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,打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略,山东邹平黄山二路商住项目策划报告（规划设计篇）,2019年05月,谨呈：邹平天兴置业有限公司,打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略山东邹平黄山二路商住,集中,商业,商铺为主,住宅,回顾：物业用地布局,商业价值最高，,景观资源最差，,噪音影响最大，,宜建集中商业,有一定商业价值,景观资源较好,噪音影响较大,宜建商业街铺,考虑带裙楼住宅,商业价值最低,景观资源最好,噪音影响最小,宜建高档住宅,持有，优质资产,集中商业,商铺,住宅,高值区域,中高、中低,低值区域,出售，现金回收,集中商铺为主住宅回顾：物业用地布局商业价值最高，有一定商业价,规划设计深化建议,项目整体规划及协调建议,集中商业体规划设计建议,商业街规划设计建议,住宅规划设计建议,规划设计深化建议项目整体规划及协调建议,各类产品出入口设置,设置原则：,集中商业出入口有很强的昭示性，并利于聚集人流；,集中商业应至少两个或以上形成通路的出入口；,街铺出入口应模糊化，尽量与集中商业形成互动和一体化；,住宅出入口应注意与商业人流的有效区隔,；,集中,商业,商铺为主,住宅,集中商业主入口,出入口休闲广场,商铺群间游憩空间,商业对流出入口,街铺主要出入口,住宅主入口(车行为主),住宅次入口（人行为主）,各类产品出入口设置设置原则：集中商铺为主住宅集中商业主入口,商业动线设置两个原则：,一是保障客户的清晰感,二是最大化形成人群对流和聚集,住宅动线设置两大原则：,一是人车分流，动静分隔,二是最大可能营造景观绿化道路,产品动线设置规划,车行,人行,商业动线设置两个原则：产品动线设置规划车行人行,停车及仓储规划设置建议,集中,商业,图示-1层区域,集中商业仓库,商业地下车库,住宅地下车库,沿街设置停车位,本项目集中商业-1层较大可能将定位为超市类业态，且考虑建筑成本，,建议将商业集中车库设置于出入口休闲广场的地下层，也可考虑在商业街商铺北面部分设置一些地下车库；,集中商业体仓库建议设置于西南角地下层位置；,住宅地下车库可考虑通层设置，同时设置地面入口及电梯入口，也可辅助设置住宅小区内地面停车；,沿街面停车位需要依据实际情况酌情设置，不可影响商业经营及住宅小区。,地下车库入口,仓库入口,地下车库入口,停车及仓储规划设置建议集中图示-1层区域商业地下车库住宅地下,规划设计深化建议,项目整体规划及协调建议,集中商业体规划设计建议,商业街规划设计建议,住宅规划设计建议,规划设计深化建议项目整体规划及协调建议,集中商业建筑风格建议,打造,现代感,的高品质购物中心，以大气震撼的形象引领邹平新标杆，成为邹平标志性建筑。,集中商业建筑风格建议打造现代感的高品质购物中心，以大气震撼的,集中商业外立面建议,满足项目商业定位升级邹平商业档次，树立商业标杆；,力争510年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前邹平商业大幅提升。,外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。,外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。,采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。,集中商业外立面建议满足项目商业定位升级邹平商业档次，树立,主入口广场规划建议,集中,商业,主入口广场,预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气,预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。,主入口广场规划建议集中主入口广场预留主入口广场空间，提高项目,集中,商业,商业间连接,广场规划建议,保证商业间连接广场的视觉通透性,广场不宜采用与周边道路不同的标高设计；,广场边缘不应设置过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距离；,不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。,营造开阔通透的商业大气感,与步行街入口直接连接导通,商业间连接广场,设置较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。,集中商业间连接广场规划建议保证商业间连接广场的视觉通透性营造,中庭是商场内部的焦点空间：,内部交通枢纽：,平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点,休息：,提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一,视线引导：,空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺,增加采光：,减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感,增强空间层次感：,避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃,集中商业中庭设计建议,中庭,主入口,中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。,中庭是商场内部的焦点空间：集中商业中庭设计建议中庭主入口中庭,标示性系统设计建议,优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗口。,标示性系统设计建议优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要,集中商业主要规划设计要点回顾,3、入口广场规划设计提高昭示，聚集人气,5、集中商业中庭设置入口导通，交通枢纽,1、集中商业风格建议现代品质，邹平标志,2、集中商业立面设计光感大气，领先十年,6、标识系统设计建议引导性强，无微不至,4、连接广场设置建议商业连通，互动体验,集中商业主要规划设计要点回顾3、入口广场规划设计提高昭示,规划设计深化建议,项目整体规划及协调建议,集中商业体规划设计建议,商业街规划设计建议,住宅规划设计建议,规划设计深化建议项目整体规划及协调建议,结合集中商业的出口打造开放式步行街，利用其营造购物人群的进一步商业体验,商业街形态建议步行街,结合集中商业的出口打造开放式步行街，利用其营造购物人群的进一,步行街建筑风格及立面形象建议,步行街建筑风格应与集中商业体保持基本一致的基调，即以现代大气为主基调；,建议步行街立面形象保持三大元素：时尚、潮流、轻松体验。,步行街建筑风格及立面形象建议步行街建筑风格应与集中商业体保持,步行街上部建筑设置建议,步行街铺以上可以考虑增加一些,低层住宅,，也可以考虑将住宅与商铺打包销售；,考虑到本项目步行街的主力面是东西向，因此，街铺上层住宅不宜过多建造，建议仅于图示南北向立面段街铺上方设置。,可考虑上层住宅,步行街上部建筑设置建议步行街铺以上可以考虑增加一些低层住宅，,步行街铺,屋顶花园,上层住宅,可考虑上层住宅,步行街及上部住宅设计建议,根据市场需求调研，120140m,2,的住宅需求最大；,底部商铺间隔应在10m x 10m12m x 12m的范围内；,考虑一些空间距离的退让，大面积街铺上层住宅的单间面积应该在120130m,2,之间；,对于一些占地较小的街铺，其上层住宅可考虑上下两层打通设置成为复试住宅。,步行街铺屋顶花园上层住宅可考虑上层住宅步行街及上部住宅设计建,设置街头流动档口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。,街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。,步行街细部设置建议,设置丰富多趣的步行街细部，力求使得步行街休闲娱乐餐饮等体验感最大化,设置街头流动档口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升,商业街主要规划设计要点回顾,1、步行街形态定位建议错位经营，良性互补,3、步行街上部住宅建议南北朝向，低至多层,4、步行街细部设置建议贯穿全街，多重体验,2、步行街建筑风格建议基调大气，元素欢快,商业街主要规划设计要点回顾1、步行街形态定位建议错位经营,规划设计深化建议,项目整体规划及协调建议,集中商业体规划设计建议,商业街规划设计建议,住宅规划设计建议,规划设计深化建议项目整体规划及协调建议,上筑之局,/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用,市场产品布局现状单调的行列式布局,受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感；,黛溪华庭尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但亦是受地块形状所迫，突破不大，效果未能得到体现。,齐明雅苑,香港馨苑,黛溪华庭,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用市场产品布局,缺乏围合的邻里空间,单调的行列式布局,形成围合的邻里空间,橄榄型布局,变化的橄榄型布局,围合、变化的邻里空间,集中,商业,商铺为主,上筑之局,/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用,整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感,在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感,在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在15的范围内。,产品围合及旋转建议,缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布,上筑之局,/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用,由于用地紧张，建议入口结合商业区东面（次入口，即人行入口）进行结合设计，营造开阔的入口广场,入口广场可商住两用，在为商业提供了休息空间的同时又为住宅有效避免了噪音人流等影响,集中,商业,商铺为主,入口广场设置建议,住宅次入口,人行主入口,住宅入口广场,参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用由于用地紧张,上筑之局,/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用,交通组织建议,人车分流,居住区规模较小，建议交通组织为人车分流形式,居住区外围设置环路，引导车行交通，减少车流对住区内部环境的影响,结合景观空间及局部架空，在居住区内部形成环状人行步径,集中,商业,车行道路,人行步道,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用交通组织建议,上筑之局,/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用,停车组织,地下停车与露天停车结合,地下停车结合各组团绿地设置，形成停车后可直接入户的人性化设计，出入口设置在居住区与商业区边界处,采用集中式露天停车，设置在居住区与商业区边界处，设计便捷的路径进入居住区内部,停车空间控制在靠近商业区一侧，减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响,地下车库入口,住宅主入口,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用停车组织,建筑楼层建议小高层为主，适当考虑高层,上筑之局/,上筑之形,/上筑之景/上筑之心/上筑之用,小高层,区域,小高层,或高层,区域,住宅项目楼层设置,建议以小高层为主，适当考虑高层，,理由有三：,1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售；,2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化；,3、根据建安楼层间距的要求，高层比小高层的可建栋数少，建筑面积不会明显提高。,小高层区域,小高层区域,小高层,或高层,区域,小高层楼层建议设置为12层左右,高层设置为18层左右,建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置,建筑楼层建议小高层为主，适当考虑高层上筑之局/上筑之形/,上筑之局/,上筑之形,/上筑之景/上筑之心/上筑之用,建筑风格的考虑,产品定位：,现代简约，体现新城市品质感,区域规划层面：“建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征”,经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比,？,现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现代感。,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑风格的考,上筑之局/,上筑之形,/上筑之景/上筑之心/上筑之用,建筑细部表现立面处理,虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感,实：砖红色/白色的外墙,虚：清透的玻璃,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑细部表现,上筑之局/,上筑之形,/上筑之景/上筑之心/上筑之用,建筑细部表现细部处理,通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化；,通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。,阳台、窗台为立面带来的丰富光影,材质、色彩搭配带来层次感,上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑细部表现,上筑之局/上筑之形/,上筑之景,/上筑之心/上筑之用,景观空间设
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