读书分享：《一本书看透房地产》读后感课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,THANK,YOU,谢谢！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,一本书看透房地产,读后分享,高新区三项目工程及,HSE,部,2018,年,7,月,一本书看透房地产读后分享高新区三项目工程及HSE部,目录,内 容 解 析,2,本 书 概 论,3,1,知 识 分 享,3,3,目录内 容 解 析2本 书 概 论31知 识 分 享 33,一、本书概论,1,、作者介绍,2,、书籍简述,3,、本书目录,4,、综合评价,一、本书概论1、作者介绍,一、,本书概论,1,作者介绍,潜进，原名付小强。,作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。,先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、,运营管理等业务线。,勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个人思考、实践总结及理论学习，,历经三年,写著此书。,一、本书概论1作者介绍潜进，原名付小强。,一、,本书概论,2,书籍简介,核心内容：,房地产项目开发全生命周期流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。,谋篇布局：八大开发阶段,土地一级开发、投资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交付。,启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁通。,理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。,一、本书概论2书籍简介核心内容：房地产项目开发全生命周期流,一、,本书概论,3,本书目录,投资与土地确权阶段,规划方案设计阶段,施工图设计阶段,项目施工建设阶段,竣工验收备案阶段,目录,项目开发全过程概述,土地一级开发阶段,项目交付阶段,项目预售阶段,项目运营管理模式,房地产项目开发模式及,全流程,PS,:,从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。,拿地及确权,项目前期,项目建设及预售,竣工交付,一、本书概论3本书目录投资与土地确权阶段规划方案设计阶段施工,一、,本书概论,这是一本值得读的书,：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。,专业化分工造成认知的狭隘和局限，很适合从业人员,比较系统的了解房地产开发的全过程，,参考借鉴,。,这是一本业务指导书,：虽然本书名字确定为,一本书看透房地产,，但房地产开发除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。,这是一本简单的书,：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此,对中高层管理者而言参考意义不大,。,1,4,综合评价,一、本书概论14综合评价,二、内容解析,1,、地产概述及运营模式,2,、开发阶段流程详解,二、内容解析1、地产概述及运营模式,二、,内容解析,2.1,地产概述及运营模式,第,1,章 房地产项目开发全过程概述,.,什么是房地产项目开发,房地产市场包含土地市场和房产市场。土地市场分为一级和二级市场，房地产市场对应分为一级、二级和三级，其中,广义上的房地产开发一般是二级开发建设,，三级开发包含房屋二手房租赁、过户、抵押等业务,。,.,房地产项目开发流程,房地产项目开发流程图如右图所示：,开发策划报告,规划设计方案,请照图及规证,项目开工预售,竣工备案交付,二、内容解析2.1地产概述及运营模式第1 章 房地产项目开,二、,内容解析,2.1,地产概述及运营模式,第,2,章 房地产项目运营管理模式,.,房地产企业集团化管控,集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制；管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。,.2,项目运营管理,项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。,运营管理应该是从“管目标”“控进度”“防风险”三大层面着手开展工作。,曾有领导总结运营管理部日常工作就是：开好会、记好账、管好人。,二、内容解析2.1地产概述及运营模式第2 章 房地产项目运,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,3,章 土地一级开发阶段,我国宪法规定“城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有”,.,土地一级开发概述,土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。,.,土地一级主要包括开发规划、前期准备阶段,、土地整理阶段、验收及入市阶段。,因为土地一级开发因为发展周期长、资金需求大、影响因素多等原因，一般由政府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解第3 章 土地一级开发阶,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地合同签订、土地使用证办理相关工作。,.,投资管理与土地确权概述,投资管理与土地确权是房地产项目 开发运营的最前沿，数据收集与分析 研究是其主要工作内容。,其中成果 包括摘牌前的,可行性研究报告,，摘牌后的,项目开发策划报告,等。,此阶段流程图如右 所示：,二、内容解析2.2开发阶段流程详解第4 章 投资管理与土地,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,.,可行性研究报告,可行性研究报告,是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。,可行性研究报告,重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。项目立项研究阶段包括（,1,）项目概况（,2,）法律与政策风险（,3,）市场调查（,4,）项目规划设计（,5,）项目发展规划（,6,）项目经济分析（,7,）结论与建议 值得说明的是：,项目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。,.,房地产项目经济测算,根据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。,财务评价指标包含 净现值、内部收益率、动态投资回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等,。,二、内容解析2.2开发阶段流程详解第4 章 投资管理与土地,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,.,成本管理体系,所谓项目成本，是在房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。成本管理体系根据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制环节是核心，重点工作又在于对建安成本的控制。,.,土地确权阶段,土地确权阶段包括两个任务：土地合同的签订和土地使用权证的取得。取得,土地使用权证,前需缴纳土地出让金、契税（出让款的,3%-5%,），并完成测绘定界，之后携带土地出让合同、政府批文、大门牌号证明、地籍调查成果、定界地形图办理,PS,：,对于土地证的办理，需从项目运营 的视角去综合考量，并非越早越好。,根据国土资源部规定，,10,个工作日内签合同，,1,个月内缴纳,50%,首付，余款按照合同缴纳，最迟不得超过一年。签订土地合同后可以开展立项、规划报审、环评等。,成本测算,成本控制,成本核算,将,项目成本,通过,合约规划,，将目标成本分解,项目合同,二、内容解析2.2开发阶段流程详解第4 章 投资管理与土地,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,5,章 规划方案设计阶段,.,规划方案设计阶段及其衍生,规划方案设计阶段是房地产项目开发最为核心和关键的阶段。,因为其处于利润生产区，决定了项目约,80%,的利润来源。该阶段也是集团集中评审和审批关键节点最集中的阶段。比如营销定位报告、开发策划报告、规划设计方案评审、工程启动会报告、合约策划报告、项目发展计划等。,实质上包含