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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,1,紫都星座项目物管费调整方案,2013,年,1,月,1紫都星座项目物管费调整方案2013年1月,2,目 录,物管费增长背景,3,1,调价影响因素以及应对策略,2,具体实施计划及风险应对措施,4,3,调价人员架构,2 目 录 物管费增长背景31 调,3,1,物管费增长背景,31 物管费增长背景,4,备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。,1,、紫都星座项目,2007,年底接房以来，物管费按照,2.1,元,/,平米物管费加,0.4,元,/,平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨，项目已经接近亏损状态。,1,）、紫都星座,2010,年,2011,年收支情况,2,）、紫都星座测算调价额度及经营情况,一、物管费增长背景：,4备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。,5,2,、各项成本不断攀升：,随着,CPI,指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施，物管成本持续上涨，未来几年的经营亏损将大幅度递增。,一、物管费增长背景：,序号,项目,2008,2009,2010,2011,2008-2011,涨幅,1,最低工资标准,680,680,680,870,27%,2,社平工资,2249,2581,2944,3337,48%,3,社保交费基数,1155,1349.4,1548.6,1766.4,59%,4,CPI,（消费者物价指数）,22.17%,52、各项成本不断攀升：随着CPI指数、社平工资的增长、劳动,6,3,、相同业态物管费比较：,一、物管费增长背景：,楼盘名称,费用,备注,大学城,SOHO,4.0,元,/,平方米,物业费,+,公摊水电费,时代天街,SOHO,3.8,元,/,平方米,物业费,+,公摊水电费,国际社区首钻,4.5,元,/,平方米,物业费,+,公摊水电费,中渝都会首站,5.0,元,/,平方米,物业费,+,公摊水电费,中渝爱都会,5.0,元,/,平方,物业费,+,公摊水电费,相同业态物管费比较,63、相同业态物管费比较：一、物管费增长背景：楼盘名称费用备,4,、拟调价标准（让业主选择）,方案一：逐年上涨,7,一、物管费增长背景：,方案二：一次性上涨,备注：调价时间从,2014,年,1,月,1,日起开始计算。,时间,调整前收费标准,拟上调,上调后标准,上调幅度,第一年,2.5,元,/,平米,1,元,/,平米,3.5,元,/,平米,40%,第二年,2.5,元,/,平米,1,元,/,平米,3.5,元,/,平米,40%,第三年,2.5,元,/,平米,1.5,元,/,平米,4.0,元,/,平米,60%,时间,调整前收费标准,拟上调,上调后标准,上调幅度,第一年,2.5,元,/,平米,1.5,元,/,平米,4,元,/,平米,60%,4、拟调价标准（让业主选择）方案一：逐年上涨7一、物管费增,一、物管费增长背景：,5,、调价沟通“战术”：,、,在第一次沟通时将调价的基础价格增加,0.3,元,/,平方米，在,2013,年,2,月下旬开始逐步向重点客户“放风,”,，了解重点客户对调价金额的反馈情况。,、,针对对调价有异议的酒店客户，可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择（在,2014,年酒店广告位租金优惠,30%,，物业公司少收入,8640,元,/,年）。针对整层自用的客户，可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡（免费一年，该车场已经外包，对于物业公司没有经济影响），让客户尝到“甜头”。,、,在最后一次的沟通中，告知客户：物业公司出于客户对物业工作支持的感谢，最终将物管费调整金额下调,0.3,元,/,平方米，促使整层自用业主签订,调价协议,物业合同续签协议,，酒店客户能够支持调价工作，顺利缴费。,8,一、物管费增长背景：5、调价沟通“战术”：8,2,调价影响因素以及应对策略,8,2调价影响因素以及应对策略8,二、,调价影响因素以及应对策略,10,1,）、星座物管费调价的影响因素,S-,优势,W-,弱势,O-,机会,T-,威胁,二、调价影响因素以及应对策略101）、星座物管费调价,2.1,、具体思路：,、将客户进行分类：,1,、普通客户（,65%,）；,2,、重点客户（,30%,）；,3,、难点客户（,5%,）,、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。,、迅速完成双,1/2,客户同意。,、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。,2.2,实施主要节点,2012.12,针对客户主要关注点进行有计划改进,2013.1,星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通,-2013.2,重点、大客户放风，分化沟通,2013.3,启动调价,2013.11.,完成业主确认函、新的物业协议签订,2014.1,新收费标准执行,11,2,）、星座调价推进策略,“快速完成双,1/2,客户同意，重点关注重难点客户,”,2.1、具体思路：、将客户进行分类：1、普通客户（65%,3,调价人员架构,12,3 调价人员架构12,3,物管费调价组织架构图,总负责人,曾新影,地区公司,计划推动小组：,程琳,客户中心,刘瑛,公共事务部,王兴伟,营销部,罗政,集团公共事务部,地区公司总经理,危机升级,危机处理小组,实施小组,调价总负责人,邱蓓娟,战略及公司品牌部,网络投诉、客户投诉到地产,政府相关部门,媒体沟通管控,13,3 物管费调价组织架构图总负责人地区公司计划推动小组：客户,4,具体实施计划及风险应对措施,14,4具体实施计划及风险应对措施14,15,4.1,具体实施细案,154.1 具体实施细案,16,4.2,风险及应对措施,164.2 风险及应对措施,17,欢 迎 指 正！,17,
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