合肥某城市广场报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,合肥信地城市广场市场报告,合肥信地城市广场市场报告,目录,宏观篇,市场篇,项目篇,建议篇,目录宏观篇市场篇项目篇建议篇,城市区位,城市经济,居民收入,城市规划,宏观篇,城市概况,城市房产,房地产投资,施工面积与竣工面积,在建面积与销售面积,销售面积与空置面积,城市区位宏观篇城市概况城市房产房地产投资,城市区位,合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、,巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,2008年，全市区人口486.74万人。,城市区位合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、,城市经济,不考虑物价上涨因素，01-08年，合肥,GDP,累积增长了358%，高于全国平均水平；,其中，08年合肥,GDP,达到,1664,亿元，人均,GDP34482,元，折合4700美元；,按照欧美经济与商业对应关系，人均,GDP,超过4400美元时，城市主导商业将向综合商业业态过度,整体经济态势的走强，带动合肥整体城市的发展。,城市经济不考虑物价上涨因素，01-08年，合肥GDP累积增长,居民收入,随着城市整体经济走强,人均可支配收入稳步上升,但基础较差，与一线城市有差距,居民收入随着城市整体经济走强,城市规划,重点向南、向西发展，,建设滨湖新区、科技创新示范基地，,适度向北部、东部和西南部发展,城市规划重点向南、向西发展，,房地产投资,2008,年合肥房地产投资额为,565,亿元，投资额逐渐增加；,同年合肥固定资产投资额为,1838,亿元，城市建设加快；,城市建设中，房地产投资所占比重较大，合肥城市建设严重依赖房地产；,房地产投资2008年合肥房地产投资额为565亿元，投资额逐渐,施工面积与竣工面积,2008,年合肥施工面积为6782万,，施工面积逐年增加；,同年合肥竣工面积为2239万,，基本上与07年持平；,合肥市城市建设量逐年增加，但竣工面积却起伏不定，城市建设完成率较低；,施工面积与竣工面积2008年合肥施工面积为6782万，施工,在建面积与销售面积,差额,2008,年合肥在建面积为3169万,，在建面积逐年增加；,同年合肥销售面积为921万,，相比07年略有下降；,合肥市城市建设量逐年增加，城市销售面积较不稳定，当前可售和未来可售量积压严重；,在建面积与销售面积差额2008年合肥在建面积为3169万，,销售面积与空置面积,2008,年合肥销售为921万,，相比07年略有下降；,由于08年整体房地产市场走弱，市场去化主要以消化存量为主，导致空置率下降；,随着合肥房地产开发量的增加，其空置面积逐年增加，房地产开发风险开始累积；,进入2009年，合肥房市场市场回暖，商品房市场呈现供不应求态势，,销售面积与空置面积2008年合肥销售为921万，相比07年,整体市场走势,分区概况,分区房产走势,市场篇,分区市场,区域市场,区域在售项目分布,区域在售项目总表,在售项目产品分析,在售项目价格分析,在售项目客源分析,在售项目去化分析,未来可售项目预判,整体市场走势市场篇分区市场区域市场区域在售项目分布,整体市场走势,进入2009年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交突破100万,；,市场整体走势呈现供不应求的态势，空置率逐渐下降；,随着供不应求态势的出现，合肥房价稳步走高，目前整体成交均价4320元/,；,整体市场走势进入2009年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交,分区概况,整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感性强,庐阳片区,新站片区,瑶海片区,高新与大蜀山片区,学府片区,包河片区,政务新区,经济技术开发区片区,滨湖新城片区,庐阳片区,价格,:4000,元,/,平米,总价,:40-45,万,/,套,包河片区,价格,:5000,元左右,总价,:55-65,万,/,套,学府片区,价格,:5000,元左右,总价,:55-60,万,/,套,高新与大蜀山片区,价格,:4500,元左右,总价,:55-60,万,/,套,政务新区,价格,:5000,元左右,总价,:60,万,/,套左右,经济技术开发片区,价格,:4000,元左右,总价,35-40,万,/,套,瑶海片区,价格,:4500-5000,总价,:40-50,万,/,套,新站片区,价格,:4000-5000,元,总价,:35-45,万,/,套,老城区,价格,:6000,元,/,平米以上,总价,:60-80,万,/,套,分区概况整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感,分区房产走势（蜀山区）,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,合肥西部的老城区，,交通便利,科研、教育、,商贸、居住功能,合肥传统居住区,成交稳定，价格上涨明显,分区房产走势（蜀山区）庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高,分区房产走势（政务区）,依托政务、西城新城中心,行政、文化、居住功能,居住环境优越、,配套完善中,成交稳定，升值潜力大,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（政务区）依托政务、西城新城中心居住环境优越、庐,分区房产走势（高新区）,自然风光优美、,高新产业基地；,高新产业、,旅游、居住功能,环境优越、配套不足,高端项目聚集，价格走高,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（高新区）自然风光优美、环境优越、配套不足庐阳区,分区房产走势（经开区）,新兴的大型居住产业区,工业、教育、居住功能，,将发展成为功能完备的产业新城,受益便捷交通，,拉近与市区时间距离,需求较为稳健，,价格逐步走高,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（经开区）新兴的大型居住产业区受益便捷交通，庐阳,分区房产走势（庐阳区）,合肥北部的老城区，向北拓展,全市经济中心，,属于“建设中的,CBD”，,汇集商贸、金融、信息、购物、娱乐等功能；,居住、工业、建材、仓库功能；,核心区地块开发完毕,成交逐渐外围化,导致成交均价走低,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（庐阳区）合肥北部的老城区，向北拓展核心区地块开,分区房产走势（瑶海区）,城市传统产业区,居住、机电、纺织工业功能,随着河东片区的开发建设,区域高端项目不断呈现,拉高区域整体均价,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（瑶海区）城市传统产业区随着河东片区的开发建设庐,分区房产走势（新站区）,依托物流，打造新站产业居住区,居住、商贸、物流、,交通、加工制造功能,依托火车站,打造站前商贸与站后居住区,区域需求稳定，价格稳步上升,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（新站区）依托物流，打造新站产业居住区依托火车站,分区房产走势（包河区）,城市东南、区域辽阔、,发展潜力大,行政、商务、会展、,旅游、居住功能,连接滨湖新城与市中心的枢纽,未来发展潜力大,区域投资需求大,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,分区房产走势（包河区）城市东南、区域辽阔、连接滨湖新城与市中,分区房产走势（滨湖区）,庐阳区,新站区,瑶海区,包河区,蜀山区,政务区,高新区,经开区,滨湖新区,依托巢湖，打造滨湖新城,行政、商务、会展、,旅游、居住功能,未来合肥的城市中心,具备较大的升值潜力,目前投资需求量大，成交量节节攀升,分区房产走势（滨湖区）庐阳区新站区瑶海区包河区蜀山区政务区高,区域在售项目分布,爱丽舍,4800元/,住宅,格兰云天,4000元/,住宅,香江生态丽景,4200元/,住宅,利港国际,5900元/,写字楼,阳光汇景,4300元/,住宅,家天下花园,4400元/,住宅,康城水云间,4130元/,住宅,安粮双景佳苑,4000元/,住宅,利港银河新城,4800元/,住宅,银领时代,4150元/,住宅,莱茵河畔花园,4100元/,住宅,苹果嘉园,4000元/,住宅,金色梧桐,5898元/,住宅,欧鹏府邸,5000元/,公寓,国轩新苑,4600元/,住宅,香格里拉,国际中心,5200元/,写字楼,丽景湾,4200元/,住宅,未来家园,5000元/,住宅,宝文商务大厦,5800元/,写字楼,区域在售项目分布爱丽舍格兰云天香江生态丽景利港国际阳光汇景家,区域在售项目总表,区域在售项目总表,在售项目产品分析,市场上主力房型为2,R,主力面积区间70-120,区域客户购买力相对偏弱,区域居民大都为初次置业；,客户需求大都为婚房和改善性需求,在售项目产品分析市场上主力房型为2R区域客户购买力相对偏弱,在售产品价格分析,合肥市新站区在售项目价格区间为4000-6000元/,；,新站区区域内一环以内住宅房价基本上在5000-6000元/,；,二环与一环之间房价约4000-5000元/,之间；,同区域内，纯写字楼房价高于公寓房价，公寓房价高于住宅房价；,同区域内，多层房价高于小高和高层房价；,在售产品价格分析合肥市新站区在售项目价格区间为4000-60,在售项目客源分析,区域客源主要以区域客为主，城市东部及北区乡镇也是区域客源的重要组成，部分安徽北部城市的客源也会选择在此置业；,从需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市场的主力需求，另有部分的投资需求和为子女上学置业需求；,在售项目客源分析区域客源主要以区域客为主，城市东部及北区乡镇,在售项目去化分析,新站区整个区域在售项目去化都超过半数，大部分楼盘去化都集中在09年；,区域内，住宅产品去化最快，公寓次之，写字楼产品去化较慢；,区域在售项目中，平均每个楼盘整体去化速度在20-80套/月之间不等；,在售项目普遍清盘不易，尾盘去化难度较大；,在售项目去化分析新站区整个区域在售项目去化都超过半数，大部分,区域可售项目预测,当前及未来供应,主要聚集区,开发完毕,未来供应集中区,站北区域,依托瑶海公园、生态公园；,主要供应楼盘为：,家天下,利港银河新城,双粮景苑等,主要供应类型：,多层、小高、高层,总供应体量约50-60万,与本案产品差异性较大,直接竞争不强,区域可售项目预测当前及未来供应开发完毕未来供应集中区,经济指标,项目现状,项目区位,项目篇,项目概况,项目分析,区位分析,发展分析,辐射分析,经济指标项目篇项目概况项目分析区位分析,经济指标,项目占地：,520,亩,容积率：,2.73,建筑密度：,47.9%,绿化率：,40%,建筑面积：约,100,万,其中：,家居,MALL,（,红星）：,16.8,万,购物城：,14,万,公寓：,9,万,写字楼：,10,万,酒店（六星级）：,9,万,步行街：,5,万,住宅：,24,万,综合停车场：,10,万,5#地块各类产品面积指标概况,平层住宅：面积未定 2幢 5万,LOFT：40-60,1幢 2.5万（层高5.4,m）,平层公寓：35-55 1幢 2万,办公（公寓式酒店）：面积未定 1幢 2万,以上总计11-12万,商业街：层高2-3层 面积5万,经济指标项目占地：520亩5#地块各类产品面积指标概况,项目现状,站 前 路,临 泉 路,北 一 环 凤 阳 路,胜 利 路,全 椒 路,陵 铜 路,敬 亭 山 路,红星美凯龙,在建二期,四季青,安徽皮具市场,宝钻大厦,中绿二期鞋城,中绿写字楼,中绿,服饰,广场,餐饮,空地,零售小店,住宅,安徽大,市场,小家电市场,空地,住宅,小 宾 馆,小酒家,中山,医院,合肥,第十一,高中,自行车车行,合肥,晚报,瑶海实验小学,餐饮娱乐,住宅,胜利广场,康桥,微创,医院,西湖蓝宝大酒家,韩国城,合肥,火车站,骨科医院,中环,广场,安徽,礼品城,宝业家纺广场,餐饮,香江,生态,丽景,合肥汽车客运总站,酒家,元一希尔顿,元一时,代花园,元一,时代,广场,沃尔,玛购物,广场,瑞景家园,银行,餐饮,银行,全椒新村,安徽体院,自行车车行,凤阳新村,商铺,服饰商铺,交通,商业,学校,住宅,医院,项目,写