市场调研流程与操作技巧

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,市场部的主要工作,1、房地产信息资料的收集；,2、对区域市场的深入了解；,3、对工程进行前期的市场调研，提出工程的可行依据；,4、负责对工程进行财务分析、投资收益分析；,5、参与工程的规划与设计，参与工程开展报告的撰写；,6、负责对公司新入司员工的前期市场培训。,市场调研流程与操作技巧,第一局部 市场调研类型,1、工程开展调研,目的：针对工程的可行性、工程定位产品、价格、物业类型及业态规,划的调研，为工程的前期筹划报告提供市场依据,对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研,区域房地产市场的现状及开展趋势的调研,区域性特殊性质的调研,竞争楼盘的调研直接竞争楼盘与间接竞争楼盘,对工程本身进行深入的调研地块性质、经济指标、交通、,配套、优劣势等,方法：实地考察法、文献资料收集法,2、工程营销调研,目的：针对工程的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，,对工程的营销筹划报告提供依据,对象：竞争楼盘的调研直接竞争与间接竞争楼盘,营销模式的调研,营销筹划的机构调研,本工程优劣势的调研及适合的营销模式,方法：实地考察法、人员访谈法,3、工程推广调研,目的：针对竞争工程的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，,为推广思路提供依据,对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研,区域楼盘的主题广告语的调研,区域楼盘的形象包装的调研,推广的媒体运用组合的调研,推广机构的调研,方法：实地考察法、人员访谈法,第二局部 调研流程,一、市场调研的目的,1、明确市场调研的目的,2、了解调研对本工程运作的影响,3、了解本次调研的范围,二、市场调研的相关准备工作,1、确定工程调研的对象,2、确定调研方法实地考察法、问询法、观察法、座谈会、随机调研等等,3、制定调研工具相关的表格、人员的安排等等,4、调研时间确实定及区域确实定,三、市场调研的主要内容,宏观经济背景分析,相关政策对房地产市场的影响金融政策、土地政策等,房地产总体市场状况分析,未来市场开展的预测,1、开发背景分析,2、对工程本身的市场调研,占地规模,工程四至,周边配套,工程本身的优势、劣势、时机分析、威胁分析，对工程进行综合的分析,规划设计要求的了解容积率、绿化率、建筑密度等等,3、竞争对手的调研,A、竞争性工程确定,竞争性工程确定的原那么为,与工程处于同档次、同区域，目标客户群根本相同，具有直接竞争威胁的市场上的同类工程。,B、确定调研的主要对象及主要内容：住宅地产,产品 同质工程的产品特色，与本工程产品的差异及其经营方向趋势,价格 同质工程常用的价格策略,渠道 同质工程客源来历情况，主要目标市场,销售，同质工程目前的销售状况及成因,促销，同质工程促进产品销售与开展的手段和方式,效劳，同质工程的后续效劳内容、手段,商业地产,1整体规模,2业态组织,3交通条件,4销售手段,5经营特色,6销售、租赁状况,四、目标消费者的调研包括自用者和投资者 专项调研须进行数理型分析、数据的处理采用Excel、Spss等软件,1目标消费人群根本特征,2目标消费人群对商业业态的选择趋向,3目标消费人对商业环境的选择趋向,4目标消费人对工程周边的商业状况选择趋向,5目标消费人对商业消费过程的要求,6目标消费人群购置力取向,五、根据以上市场调研结果作本工程的市场定位,1市场需求比照分析,2市场功能定位,3市场档次定位,4市场客户定位,六、综合结论,1工程的市场、产品分析结论,2工程的市场运作初步建议,七、撰写工程市场调研报告,第三局部 实操技巧,调研中常出现的问题,及解决方法,1、调研结果不全面,解决方法：,首先要熟悉调研表格上所有要了解的内容，并且记住，才能有效的解决。,2、调研结果不真实,解决方法：,换调研员从新调研，或采用 进行调研，以考察调研结果的真实性。,3、被对方识破是来踩盘的,解决方法：,坚持自己不是来踩盘的原那么，或从新派调研员,4、新信息得到不及时,解决方法：,大量新闻信息的阅览、网上信息的阅览及平时扫楼盘的积累,THANKS!,