房地产经济测算基本逻辑运营条线培训课件

,10/15/2019,#,房地产经济测算基本逻辑,运营条线培训,主讲：,xx,2018,年,9,月,房地产经济测算基本逻辑运营条线培训主讲：xx,1,房地产静态和动态评价指标,静态评价指标：,不考虑资金时间价值的经济效益指标,（,1,）投资收益率，例如净利润率。,（,2,）静态投资回收期，例如假定租金不变，用购房成本,/,年租金,=25,年。,动态评价指标：,（,1,）净现值,净现值,=,未来收益现金流折现,初始投资额，就是说，假如投资一个项目花销,1000,万，投资,5,年收入,1200,万，但是,5,年后的,1200,万相当于现在的,900,万（钱贬值），那么,900,万,-1000,万,=-100,万，此项目不适合投资，反之适合。,（,2,）内部收益率（,IRR,）,说的是累计净现值为,0,时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下，在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目，我们能承受的最大年化利率是多少。,房地产静态和动态评价指标静态评价指标：不考虑资金时间价值的经,2,税金,费用,成本,-,-,-,静态测算,=,利润,收入,税金费用成本-静态测算=利润收入,3,收入,收,入,=,量,价,量：,地有多大：,600,亩，或是,10,万平方米,能盖多少：,容积率,=,总建筑面积,/,用地面积,建筑密度,=,建筑基底面积,/,用地面积,限高就是允许的最大建筑高度,能卖多少：,可售面积和公建配套决定,价：,项目定位（高中低）、产品结构（别墅洋房高层）、价格预判（竞品降价、同质产品积存等）,收入收 入=量价量：,4,成本,土地成本,序号,项次,数值,备注,1,土地起拍总价（万元）,73000,1.1,起拍楼面价（元,/,）,7500,=,土地起拍总价,/,总计容面积,2,土地拍卖成交价（万元）,83000,土地出让金,2.1,成交楼面价（元,/,）,8500,3,契税,+,印花税（万元）,2500,契税税率为,3%-5%,，由所在地的省级确定，印花税率为,0.05%,，,=,土地拍卖成交价*（,3%+0.05%,）,4,大市政配套费（万元）,800,指红线的道路水电气有线电信等的接入设施费用，一般按照总建筑面积为基数乘以单价，住宅和非住宅单价不一样，例如杭州住宅按照,150,，非住宅按照,220,5,拆迁补偿费（万元）,-,6,其他费用（万元）,-,如车位补偿款等,7,土地总成本（万元）（,7=2+3+4+5+6,）,86000,纳入增值税计算,成本土地成本序号项次数值备注1土地起拍总价（万元）73000,5,成本,建造成本,7,、工程建设其它费用,勘察测绘及检测费,规划设计费,报批报建费,红线外市政工程费,七通一平费用,临时设施费,基础工程费,结构及粗装修,门窗、栏杆工程,外立面装饰,公共部位装修,室内精装修,商业建筑相关费用,室内水暖气电,消防系统,通风空调工程,住宅智能化系统,电梯供货及安装,其它设备,商业智能化系统,商业建筑相关设备与安装,室外供水系统,室外电气及高低压供电,室外燃气系统,电视工程费用,电话宽带工程费用,发电机及其安装费,室外智能化工程费,室外采暧系统,室外雨污工程,景观环境工程费,夜景工程费,室外零星设施,游泳池,不可售会所,教育用房,社区、市政用房,物业管理用房,运动场地,设备用房,架空层装修,地上车库公共面积,信报箱、标牌,工程管理费,营销设施建造费,物业完善费,不可预见费,自持性物业开办费,1,、前期工程费,2,、主体建筑工程费,3,、主体安装工程费,4,、景观和社区管网工程,5,、公共配套设施,6,、开发间接费,成本建造成本7、工程建设其它费用勘察测绘及检测费基础工程费室,6,费用,管理费,薪酬福利费,工资,奖金,职工福利费,社会保险费,住房公积金,工会经费,职工教育经费,非货币型福利,辞退福利,办公费,邮电通讯费,办公用品费,招聘费,会务费,保险费,办公杂费,招待费,车辆费用,外埠差旅费,市内交通费,车辆使用费,车辆维修费,车辆保险费,顾问咨询费,宣传推广费,物业费用,物业租赁费,物业管理费,物业维修费,固定资产,房屋建筑物,运输工具,机器设备,家具器具,电子设备,无形资产,软件,费用管理费薪酬福利费工资办公费邮电通讯费招待费车辆费用外埠差,7,费用,营销费,营销推广费,薪酬福利费,销售管理费,代理咨询费,物业管理费,营销设施费,客服管理费,其他营销费用,财务费用,含各类利息、财务顾问,费,、安,排,费、,咨,询费,等,；约,占,含税,销,售收,入,1,.,5,-,2,%,。,货值（亿）,比例上限,金额上限,N6,1.65%,800,6N9,1.60%,1200,9N12,1.55%,12N16,1.50%,16N20,1.45%,20N25,1.40%,25N30,1.35%,30N40,1.30%,40N50,1.25%,50N65,1.20%,65N,1.10%,或开发成本,*3%,费用营销费营销推广费财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、,8,税金,税种,缴税主体,计税依据,契税,转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）,/,增值税及附加,在我国境内销售服务、无形资产或者不动产,(,以下称应税行 为,),的单位和个人，为增值税纳税人；,/,附加：城市维护建设税、教育费附加等。,土地增值税,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人（卖方）；,以转让所取得的收入包括货币 收入、实物收入和其他收入减除法 定扣除项目金额后的增值额，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为,企业所得税,在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖 方）,/,印花税,对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征 收的一种税（买卖双方）,/,税金税种缴税主体计税依据契税转移土地、房屋权属，承受的单位或,9,税金,-,增值税及附加,增值税,:,一般计税法,:,增值税,=,销项税,-,进项税,销项税,=,销售额,11%,销售额,=,（全部价款和价外费用,-,当期允许扣除的土地价款）,（,1+11%,）,当期允许扣除的土地价款,=,（当期销售房地产项目建筑面积,房地产项目可供销售建筑面积）,支付的土地价款 进项税凭增值税专用发票或是规定可以进行抵扣的票据,简易计税法,:,应纳税额,=,销售额,5%=,全部价款和价位费用（不得抵扣对应的土地价款）,（,1+5%,）,5%,增值税附加,:,城市维护建设费,=,增值税*,7%,教育费附加,=,增值税*,3%,地方教育发展费,=,增值税*,2%,税金-增值税及附加增值税:,10,计算示例：,某项,目,5,月,销售,额,2,亿,元,（含,税,价格,）,，可,计,入当,期,土地,成,本,为,0,.,8,亿元,，,可抵,扣,的进,项,税为,0,.,0,5,亿元。,税金,-,增值税及附加,增值税附加,=,增值税,12%,计税方法,应缴税额,简易计税,（全部价款和价外费用）,（,1+5%,）,5%,=2,亿元,（,1+5%,）,5%=0.095,亿元,一般计税,销售额,=,（全部价款和价外费用,-,当期允许扣除的土地价款）,（,1+11%,）,销项税,=,销售额,11%,增值税,=,销售税,-,进项税,销项税,=,（,2-0.8,）亿,(1+11%)11%=0.12,亿元,增值税,=0.12-0.05=0.07,亿元,计算示例：某项目5月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地,11,税金,-,土地增值税,扣除项目包括：,土地成本,开发成本,开发费用（土地及开发成本的,10%,）,加计扣除（土地及开发成本的,20%,）,与转让相关税金（增值税附加）,1,、增值额,=,收入,-,扣除项目,2,、计算扣除项目金额,3,、增值率,=,增值额,/,扣除项目（确定税率）,4,、应交土地增值税,=,增值额,适用税率,-,扣除项 目金额,速算扣除率,级数,增值率,适用税率,%,速算扣除,%,1,不超过,50%,30,0,2,超过,50%,至,100%,40,5,3,超过,100%,至,200%,50,15,4,超过,200%,50,35,税金-土地增值税扣除项目包括：1、增值额=收入-扣除项目级数,12,税金,-,土地增值税,计算示例：,项目的销售收入是,10,万元，全部为住宅，预售阶段按,2%,进行预 征，预售阶段的土增税（项目公司）,=10*2%=0.2,万元，项目的销售收入是,10,万 元，土地取得价款,3,万，开发成本,4,万，增值税附加假设为销售收入的,0.6%,，请 问清算阶段的土增税是多少？（备注：以上销售收入及成本为不含税价格）,第一步：扣除项目,=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16,万元,第二步：增值额,=10-9.16=0.84,万元,第三步：增值率,=0.84/9.16=9.2%50%,适用税率为,30%Step4,：应纳税额,=0.84*30%-9.16*0%=0.25,万元 扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为,0.25-0.2=0.05,万元,税金-土地增值税计算示例：,13,税金,-,契税、印花税、所得税,契税,=,转让价格,税率（,3,5,）,印花税,=,计税金额,税率（,0.03%,、,0.05%,等）,计税金额：土地使用权出让或转让合同、产权转移书据所记载的金额。,所得税,=,（收入,-,成本,-,费用,-,税金）,25%,税金-契税、印花税、所得税契税=转让价格税率（35,14,税金,-,费用,营销费用：项目营销人员的劳资薪酬、广告费、宣传推广费；约占含税销售收入,2-3%,。,财务费用：含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费等；约占含税销售收入,1.5-2%,。,管理费用：包括项目、区域平台、集团平台费用以及各类奖金；约占销售收入,2-3%,。,税金-费用营销费用：项目营销人员的劳资薪酬、广告费、宣传推广,15,计算实例,某项目占地,100,亩，容积率,3.0,，项目可售面积,20,万平方米，土地价格,260,万,/,亩，项目预计整盘均价,10000,元,/,平方米（含税）,该项目所在区域项目总体单方建造成本参考值为,3800,元,/,平方米（含税）。营销费按照货值,4%,考虑，契税按,3%,考虑。全部投入自有资金，不考虑内部计息，不考虑土地增值税、增值税的预征情况，经过初步测算，该项目可抵扣进项税比例为含税建造成本的,9%,。,计算此项目的：（,1,）增值税（,2,）土增税（,3,）净利率（含税）,计算实例 某项目占地100亩，容积率3.0，项目可售,16,计算实例,（,1,）计算增值税 增值税,=,销项税,-,进项税,销项税,=,（,10000-1300,）,1.11 0.11=862.16,元,/,进项税,=3800 9%=342,元,/,增值税额,=,（,862.16-342,）,20=10403.2,万元,增值税附加,=,增值税额,12%=10403.2 12%=1248.38,万元,（,2,）计算土增税 扣除项目,=,（土地成本,+,建造成本）,1.3+,增值税附加,=,（,1300/1.11,13000.03,）,+3800,（,1-9%,）,1.3,62.42,=6131,元,/,单方增值额,=,应税收入,-,扣除项目,=10000/1.11-6131,=2878,元,/,增值率,=,单方增值额,/,扣除项目,=2878/6131=47%,单方土增税,=,单方增值额,税率,-,扣除项目,速算扣除系数,=287830%-61310,=863.4,元,/,土增税,=863.420=17268,计算实例（1）计算增值税 增值税=销项税-进项税,17,（,3,）计算净利率,单方利润,=,收入,-,成本,-,费用,-,税金,=,收入,-,（土地成本,+,建造成本）,-,销管费,+,贷款利息（无）,-(,土增税,+,增值税,+,增值税附加,),=10000-,（,13001.03+3800,）,-,（,