房产税相关知识课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房产税培训讲义,房产税培训讲义,概述,房产税是以中华人民共和国境内的房屋为征税对象，以房屋余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，,1986,年,9,月,15,日，国务院正式发布了,中华人民共和国房产税暂行条例,，从当年,10,月,1,日开始实施。,概述房产税是以中华人民共和国境内的房屋为征税对象，以房屋余值,中华人民共和国房产税暂行条例,国发（,1986,）,90,号,1986,年,9,月,15,日,山东省人民政府关于贯彻执行,中华人民共和国房产税暂行条例,实施细则,鲁政发（,1986,）,119,号,1986,年,11,月,26,日,执行日期均为,1986,年,10,月,1,日,中华人民共和国房产税暂行条例,主要内容,征收范围,征税对象,纳税人,计税依据,税率及税额计算,纳税义务发生时间,纳税申报,减免税优惠,主要内容征收范围,房产税的征收范围,条例,规定：房产税在城市、县城、建制镇和工,矿区征收。,细则,规定：,城市：市区和郊区；,县城：县人民政府所在地；,镇：为镇人民政府所在地（包括镇政府所在,的行政村）；,工矿区：为工商业比较发达，人口比较集中,的，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未,设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征,房产税的工矿区，须经省人民政府批准。,（,90,）鲁政函,130,号修订,房产税的征收范围条例规定：房产税在城市、县城、建制镇和工,征收对象,关于“房产”的解释：,“房产”是以房屋形态表现的房产。房屋是指有屋面,和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或,储藏物资的场所。,独立于房屋之外的建筑物如围墙、烟囱、水塔、变,电站、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、蜜糖池、室,外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐,等不属于房产。（,87,）财税地字第,003,号,加油站罩棚不属于房产。财税,【2008】123,号,征收对象关于“房产”的解释：,征税对象,从,2006,年,1,月,1,日起，凡在房产税征收范围内,的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房,屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的,建筑、地下人防设施等，均应依照规定征收,房产税。,财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的,地下建筑征收房产税的通知,财税,2005181,号,征税对象从2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内,纳税人,房产税是由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。,前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。,纳税人房产税是由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管,纳税人,无租使用的其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税。,产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。,融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。,财税,【2009】128,号,纳税人无租使用的其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代,从价计征房产税计税依据,按照房产原值一次减除,30%,的余值计算缴纳。适用范围：,按照房产余值计税的：,经营自用的；,房屋承典的；,融资租赁的；,无租使用的；,免租期内的。,从价计征房产税计税依据按照房产原值一次减除30%的余值计算缴,房屋原值,房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。,（,86,）财税字第,008,号（已废止）,没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房屋原值，计征房产税。（,87,）财税地字第,003,号,按照国营企业会计制度规定，房产原值包括土地使用费、青苗补偿费和搬迁补偿费等。（,86,）鲁财税字,41,号,房屋原值房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产,房产原值,对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算记载的，应按规定予以调整或重新评估。,财税【2008】152号,房产原值对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定,房屋原值,关于房屋附属设备的解释：,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或,一般不单独计价的配套设施。主要有：暖气、卫,生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸,气、压缩空气、石油、给排水等管道及电力、电讯,、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。,属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气,管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明,线从进线盒连接管算起。（,87,）财税地字第,003,号,房屋原值关于房屋附属设备的解释：,房屋原值,国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计,征房产税有关问题的通知,国税发,2005173,号 规定：,一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,房屋原值国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计,地价计入房产原值,对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于,0.5,的，按房产建筑面积的,2,倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知,财税,2010121,号,地价计入房产原值 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如,地价计入房产原值,例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价=8000平方米21万元/平方米=16000万元。,地价计入房产原值例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米,地价计入房产原值,除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。,地价计入房产原值除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2,地价计入房产原值,划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。此外，近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。,地价计入房产原值划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的,地价计入房产原值,在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。,地价计入房产原值在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产,地价计入房产原值,按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。,地价计入房产原值按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑,房产原值,纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。,纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。按照建筑面积分摊法计算房产原值。,房产原值纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应,计税依据,房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。,特殊情况：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。财税2010121号,计税依据房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。,出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。,对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。山东省地方税务局,2013,年,4,号公告,出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各,营改增后出租房产计税依据,房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。,免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。,在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。,财税【2016】43号,营改增后出租房产计税依据房产出租的，计征房产税的租金收入不含,营改增后出租房产计税依据,纳税人实行增值税一般计税方法（或是选择一般计税方法）的，取得的全部租金收入应按照,11%,的税率折算成不含税租金收入后，计算租金收入销项增值税，与其它经营活动的销项税金合并后，扣除当期可抵扣进项税后计算应纳增值税。,房产税计税依据,=,全部租金收入,/,（,1+11%,）,不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，按照先预缴后申报办法缴纳增值税的房产税计税依据同上。,营改增后出租房产计税依据纳税人实行增值税一般计税方法（或是选,营改增后出租房产计税依据,选择简易计税方法（或实行简易计税方法）的纳税人：,房产税计税依据=全部租金收入-实缴增值税额,营改增后出租房产计税依据选择简易计税方法（或实行简易计税方法,营改增后出租房产计税依据,一、个人出租住房：,1,、个人出租住房，月租金收入不超过,3,万元（含）的：免征,增值税；应纳房产税,=,含税销售额,4%,。,2,、个人出租住房，月租金收入高于,3,万元的：应纳增值税,含税销售额,（,1+5%,）,1.5%,；应纳房产税,=,（含税销售,额,-,应纳增值税）,4%,。,二、个人出租非住房：,1,、个人出租非住房，月租金收入不超过,3,万元（含,3,万元）,的：免征增值税；应纳房产税,=,含税销售额,12%,。,2,、个人出租非住房，月租金收入高于,3,万元的：,应纳增值税含税销售额,（,1+5%,）,5%,；,应纳房产税,=,（含税销售额,-,应纳增值税）,12%,。,营改增后出租房产计税依据一、个人出租住房：,房产税的税率及税额计算,一、地上建筑物经营自用的、房屋承典的：,年应纳房产税,=,房产原值,70%1.2%,二、,地下建筑物特别规定,：,1,、工业用途房产,年应纳房产税,=,房产原值,50%70%1.2%,2,、商业和其他用途房产,年应纳房产税,=,房产原值,70%70%1.2%,三、房屋出租的,年应纳房产税,=,租金收入,12%,出租住