房地产市场研究报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,邯郸市房地产市场销售分析报告,邯郸市房地产市场销售分析报告,1,1.,邯郸市房地产市场总体概况,2.,竞品楼盘分析,3.,市内代表性楼盘分析,4.,调研结论,目 录,1.邯郸市房地产市场总体概况2.竞品楼盘分析3.市内代表,2,一、邯郸市房地产市场总体概况,整体概况,土地供应,政策解读,一、邯郸市房地产市场总体概况整体概况,3,整体概况,邯郸城区概况,区域及县级市,总体特征,主要产业,在建项目数量,丛台区,邯郸城市核心区域，商业繁华,商贸、金融业、服务业,75,邯山区,老城区，人口大区,物流、建材、仓储,49,复兴区,工业区,有色金属、机械加工等重工业,27,邯郸县,围绕邯郸城区,文化旅游、农业、商贸,21,据调查，,2012,年邯郸主城区在售及在建楼盘约,172,个，其中住宅项目,144,个，商业项目,28,个，在售及预售面积,3480,万平米，年销售,443,万平米，从统计结果来看，,2012,年邯郸房地产开发规模及销售数量均创历史新高。,4,整体概况邯郸城区概况区域及县级市总体特征主要产业在建项目数量,4,截止,2012,年,12,月，邯郸是普通商品住宅样本项目均价为,4652,元,/,平米，同比,2010,年房地产住宅样本价格,4400,元,/,平米相比，两年上涨,252,元,/,平米，年均上涨不足,3%,，远远低于国家统计的国内大中城市,2012,年上涨,8%,的幅度。,截止2012年12月，邯郸是普通商品住宅样本项,5,土地供应（商品房用地）,截止到,2012,年,12,月，邯郸政府出让商品房用地约,1533318,平米，实际成交,843288,平米，土地成交面积占全部土地供应量的,55%,土地供应（商品房用地）截止到2012年12月，邯郸政府出让商,6,除,2012,年在国务院,“,增加保障房用地供应,”,的背景下出现了供应高峰外，近,3,年内,邯郸的土地供应相对较为平稳,历年土地供应,邯郸市,2010,年住房供地,135,公顷，,2011,年住房用地总供应量,180.6,公顷，,2012,年住房用地总供应量,262.30,公顷，,2013,年计划住房用地总供应量为,176.23,公顷,除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应,7,2012,年邯郸土地实际成交均价在,291,万元,/,亩，折合楼面地价为,1455,元,/,平米，这也意味着邯郸楼盘开发综合成本至少,4000,元,/,平米起算，而,2012,年底邯郸商品房在售均价为,4760,元,/,平米，综合各项费用其平均利润不高于,15%,，正式退出暴利时代。,2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价,8,政策解读,2013,年,2,月,20,日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条，虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。,政策,政策解读2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地,9,一、完善稳定房价工作责任制。,解读：一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大的价格波动，市场整体平稳，另一方面做为三线城市，又不在严控城市名单呢，所以本项暂不针对邯郸；,二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。,解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：,1,、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。,2,、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。,三、增加普通商品住房及用地供应。,解读：事实上邯郸市,2013,年度的土地供应计划已经减少。,四、加快保障性安居工程规划建设。,五、加强市场监管。加强商品房预售管理。,解读：此项作为“要求”并未提出实际调控措施。,政策解读,一、完善稳定房价工作责任制。解读：一方面邯郸房地产市场近年,10,二、竞品楼盘分析,市场案例,横向分析,户型配比,二、竞品楼盘分析市场案例,11,市场案例,赵都华府,万浩郦城,月亮湾,心海假日,市场案例赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日,12,赵都华府,万浩郦城,月亮湾,心海假日,安联印象,区位关系,赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日安联印象区位关系,13,赵都华府,赵都华府是由隆基泰和集团旗下的邯郸市智华房地产开发有限公司开发的高端住宅项目，位于中华北大街与北环交叉口西北角。项目用地面积,157,亩，容积率,1.98,，总建筑面积,27,万平方米，物业类型为,17,栋花园洋房、小高层和,7,栋高层以及一栋大型会所组成，户型面积范围,220,370,，小区规划,900,户，车位配比,1200,套。内部配套齐全高档，社区商街、,12,班幼儿园、大型社区卫生院、沿街商业街及内街等,赵都华府赵都华府是由隆基泰和集团旗下的邯郸市智华房地产开发有,14,月亮湾,项目总占地,107,亩，总建筑面积,23.58,万平,容积率,2.99,，绿化率,35%,，由,9,栋,21-33,层住宅和,1,栋高档写字楼组成，并有,3,、,4,层临街底商；其中，住宅部分以二梯三户为主，总规划,1100,户；,月亮湾项目总占地 107 亩，总建筑面积23.58万平,容,15,万浩郦城,万浩俪城由邯郸本地开发商河北万浩房地产开发有限公司开发，位于丛台区滏河北大街与果园路交叉口东北角。占地,109,亩，容积率,2.99,，绿化率,35%,，规划,11,栋板式高层住宅及,2,层临街底商，分为南北两个区域，南区为,1,号楼,5,号楼，北区为,6,号楼,11,号楼。住宅部分以二梯四户为主，规划户数,1700,户。小区施行人车分流，地下停车场，机动车位配比,70%,。该项目计划,2013,年年底交房。,万浩郦城万浩俪城由邯郸本地开发商河北万浩房地产开发有限公司开,16,心海假日,该项目规划总用地面积,51971.5,平方米,净用地面积,40201.2,平方米，城市道路用地面积,797.3,平方米，城市公共绿化带面积,10973,平方米，由,8,幢,18,至,27,层的商住小区，总建筑面积,153640,平方米,其中,:,住宅面积,122680,平方米,商业,5799,平方米,地下储藏室及车库面积为,24285,平方米,其它配套公建筑面积为,876,平方米。容积率为,2.93%,总户数,1158,户,建筑密度,18.44%,绿化率,36%,，并按规定配有相应比例的廉租房项目。社区规划有会所一栋，用以物业办公及幼儿园。,心海假日该项目规划总用地面积51971.5平方米,净用地面积,17,基础信息表,项目,区位,体量（万）,定位,工程进度,售价（元,/,平）,2012,年销量（套）,2013,年,1,季度销量（套）,赵都华府,北湖,27,中式高端,洋房封顶、高层已出地面,2,层,7500,85,24,心海假日,北湖,15.4,中高端,封顶，已开始装修,4800,160,28,月亮湾,滏河大街,23.58,中高端,住宅封顶，已开始装修,5000,470,206,万浩郦城,滏河大街,23,中低端,封顶，已开始装修,4900,380,200,基础信息表项目区位体量（万）定位工程进度售价（元/平）20,18,横向分析,一季度销量,分析：从上图得知，一季度滏河大街北段的两个项目的销售明显比北湖区域两个竞品，原因为：,1,、滏河大街北部城市建设已初具规模，配套相对较好；北湖区域目前配套不足，尚处于待开发阶段。,2,、北湖区域的两个竞品项目在营销推广并未充分挖掘区域及项目优势。,3,、心海假日受环境、地段影响，赵都华府售价过高导致北湖区域,2,个竞品销售较差。,横向分析一季度销量分析：从上图得知，一季度滏河大街北段的两个,19,横向分析,环境配套对比,分析：北湖区域的竞争，主要来源与北湖周边及滏河北大街两片区域，根据综合配套得出两个区域的各项优势：,1,、交通环境北湖区域的综合路网优于滏河大街的城市道路。,2,、规划方面，北湖作为未来的旅游文化片区发展潜力好于滏河大街的住宅区规划。,3,、环境方面，北湖的田园、景观远好于城内的嘈杂环境。,4,、市政配套方面，目前北湖区域市政、生活等配套落后于相对成熟的滏河大街。因此，如果北湖区域的各项生活配套能够提升，居住价值将远高于滏河大街区域。,横向分析环境配套对比分析：北湖区域的竞争，主要来源与北湖周边,20,横向分析,销售价格对比,分析：从上图得知，调研项目的定价基本平衡，其中滏河大街的新建住宅项目较多竞争压力大，使得该区域售价没有明显的差距。北湖区域的赵都华府因自然景观较好所以在定位、售价方面高于其他项目，而心海假日因地段、配套不足等原因无法支撑较高的价格。,横向分析销售价格对比分析：从上图得知，调研项目的定价基本平衡,21,横向分析,营销手段,分析：根据上述,4,个项目过往的营销手段分析，推广力度方面赵都华府,月亮湾,心海假日,=,郦城；包装水平方面：赵都华府,月亮湾,心海假日,郦城；销售活动的水平：赵都华府,月亮湾,心海假日,郦城,;,体验营销方面：赵都华府,月亮湾,心海假日,郦城。,横向分析营销手段分析：根据上述4个项目过往的营销手段分析，推,22,分析：该项目规划为完全的大户型，客户定位方向明确，但是对于一个尚在起步阶段的新城区来讲目前的销售状态足以证明市民对该地段高价住宅的理解，销售速度难以保证；户型配置比例符合项目整体定位,户型配比,赵都华府,主力户型为花园洋房,200-340,，高层,110-230,，约,15,种户型。洋房、小高层仅有,200,户，户型布局定位果断，主要针对高端人群，整体资源占比,70%,，户数占比确仅为,22%,；高层户型参考洋房户型设计，价格中端，舒适度较高且面积可选空间较大。,分析：该项目规划为完全的大户型，客户定位方向明确，但是对于一,23,分析：该项目规划的户型整体偏大，表现出该项目初期定位的夙愿,-,中高端住宅，但是由于项目起价及售价较低，客户群发生偏离，目前主要客户群为刚需客户，从而导致目前销售的尴尬局面。,户型问题：（,1,）三室户型均为,140,以上，刚需客户群不愿承受总价及契税的压力，价格在邯郸市场售价偏低，营销了中高端客户群对项目的价值认知，整体去化率较低。,（,2,）户型设计不合理，大户型与小户型混搭，个别户型分割畸形，同类产品布局差异明显。,3,）,15,万平的小型社区，仅,8,栋楼就分割出,17,种户型布局，使得项目整体定位混乱，销售过程中，形成一边倒的局面，即常规二室（,85-90,平米）销售最好、三室户型（,140-150,平米）销售次之，大户型,(160,以上）库存积压难以出手。,户型配比,心海假日,该项目户型跨度较大，从,86,到,199,应有尽有。其中,86-121,平的二室户型约,756,套，占比,68%,；,145-150,三室户型,246,套，占比约为,22%,；,169,以上的四室户型,116,套，占比约,10%,左右。,分析：该项目规划的户型整体偏大，表现出该项目初期定位的夙愿-,24,分析：月亮湾的户型规划明显倾向于中高端客户，少量的二室户型基本可以满足个别需求。,户型问题：该项目三室的户型全部为,140,以上户型，产品线较短。另外根据邯郸,140,额外增收,2.5%,契税的政策来讲，,140-150,之间的户型销售障碍可能较大。,户型配比,月亮湾,主力户型为,90-150,，包括,90-106,的二室户型及,142-186,的三室户型，共计,20,种左右户型选择。均是一梯三户，其中二室户型占比约为,30%,，三室户型占比约为,70%,。,分析：月亮湾的户型规划明显倾向于中高端客户，少量的二室户型基,25,分析：该项目户型规划基本为大二室和大三室，缺少过渡户型，更倾向于改善性购买者，因此选择性不足；三室户型均为,140,以上，业主需要承担房屋总价,4%,的契税。,户型配比,万浩