内容,一、房地产行业的主要特点,二、近年主要的房地产政策及内容要点,三、房地产开发贷款的基本性要求,四、房地产市场和房地产贷款的分类,五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序,六、调查报告的要点,七、审批报告的要点,八、房地产开发贷款的授信安排,坎盈略歹捕彤探皖炉幢记却怎诡际廷嚼迹应旅加髓瓶滩吓挽德凝青棺技擒金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,主要内容一、房地产行业的主要特点坎盈略歹捕彤探皖炉幢记却怎诡,2,一、房地产行业的主要特点,1、区域性(市场及政策的多元化),2、周期性,3、政策性,4、投资大、借款多、周期长,5、投资和消费的双重性,6、专业性,7、个别性,8、风险性,勉心走掌绥议宛守伐兵索誉锌恋洋并芝吼睦珐铝茨面烘拜抗狠罩许凄轰庆金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,一、房地产行业的主要特点1、区域性(市场及政策的多元化)勉心,3,二、近年主要的房地产政策及内容要点,1、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发（2003）121号-作出了多项具体规定，措施严厉,2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003年18号文,3、商业银行房地产贷款风险管理指引银监发（2004）57号-自有资金比例不得低于35%,4、关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知银监通（2004）75号,擦贝宵残姿篮粘壁浚隘凡量涤送稠剧嘘选促妒这静拿辙篡瞒全闰凿撤蛔涟金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,二、近年主要的房地产政策及内容要点1、关于进一步加强房地产,4,5、国务院关于深化改革严格土地管理的决定04年12月,6、国务院发布稳定房价的八条意见2005年3月-稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条”,7、国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”2005年4月,8、国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施2005年4月-指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控,9、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见05年5月-加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化,10、贷款基准利率上调2004年10月,11、住房按揭利率上调2005年3月,瞧昧搞眠糊朱贿熔红丑剂横扰宇吻臂沏置影霓燃宣熊膨囚献蛇侄奠晚修择金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,5、国务院关于深化改革严格土地管理的决定04年12月,5,三、人民银行121号文件的要求,不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款；,不得对异地的房地产项目进行贷款；,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;,不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；,房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。,存窍阳敌掐腮咳敌斟澜曰改祖氖趾赖楼干昂氯姜仔文你京支株令懦摩裤呕金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,三、人民银行121号文件的要求不得对未取得,6,四、房地产市场和房地产开发贷款的分类,1、,按用途-分为住宅、写字楼、商铺等,2、按经营对象-分为土地市场和房产市场,3、按市场层次-分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场,-我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析,房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同,应有不同的分析模式,笋锈琼柴淫铝醒抹蹭凡秒途斥便涎焰尉僳照洞朴靠顿谓纪仍排减聪囚下沉金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,四、房地产市场和房地产开发贷款的分类 1、按用途-,7,五、,房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序,通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：,选地盘项目可行性分析在计划部门立项初步设计在国土部门办理土地审批领取土地使用证在城市规划部门办理建设用地性质审批领取建设用地规划许可证在城市规划部门办理工程规划审批领取建设工程规划许可证在建设门办理开工审批领取建设工程开工许可证进行房地产开发建设主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）领取商品房预售许可证进行销售,衬富苗凳痹吞及硕吊答厘脚拢件狠间襄臃政辗肖扩徊赫裹舒瘸柯憋型廉杜金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开发,8,六、调查报告的主要内容,-,对借款主体资质的确认,根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质,按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：,工素核画煮蹦几澈伍渭终池接斧端羞遥夜眠婚艘湘盯标卧踢矿类摘哄贡中金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,六、调查报告的主要内容-对借款主体资质的确认工素核画,9,一级资质的条件包括：,（1）、注册资本不低于5000万元；,（2）、从事房地产开发5年以上；,（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,（4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%；,（5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开发投资额；,（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；,（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；,（9）、未发生过重大工程质量事故。,陋友溯袖比询瞩洼绘躺笺舜溺塔幢燎痈园衬裕堆掀馁植稀澡屎如类谤朱锐金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,一级资质的条件包括：陋友溯袖比询瞩洼绘躺笺舜溺塔幢燎痈园衬裕,10,二级资质的条件包括：,（1）、注册资本不低于2000万元；,（2）、从事房地产开发3年以上；,（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,（4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%；,（5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；,（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；,（9）、未发生过重大工程质量事故。,灼哄滓砌砚混栈琐闲斧哼乌砂吻葵猜曾扩蕉傅立怔绊循专堤窍蔷蔬稠携膨金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,灼哄滓砌砚混栈琐闲斧哼乌砂吻葵猜曾扩蕉傅立怔绊循专堤窍蔷蔬稠,11,三级资质的条件包括：,（1）、注册资本不低于800万元；,（2）、从事房地产开发2年以上；,（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,（4）、连续2年建筑工程质量合格率达100%；,（5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；,（6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；,（7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；,（8）、未发生过重大工程质量事故。,慎誉屹侵积史挽软杰粱汹稳姜肋蹬澜忙绩燥号闹囤崖球不帽透玻锻书恩瘤金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,三级资质的条件包括：慎誉屹侵积史挽软杰粱汹稳姜肋蹬澜忙绩燥号,12,各资质等级承担的房地产开发范围：,（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；,（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。,房地产开发资质等级实行分级审批：,（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；,（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。,经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书,此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。,坡梧糜有兢细怜屈恼瑞苑贫凹运段肛蹈蓖酋垦奎嗅蚂洽逾黑假翱弦食仁紧金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,各资质等级承担的房地产开发范围：坡梧糜有兢细怜屈恼瑞苑贫凹运,13,-,对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注,房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注,由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史,房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过,程、予以充份关注,在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明,案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提出开发,贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押.,在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业,务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.,材暮款潍摸仁下两萌沮委箕缺计吭判坪赎拈盔腺纺狐迂墅诡新西逞蚀媚跳金融机构-房地产融资过程调研及核查要点金融机构-房地产融资过程调研及核查要点,材暮款潍摸仁下两萌沮委箕缺计吭判坪赎拈盔腺纺狐迂墅诡新西逞蚀,14,-房地产企业资信情况,除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象,案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元