资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,地块属性分析,市场研判,项目开发可行性,投资回报,地块属性分析市场研判项目开发可行性投资回报,大明边城在建一期,宗地：,194.8,亩,锦,江,铜仁国土资源局挂牌公示：,项目认知,基地属性,该地块在铜仁国土资源局挂牌，并于,2011-8-11,日，被贵州大明边城旅游开发股份有限公司以,5900,万元摘得。,大明边城在建一期宗地：194.8亩锦江铜仁国土资源局挂牌公示,项目认知,开发优势,1,资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，,满足别墅对于稀缺资源占有性的要求。,项目认知开发优势1资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，,项目认知,开发优势,2,竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，但老城中心土地开发基本完毕。,近两年及铜仁未来供应的土地主要集中谢桥和川硐新城，从自然资源占比（锦江情结）上，无法与项目区域抗衡。,老城区,谢桥新政府,川硐新城,11,年及未来主要供地方向,09-10,年主要供地方向,11,公里,3,公里,宗地,2.5,公里,数据来源中国土地市场网，截止,2011,年,8,月,30,日,虽然城市发展方向意味着各种配套、人口的导入，但对于一个紧临市中心的别墅项目，这些并非至关重要。,铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了城市只能南北方向发展,项目认知开发优势2竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，,项目认知,开发优势,2,竞争优势：从近,3,年铜仁出让土地的容积率呈现一个明显的上升势头。,同时出让土地规模性较小，低密度住宅基本绝迹。,尤其是老城区甚至给到,8.0-10.0,。这一方面是核心区域土地资源相对紧缺；更深层次的原因是当地政府过于看重经济效应，从而忽略城市规划和生态人居的重要性。,本地块能够算上铜仁第一个，也是目前来看近,1-2,年内，唯一的低密度住宅区。,项目认知开发优势2竞争优势：从近3年铜仁出让土地的容积率呈,项目认知,开发优势,3,土地成本优势：,30,万,/,亩的土地单价相对整个铜仁,2011,年土地出让的平均价格有明显落差。,同时可上调的容积率，使得作为低密度,别墅开发的楼板价，仅略高于市中心高层楼板价。,假设按,纯独栋,0.3,容积率 计算楼板价,1513,元,/,独栋,+,双拼,0.5,容积率 计算楼板价,908,元,/,高出市中心,821,元,/,高层,住宅楼板价，相对有限。,项目认知开发优势3土地成本优势：30万/亩的土地单价相对整,项目认知,开发劣势,1,宗地面积小：,194.8,亩，,用为别墅开发，相对略显局促。,同时锦江水位上移，还将覆盖部分红线面积。,地块四周发展受限，不具备可持续发展性。,锦江水位线在,238.7-238.9,米，而,地块红线标高,238.7-248.8,米不等，,若锦江水位再上移3米，退红线及预留泄洪通道后，宗地可用面积将大大减少。,地块四周都无法延展，开发完毕后，即无后续可用地块，可持续发展性差。,发展受限,项目认知开发劣势1宗地面积小：194.8亩，用为别墅开发，,项目认知,开发劣势,2,宗地形状：西边有一块,狭长面积，降低了土地利用率,，并将对整个社区规划布局造成较大难度。,最宽处：,56,米,最窄处：,39,米,狭长面积：,25,亩,项目认知开发劣势2宗地形状：西边有一块狭长面积，降低了土地,项目认知,开发劣势,3,交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山路多。而江对岸交通通达性较好，但,需要自架设过江桥梁,，无疑,额外增添开发成本,。,江面最窄处大约,96,米,参考一：,目前政府招标公告,铜仁市鹭鸶岩二桥（跨西段锦江），全长,153,米，空腹式钢筋混凝土板拱桥，双向四车道，总投资约为,1880,万元,参考二：,项目所处锦江段最窄面,96,米，采用最低的双向双车道，桥面宽,14,米。,预计需要,800-1000,万投资,项目认知开发劣势3交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山,项目认知,开发劣势,4,产权劣势：,40,年的商业属性，以及养老名义立项产生的限制问题,商业属性,住宅属性,客户心理影响,40,年产权,水、电、管理费等生活成本上升,交易成本高（首付、利率上浮、营业税等）,70,年产权,民用水、电,当地普通住宅无限购,商业产权作类住宅只适用于成熟市场，做投资类或低门槛低端产品。用于高端别墅，抗性将被放大。,项目认知开发劣势4产权劣势：40年的商业属性，以及养老名义,稀缺资源占有；,低密度项目无竞争；,土地成本低；,地块规模小,；水位线上移动还将浪费部分面积,地块四周发展受限，项目,不具备可持续发展性,地块现状不规整，有条狭长地段，降低土地利用率；,需要自架设跨江桥梁；,土地属性是商业产权,优势,劣势,土地基本属性判定,地块虽然满足别墅物业开发的核心必要条件（稀缺性、竞争力高），但地块大小、发展的持续性和产权等因素局限了宗地的开发价值。,宗地基本属性条件有局限性,稀缺资源占有；地块规模小；水位线上移动还将浪费部分面积优,财富分配体系：,高端购买力研判,房地产现状,高端市场表现,市场研判,1,4,2,3,核心要素：,市场研判,财富分配体系：高端购买力研判房地产现状高端市场表现市场研判1,铜仁市国民经济稳定快速增长。,2002-2009,年，铜仁市国民生产总值平均增长速度为,19.39%,。,2009,年，国民生产总值为,46.49,亿元，同比增长,16.23%,。,虽然铜仁地区是贵州东部的重要城市，但铜仁地区的生产总值在省内的排名仅为倒数第二。,经济发展,铜仁地区生产总值仅排名倒数第二，经济发展较为落后；,经济发展较快，但经济基数较低。,铜仁市国民经济稳定快速增长。2002-2009年，铜仁市国民,烟草种植、加工已成为拉动铜仁经济的主要行业之一，主要集中在德江县。,铜仁市第二产业同样是支柱产业，境内蕴含有丰富的锰，是中国最大的锰产区，储量,1.2,亿吨锰矿资源；以及矾矿资源，储量,120,万吨的；黑色金属的开采和冶炼发展迅速。,水电热力也是重点发展行业，思林电站、沙陀电站、彭水电站（位于重庆境内）为当地大型项目。,铜仁市支柱产业：除旅游业外，主要为黑色金属开采业、金属加工冶炼业、水电热力、烟草种植四大产业。,经济发展,铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，自,2005,年起至,2009,年，第三产业占比最高，约为,44%-45%,；,2010,年全区旅游人次过,1000,万,烟草种植、加工已成为拉动铜仁经济的主要行业之一，主要集中在德,铜仁地区,辖,1,个县级市、,4,个县、,4,个自治县、,1,个特区，,总人口约,342,万,。,铜仁市,是一个多民族聚居的地区，境内有,24,个少数民族，少数民族占比超过60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人为主，也是铜仁地区行署所在地，,总人口约40万，市区人口约21.4万,。,铜仁市下属：,4,街道、,5,镇、,7,乡、,150,自治村,铜仁地区的人口非常分散，铜仁市对周边县市的吸纳力弱；财富掌控群体集中低。,财富分布,铜仁地区的人口非常分散，铜仁市对周边县市的吸纳力弱；财富掌控,基础薄弱,：贵州省的经济发展属国内落后的地区，铜仁地区在省内的经济排名倒数第二，虽然保持较快稳定的发展速度，但当地居民的经济基础还是比较薄弱。,分配体系不均衡,：,同时，由于当地矿产、水利资源丰富，财富集中在少数人手中，两级分化非常大,集中度低,：铜仁市吸纳力弱，财富掌控群体在整个地区非常分散。,财富分配体系：,铜仁市当地的具备高端物业消费能力的客户基数有限。,基础薄弱：贵州省的经济发展属国内落后的地区，铜仁地区在省内,商品房供求走势,2009,年和,2010,年成交量大幅增加，高出,2008,年近一倍；尤其到,2011,年上半年，基本达到供需平衡；,铜仁市房地产市场,2008,年刚开始起步，供求量仅二十万方，,2009-2010,年走势跳跃式发展；,2011,年,1-7,月土地成交量就高于去年近一倍，未来两年房地产放量将增大。,2009,年至今，发展加速，供求逐步趋于平衡,基数较小,数据来源：市房管局,商品房供求走势2009年和2010年成交量大幅增加，高出20,商品房价格走势,市场调研结果当地主力产品供应是电梯商品房，均价,3700-3,9,00,，上述房管局统计数据出现较大偏差，主要是包含下属乡镇及多层房价格。,从,2008,年的金融危机以及,2009-2010,年房地产快速发展期，到国家出台的各项调控政策，均没有对当地房地产市场造成影响，可见其市场较为闭塞，受外界影响小，没有大量外来购房客户，价格上涨平稳。,房地产市场发展闭塞，受外界影响小，价格平稳上涨。,数据来源：市房管局,商品房价格走势市场调研结果当地主力产品供应是电梯商品房，均价,谢桥新政府板块,老城区板块,火车站板块,3,公里,2.5,公里,铜仁住宅市场划分为三大板块：,老城区板块：（供求主力）,火车站板块：（老城区的延伸）,谢桥新政府板块：（未来两年供 应主力）,住宅市场版块划分,目前供应主力,城区开发饱和，老城区和火车站板块均是以30层高层为主，均价3700-3900元/平方米，价差范围很小。,谢桥为未来两年内供应集中地段，现配套匮乏，售价在3400元/平方米,谢桥新政府板块老城区板块火车站板块3公里2.5公里铜仁住宅市,返乡群体中成功型,成功型：在外地已安居，购房为其长辈养老，带有一种光宗耀祖的心理。,产品选择：大三房、复式或别墅,基数小,普通购房群体,铜仁主力购房群体，当地企事业职工、乡镇进城置业，首置或改善型住房，经济基础有限。,产品选择：120-140的三房居多，当地偏好舒适型房型,市场主力,公务员中上层群体,具备较强的购买力，但相对比较低调，避讳别墅类产品，在住房上更倾向高品质电梯房。,产品选择：大三房或复式,购买力强,低调的奢华,顶级客户,铜仁经济金字塔的最上层客户，多从事矿业、烟草、水电站生意。对住宅选择上含有一定炫耀成分，但相对品质要求也较高。非盲目选择最贵。消费会存在一定外溢。,产品选择：市中心高品质电梯房的大复式或别墅产品,别墅主要购买群体,消费存在外溢,客户解析,市场封闭，外来客户基本没有，以当地及周边乡镇居民为主。投资意识比较淡泊，置业目的以自住为主。,高端物业目标消费群体特定，客群范围窄。,潜在别墅消费群体,返乡群体中成功型成功型：在外地已安居，购房为其长辈养老，带有,房产现状：,基数低,：近2年供求量分别只有30多万方,市场封闭,：,价格上涨平缓，购房群体均是本地客户,投资意识薄弱,：,购房群体以首置和首改为主，投资类较少。,高端消费群体范围窄,：主要集中在当地几个支柱行业,高端物业消费群体定向，无外来购买力，市场只能依赖本地去化。,投资意识弱，市场活跃度低。,房产现状：基数低：近2年供求量分别只有30多万方高端物业消,别墅项目,代表楼盘：,清水花园,水晶江岸,高端住宅市场格局,高端公寓中,顶层复式,代表楼盘,金滩金苑,时代商汇,盛世铭城,别墅项目高端住宅市场格局高端公寓中金滩金苑时代商汇盛世铭城,别墅项目,清水花园,建筑形态：独栋、双拼,总套数：约,20,套左右,报价：,6800,元,/,装修状况：毛坯,开盘时间：,2007,年,3,月成交一套，成交单价,5000,元,/,，剩余,3,栋,500,总价在,250,万左右。,外立面无风格，整体布局混乱，小区内无物业管理，别墅无花园；,别墅项目清水花园外立面无风格，整体布局混乱，小区内无物业,别墅项目,水晶江岸,建筑形态：独栋、双拼,独栋套数：,14,独栋面积：,300,双拼套数：,24,双拼面积：,260
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