章土地市场

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,土地经济学课件,第一节 土地市场的一般理论,一、土地市场的,内涵,与,特点,二、土地市场的,功能,与,运行条件,三、土地市场,运行模式,与,运行机制,土地市场的内涵,市场,是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和,.,土地市场,是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和,土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者,土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利,1,、仅针对待售财产总供给量的一部分而言,2,、产品位置固定,3,、产品的非标准化和异质性,4,、受特别法律条例影响,5,、依赖当地供求状况,6,、高额交易,7,、采用贷款,8,、普通买者非经常市场参与,9,、广泛的经纪人服务,土地市场的特点,巴洛维的观点,土地市场的特点,美国不动产学术界的分析,1,、不同质，位置固定，无高效率,2,、买卖者少，价值高,3,、因价值高，融资情况影响投资决策,4,、政府的法律法规限制多,5,、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡,6,、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识,7,、参与者较难适应不动产市场变化,8,、供给相对无弹性,土地市场的一般特点,地域性,不充分性,供给滞后,供给弹性较小,低效率性,政府管制较严,土地市场的功能,优化配置土地资源,调整产业结构，优化生产力布局,健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,建立土地市场的必要条件,市场经济环境,土地产权明晰,发达的土地金融市场,完善的土地法规,良好的土地市场中介机构,1,2,5,4,3,土地市场的运行模式,1,.,西方经济发达国家的土地市场两种运行模式,以土地私有制为基础的,完全市场模式,以土地国家所有制为基础的,市场竞争模式,2,.,两种运行模式的,共同特点,3,.,两种模式的,不同之处,两种运行模式的,共同特点,土地市场的基础是资本主义市场经济,有形市场和无形市场相结合,(p278),土地市场的供给与需求决定土地价格,土地市场的进出是自由的,政府都对土地市场进行干预,两种模式的,不同之处,土地所有制不同,市场客体不同,市场竞争程度不同,土地市场的运行机制,土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心,土地的,供给机制,土地的,需求机制,供求决定价格,价格也会影响供求,.,土地的供给机制,土地供给：,在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量,土地经济供给有弹性,影响土地经济供给量的因素主要有：,土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。,土地的需求机制,土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量,土地的需求是一种,引致需求,土地需求量的影响因素主要有：,土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,第二节 中国土地市场体系,一、中国土地市场的,建立与发展,二、中国土地市场的,特点,与,构成,三、中国,城市土地市场,四、中国,农村土地市场,中国土地市场体系建立 与发展的历程,中国土地市场体系的,特点,土地市场是政府驱动型市场,目前城市土地市场占主导地位,城市土地市场是垄断竞争型市场,在企业改制中实行土地政策性入市,中国土地市场的构成,中国土地市场是由多种市场构成的市场体系,按地域分：,1,.,城市国有土地使用权市场,2,.,农村集体土地使用权市场,按市场主体分：,1,.,涉外市场 2,.,境内市场,国有土地使用权市场,按交易梯次,分为出让市场和转让市场,（一级市场与二级市场）,农村土地市场按市场,流转的客体,划分，分为农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等,。,中国,城市土地市场,土地使用权,出让市场,土地使用权,转让市场,土地使用权租赁市场,土地使用权抵押市场,土地使用权,出让市场,出让市场的主体与客体,主体,政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；,客体,国有土地使用权,出让交易的方式（,）,出让市场的特点,（垄断性很强，市场机制作用较弱）,土地使用权,转让市场,转让市场的主体与客体,主体：拥有土地使用权的“土地使用权人”；境内外公司、企业、其它组织和个人,客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土地使用权；通过租赁获得的,转让市场的特点,（竞争性市场，市场机制作用较强，成交量大）,中国,农村土地市场,一、农村集体所有农用地使用权流转市场,土地承包经营权流转市场,转让、转包、出租、互换、入股等；,“,四荒地,”“,林权,”,还可以抵押,二、农村集体建设用地使用权市场,目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。,第三节 中国土地市场管理,土地市场管理,是政府运用经济,法律,和行政等各种手段,影响土地的供给与需求,在宏观上对土地市场进行调控与管理,以促进土地市场正常运行,更有效地配置土地资源,.,一、,土地市场管理的原则,二、,政府管理土地市场的基本手段,一、土地市场管理的原则,坚持以市场调节为主,政府干预为辅的原则,与其他市场协调发展的原则,多手段,多方式共同运用的原则,政府管理土地市场的基本手段,在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用,法律的,、,经济的,和,行政的,三种手段。,（一）法律手段,实施相关法律法规：,1,.中华人民共和国宪法,2,.中华人民共和国土地管理法,3,.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,4,.中华人民共和国城市房地产管理法,（二）经济手段,1,.税收措施,2,.金融措施,（三）行政手段,1,.制定全国土地利用计划,2,.规定限制供地和禁止供地的范围,3,.建立土地有形市场,4,.建立交易许可制度和交易预报制度,5,.建立土地储备制度,6,.建立地价等市场信息公开查询制度,思考题,土地市场的内涵、主体和客体。,土地市场的特点。,建立土地市场的必要条件。,中国土地市场体系的特点。,思考 与 讨论,1,.,当前我国土地市场存在的问题。,（,a.,城市土地市场仍然不规范：如法制不健全、炒卖现象仍然存在；,b.,农村土地市场基本尚未建立起来。）,2,.,如何健全和完善我国城市土地市场？,3,.,如何培育和发展我国农村土地市场？,