H07物业装修管理

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,装修管理讲座,装修及装修管理,物业装修：指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境，对自有或租赁物业产权范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动。,装修管理：物业管理人根据政府有关法规、条例，受开展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合标准、结构平安、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求的行为过程。,装修管理流程,业主/住户、施工队交验相关证件、资料,业主/住户填写?装修申请表?，施工队负责人填写?装修施工人员登记表?,管理处审批,业主/住户、施工队分别交纳装修保证金及其它费用,管理处、业主/住户、施工队三方签定?装修管理责任书?,装修队办理?装修许可证?、?出入卡?,装修队进行装修,业主验收完工,管理处进行装修巡查,施工队返修,管理处验收,退还装修保证金,装修手续完成，装修资料存档,需审批的资料,1、施工单位及从业人员资质证书、营业执照、上岗证、税务登记证等；,2、施工单位地址、工程负责人、联系 ；,3、施工图纸、合同；,4、进场施工人员照片、身份证复印件等；,5、装修时间确实定；,6、装修保证金；,装修管理重点,1、给排水：装修审批及巡视人员必须了解该户型给排水管道分布及具体位置和相关部位的防水要求，敷设管道的防锈、防渗漏等。,2、供配电：装修审批及巡视人员必须了解该户型强弱电及通讯线路的走向及分布，特别通向各户之间主线位置，防止拆墙对线路的损坏，应在装修审批前明确是否允许撤除隔墙，敷设管线必须予以保护便于日后维修等。,3、结构：装修审批及巡视人员必须了解所管辖物业的设计结构类型沉重局部承载能力，在审批过程严格控制增加房屋及梁的荷载。,装修管理重点二,4、建筑：装修审批及巡视人员必须了解外墙，卫浴防水要求，内墙可能导致的平安隐患，楼板，外墙内侧，烟道的建筑要求，可能引发一些事故隐患。诸如渗水，烟道串味及钢筋锈蚀等，影响物业的使用和居住平安。,5、供气：了解燃气平安要求和使用要求，防止随意改变管道，导致燃气泄漏，改管道必须由燃气公司批准并施工。,6、消防：装修审批及巡视人员必须了解烟感喷淋分布线走向，装修材料的防火能力及消防要求，现场火灾的应急措施及处理能力。,装修管理重点三,7、规划与环保：外墙、楼顶、外门窗、阳台、空调的原规划要求及技术标准，排放与排污要求等。防止改变原规划要求造成房屋外观的统一性和协调性。防止装修过程中的中管道更改，雨水与污水混排等，给管理带来不必要的麻烦。空调滴水等,8、装修噪音：装修管理人员应要求施工单位严格按规定时间施工，以免影响其他用户的生活。,四、装修管理过程的本卷须知,1、渗漏：由于装修过程中监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层破坏，导致渗漏水现象，在装修完工后，使用时才发现，影响楼下业主，但因装修本钱或其它原因，楼上业主不配合处理，导致管理过程中协调和处理困难，同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷。由于墙管凿槽、敲击天花、外墙、导致天花及外墙防水功能降低，影响防水功能，引起天花外墙渗水。,2、,堵塞：由于施工过程中，保护措施不当，造成泥沙及混泥土进管道，或施工工人将残留混泥土或杂物倒入管道中，引起管道堵塞，轻者堵塞支管，重者堵塞主管，导致首层或二层淹水，带来经济损失。,3、短路：由于施工单位压线路埋敷时，偷工减料，导致导线破损，短时间无法及时发现使用时间之久后，导致电路短路，不便更换，给日后维护留下困难，给业主造成不便。,4、结构破坏超载：由于施工过程拆墙或穿管及装饰，损坏承重结构或钢筋保护层，或使用超出房屋承重指标的一些建筑材料，增加楼板承重导致一些平安隐患。,5、火灾：施工现场物品杂乱诸如木板、纸屑、油漆等混乱，用电量大，人员密集，极易导致火灾。,6、治安平安：由于装修期间，出入小区、大厦人员较多，思想复杂，如果对装修人员监管不力，极易导致一些盗窃、打架事件的发生。,五、装修巡查的具体内容,1、证件巡查：主要巡查装修人员是否与申报人员相符。,2、违章留宿及活动监控：有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为。施工人员是否存在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动,3、申请工程巡查：是否与申报工程相符。,4、房屋功能巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变尺寸、移位。是否有在承重墙、柱子上敲击，穿孔及撤除连接阳台的墙体、门窗；窗花、空调安装是否符合外观统一标准；,5、消防巡查：是否按规定要求做好消防措施，是否存在用电及消防平安隐患。现场有无生火做饭或烧电炉。动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合平安操作标准；装修材料及施工现场是否符合消防要求；,6、结构及墙体巡查：是否影响结构承重，有无重击、钻孔、刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；,7、管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及平安要求，有无私改、乱接供电及通讯线路。,8、燃气巡查：是否有擅自改变或暗埋燃气管线及设施。,9、管道巡查：排污管道是否有妥善的保护措施。,10、防水巡查：是否撤除或破坏厨房、卫生间地面防水层，是否按要求做好防水保护。,11、作业时间巡查：是否按规定的时间作业。,12、材料及垃圾储存与搬运巡查：材料及垃圾搬运有否损坏公共设施，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。,13、现场卫生巡查：门前卫生状况是否符合管理要求。,14、作业标准巡查：各项作业是否符合标准要求。,六、案例分析,2002年5月8日桃源村25栋504房业主王平想用大理石代替地板砖装饰地板，当他正在施工的时候，装修管理员陈绍山前来制止，王平火冒三丈：房子是我买的，我装修我房子关你管理处什么事，再说，我的装修的行为根本没有违反深圳的装修法规。陈绍山只知道业主的装修行为是不对的，但他不知道业主错在哪里，如果你是陈绍山，你怎么答复？,案例点评,?住宅室内装饰装修管理方法?第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者标准增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,?住宅室内装饰装修管理方法?第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。,案例二,2002年8月9日桃源村14栋104房的业主私自用钢筋封闭其阳台，管理处平安员李某看见后于是去制止其行为，业主不但不停止其行为，反而向平安员诉苦：由于14栋紧挨着北环路很不平安，上个月我家又遭盗，一楼如果不设防盗阳台，别人很容易翻进来。李某觉得业主说的也对，于是就放弃了制止。你认为李某的说法对不对，如果不对，你会怎么做？,案例点评,?深圳市家庭装修管理规定?第二十条规定：楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观的协调统一。,第十四条规定：家居装修工程实行开工申报登记制度。,案例三,桃源村102栋12B业主刘海到桃源村管理处申请装修：他认为自己家里3房2厅中的房太小，他想把小房和中房的隔墙翻开而形成一间大房。经调查，大房和小房之间的隔墙为非载重墙，接待刘海的前台是贺小姐，贺小姐认为刘海的要求是合情合理的，于是批准了该装修。请问：贺小姐的行为有无过错，为什么？,案例点评,?住宅室内装饰装修管理方法?第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有以下行为：一搭建建筑物、构筑物；二改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；三拆改供暖管道和设施；四拆改燃气管道和设施。本条所列第一项、第二项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第三项行为，应当经供暖管理单位批准；第四项行为应当经燃气管理单位批准。,七、装修实际问题面面观,在装修管理的过程中，发生各种各样的问题是光怪陆离，不胜枚举，但在纷繁复杂的背后总有些规律，下面就是这些规律的描述,门窗尺寸、窗玻璃颜色能否更改？,由于门窗更换涉及物业整体外观立面整齐、统一、美观、规划局在开展商工程报建时，由开展商委托专业设计院按国家相关标准要求，提供设计图纸，资料严格审批后，方能施工建设，物业产权人或使用人不得更改。,使用人是否可以要求更换进户门？,进户门由于消防要求，防火防烟功能，防止殃及邻居，以降低和控制火灾损失，均采用防火、防烟门业主和使用人不允许擅自更换。,装修时能否撤除室内局部墙体？,业主和使用人在工程申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以撤除一般框架结构除户与户之间的分隔墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能撤除外，其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均经城市规划行政主管部门的批准可撤除，但新增的墙体不超过原设计承重限度，钢筋混凝土结构的承重墙不得撤除。,卫生间、厨房装修如何预防渗漏？,卫生间、厨房均为长期用水的部位，开展商在竣工移交楼前都全部进行了防水处理，业主和使用人在装修施工时，由于撞击、敲打、振动和破坏了防水层可能会出现渗漏水，故此，业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施做闭水实验，以防渗漏影响下层业主和使用人。,管线敷设及本卷须知,室内管线除煤气、排污，供电、通讯主线不得变更处，其它均可根据自家使用要求变动，各类主线及排污管均以直线和统一部位安装，以便日常维护及更换方便，煤气如有特殊需要更改时，必须由煤气公司专业改动，业主和使用人不得擅自改动。,装修期间如何预防管道堵塞？,业主或使用人在装修过程中，对户内所有管口地漏作好有效保护措施，防止泥沙废物进入管道，堵塞主管，导致首层淹水，否那么将会给您造成不必要的经济损失。,装修时为什么不能敲击外墙？,外墙敲击凿槽、振动，导致墙体松裂缝，引起渗水，日积月累，既给您造成损失又影响他人正常生活。,为何不能将窗花防盗网伸出户外,由于防盗网及窗花安装后，影响物业外观立面整齐美观，降低物业品位和档次，所以，管理处要求按指定式样安装窗花、防盗网，以便给业主或使用人提供一个优雅、高尚的居住环境。,为什么不能封闭阳台？,阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网时，不得封闭阳台，必须预留逃生口。,外墙能否随意开窗？,外墙壁开窗涉及房屋规划与设计审批，业主和使用人在装修过程中是不能改变原规划与设计要求和改变原房屋外貌。如业主确实需要，必须通过原主设计院和规划局出具合法有效的更改图及相关文件，否那么管理处将无权审批。,垃圾为何要指定点堆放和定时搬运,装修垃圾属不可再利用垃圾，对环境保护造成影响，政府对此类垃圾实行定点管理，如果业主及使用将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运，既占用消防通道，影响消防 散，又影响其他行人通行，所以，管理处为了方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理。,为什么要限定装修时间期限？,因装修施工对左右、上下邻居生活、居住造成影响，施工噪声给他人生活、休息造成滋扰，所以政府管理部门对施工时间及装修期期限实行管制，每天作业时间：,AM：7：0012：00；PM：14：0019：00；19,时以后施工人员必须离开小区或大厦，特殊情况需要留宿驻守人员，须到管理处办理相关手续。装修最长时间不超过三个月。,空调为什么要在指定位置安装？,由于空调随意安装后，对房屋外观造成杂乱，冷 水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次，统一安装后，便于冷 水集中排放和立面美观。,装修期间为什么要配置灭火器？,由于装修期间大量用电，装修材料及物品堆放杂乱，易于燃烧发生火灾，引进消防事故，为了能即时控制火灾，管理处根据消防法规及条例，要求装修现场必须配备灭火器材，以便控制和降低火灾事故。,为什么要交装修押金？,业主或使用人、施工单位交纳装修押金是为了控制违规作业和合理使用公共设施，以保障物业结构及设施平安和其他业