第2章物业业主自治管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第2章物业业主自治管理,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,第2章物业业主自治管理,2024/11/13,第2章物业业主自治管理,第2章物业业主自治管理2023/10/1第2章物业业主自治管,1,第一节 物业业主与使用人,一、物业业主与使用人的界定,二、物业业主的权利及其行使,三、物业业主的义务及其履行,第2章物业业主自治管理,第一节 物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定第2章物业,2,第一节 物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定-1,(一)物业业主-1,1物业业主的概念,所谓业主即是指房屋的所有权人。也就是说，业主是指物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人,第2章物业业主自治管理,第一节 物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定-1(一,3,一、物业业主与使用人的界定-2,(一)物业业主-2,2.物业业主的类型-1,（1）按是否是自然人，业主可以分为,自然人业主,和,非自然人业主,自然人业主,，是指拥有物业所有权的是自然人。,非自然人业主,，是指拥有物业所有权的业主为自然人以外的主体，包括法人与非法人组织。,无论是,自然人业主,还是,非自然人业主,，在物业管理法律关系中的地位是平等的。,第2章物业业主自治管理,一、物业业主与使用人的界定-2(一)物业业主-22.物,4,一、物业业主与使用人的界定-3,(一)物业业主-3,2.物业业主的类型-2,（2）按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为,公房业主,与,私房业主,公房业主,是指国家（及其授权经营管理公房的部门或单位）和集体单位。,私房业主,一般指个人所有、数人共用的自用或出租的住宅和非住宅用房之所有人。,广义的,私房业主,则是指享有房屋所有权的“私人”，包括自然人，非国家机关性质的法人和其他组织。,第2章物业业主自治管理,一、物业业主与使用人的界定-3(一)物业业主-32.物,5,一、物业业主与使用人的界定-4,(一)物业业主-end,2.物业业主的类型-end,（3）按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，又可以分为：,独立产权的业主,共有产权的业主,。,第2章物业业主自治管理,一、物业业主与使用人的界定-4(一)物业业主-end2.,6,（二）物业使用人-1,1.,物业使用人的概念,物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。,物业使用人包括承租人和实际使用物业的其他人。,一、物业业主与使用人的界定-5,第2章物业业主自治管理,（二）物业使用人-1一、物业业主与使用人的界定-5第2章物业,7,一、物业业主与使用人的界定-6,（二）物业使用人-2,2.物业使用人在物业管理中的地位：-1,（1）房屋租赁合同中的承租人在物业管理中的地位,一般来讲，租赁合同中的承租人不参与物业管理活动。物业管理活动还是由对房屋享有所有权的业主参加，由业主享有权利，承担义务。,在特殊情况下，承租人根据业主在租赁合同中的授权，可以行使相应的业主权利。,第2章物业业主自治管理,一、物业业主与使用人的界定-6（二）物业使用人-22.物,8,一、物业业主与使用人的界定-end,（二）物业使用人-end,2.物业使用人在物业管理中的地位：-end,（2）公房承租人在物业管理中的地位,公房承租本质上区别于一般租赁合同中的承租人。从本质上来说，公房承租人对公房的占有、使用权并不单纯以承租人支付的租金为代价。,当然公房承租人并不总是必然地以相当于业主的身份参加物业管理。公房承租人以业主身份参加物业管理还需要另一前提：即该公房的管理体制纳入了物业管理体制，并且物业管理费由公房承租人支付。,第2章物业业主自治管理,一、物业业主与使用人的界定-end（二）物业使用人-en,9,第一节 物业业主与使用人二、物业业主的权利及其行使-1,根据物业管理条例的规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：,（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务,（二）提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议,（三）提出制定和修改业主公约，业主大会的议事规则的建议,（四）参加业主大会，行使投票权,（五）选举业主委员会委员、并有被选举权,第2章物业业主自治管理,第一节 物业业主与使用人二、物业业主的权利及其行使-1根,10,二、物业业主的权利及其行使-end,（六）监督业主委员会的工作,（七）监督物业管理企业履行物业服务合同,（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用,（十）法律法规规定的其他权利,第2章物业业主自治管理,二、物业业主的权利及其行使-end（六）监督业主委员会的工,11,第一节 物业业主与使用人-end三、物业业主的义务及其履行,物业业主的义务：,（一）遵守规约、执行决定的义务,（二）缴纳费用的义务,（三）法律、法规规定的其他义务,第2章物业业主自治管理,第一节 物业业主与使用人-end三、物业业主的义务及其履行,12,第二节 业主自治管理组织,一、业主大会,二、业主委员会,第2章物业业主自治管理,第二节 业主自治管理组织第2章物业业主自治管理,13,第二节 业主自治管理组织一、业主大会-1,（一）业主大会的性质,业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据业主公约和物业管理法律法规的规定行使职权，代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的最高权力机关。,本书所使用的业主大会一词也包括了一些地方物业管理法规上所指称的业主大会或业主代表大会。,第2章物业业主自治管理,第二节 业主自治管理组织一、业主大会-1第2章物业业主自治,14,一、业主大会-2,（二）业主大会的设立,根据条例规定，一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备，建筑物规模，社区建设等因素。,满足成立条件后-接受所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导-成立业主大会筹备组-筹备组应自组成之日起30日内，组织召开业主大会会议-选举产生业主委员会。,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-2（二）业主大会的设立第2章物业业主自治管理,15,一、业主大会-3,（三）业主大会的召开-1,1.业主大会的形式,集体讨论,书面征求意见,2.业主参加业主大会的方式,亲自参加,委托代理人参加,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-3（三）业主大会的召开-1第2章物业业主自治管,16,一、业主大会-4,（三）业主大会的召开-2,3.业主大会会议-1,（1）业主大会会议的类型。,定期会议,临时会议。,（2）业主大会召开的最低投票权数。,业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-4（三）业主大会的召开-2第2章物业业主自治管,17,一、业主大会-5,（三）业主大会的召开-3,3.业主大会会议-2,（3）业主大会表决规则。,业主大会作出制定和修改业主公约业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-5（三）业主大会的召开-3第2章物业业主自治管,18,一、业主大会-6,（三）业主大会的召开-end,3.业主大会会议-end,（4）业主大会会议决定的约束力。,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。,（5）其他规定。,住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-6（三）业主大会的召开-end第2章物业业主自,19,一、业主大会-7,（四）业主大会的职责,（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；,（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；,（3）选聘、解聘物业管理企业；,（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；,（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；,（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,第2章物业业主自治管理,一、业主大会-7（四）业主大会的职责第2章物业业主自治管理,20,二、业主委员会-1,（一）业主委员会的性质与地位-1,是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。,业主委员会必须服从业主大会会议，隶属于业主大会，处于从属于业主大会会议的法律地位。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-1（一）业主委员会的性质与地位-1第2章物,21,二、业主委员会-2,（一）业主委员会的性质与地位-end,业主委员会的法律地位需从以下方面理解：,1.业主委员会应由业主大会选举产生,2.业主委员会的权利范围是进行物业业主自治管理,3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-2（一）业主委员会的性质与地位-end业,22,二、业主委员会-3,（二）业主委员会的组建-1,物业管理条例规定业主委员会应当选举产生。第一届业主委员会在物业所在地区、县人民政府房地产主管部门指导下，由物业所在区业主委员会业务主管部门牵头，会同物业管理企业，业主代表组成筹备组，协商推荐首届业主委员会候选人名单，提交第一次业主（代表）大会正式选举。,此后各届业主委员会的换届选举由上届业主委员会负责。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-3（二）业主委员会的组建-1第2章物业业主自,23,二、业主委员会-4,（二）业主委员会的组建-,end,业主委员会通常由5-11人组成。,业主委员会应当自选举之日起30日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-4（二）业主委员会的组建-end业主委,24,二、业主委员会-5,（,三）业主委员会的职责,1.召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；,2.代表业主和业主大会采取公开招标或其他方式决定选聘或续聘物业管理企业对物业进行管理，并与其签订物业服务合同；,3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议并和物业管理企业协商处理解决；检查、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；,4.履行物业管理合同，协助和支持物业管理公司的正常管理工作的开展，督促业主遵守物业管理规章制度，履行义务；监督业主公约的实施。,5.业主大会赋予的其它职责,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-5（三）业主委员会的职责第2章物业业主自治管,25,二、业主委员会-6,（四）业主委员会的运作-1,1.业主委员会会议,业主委员会议应定期召开，每六个月至少召开一次。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-6（四）业主委员会的运作-1第2章物业业主自,26,二、业主委员会-7,（四）业主委员会的运作-2,2.业主委员会委员资格的终止,业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：,（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；,（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；,（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；,（4）有犯罪行为的；,（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；,（6）拒不履行业主义务的；,（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-7（四）业主委员会的运作-22.业主委员,27,二、业主委员会-8,（四）业主委员会的运作-3,3.业主委员会的换届-1,业主委员会的任期一般为2-3年，任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。,第2章物业业主自治管理,二、业主委员会-8（四）业主委员会的运作-33.业主委员会,2