项目立项、定位成本审核要点课件

,#,项目立项、定位成本审核要点,项目立项、定位成本审核要点,目录,CONTENTS,章节一,立项成本评审关注点,章节二,定位成本评审关注点,2,目录CONTENTS章节一 立项成本评审关注点章节二 定位成,章节一,项目立项成本评审关注点,3,了解,项目,概况,排,查项目风险项,关注建造标准、测算取值与项目档次是否匹配,其他注意事项,章节一 项目立项成本评审关注点3了解项目概况,项目概况,出让条件,交通配套,地块区位是决定地价的最重要因素，根据与周边竞品楼盘业态、售价比对，因地制宜地对项目进行规划,定位。,不同项目档次将直接影响建造标准及经验造价系数取值。,场地,现状,周边竞品标准,项目区位,市政配套,项目概况出让条件地块区位是决定地价的最重要因素，根据与周边竞,排查项目风险项,a.,地下室经济性,考虑,指标：,地下室占比、人防占比、单个停车位面积,。,单个停车位面积偏大将直接影响停车效率，增加成本,。,b.,代建项目,考虑,指标：,宗地界外处理面积、周边市政路代建、红线外配套工程代建、周边绿化改造、保障性住房配建等。,c.,项目特殊性,考虑指标,：,绿色二星、装配式建筑（装配率）、太阳能、充电桩等。,排查项目风险项a.地下室经济性考虑指标：地下室占比、人防占比,d,潜在成本因素,拆迁：,地块出让初始状态有可能存在未拆迁住宅，即非净地。,土石方：,地块凹凸平台将增加土石方工程量。,异常地质条件：,不同城市地质条件存在差异，根据地质条件选择相应的基础类型、基坑支护方式。,高压线改造：,指改变地块内高压线路径或迁出地块内的高压线。,e,漏算面积,需,特别注意有无架空层、设备层、赠送面积（如,N+1,户型、地下室赠送等）,。,排查项目风险项,d潜在成本因素拆迁：地块出让初始状态有可能存在未拆迁住宅，,建造标准、测算取值与项目档次,项目,档次影响以下科目成本取值：,项目档次、建造标准、测算取值三个维度是相互关联的，根据项目档次制定项目建造标准，根据项目建造标准进行成本测算，成本取值与项目档次相匹配，形成闭合的铁三角关系。,项目,档次,建造,标准,测算,取值,设计费、委托费用、智能化工程、园林绿化工程、外墙工程、门窗工程、空调工程、电梯工程、室内装修及公共部位装修工程等。,建造标准、测算取值与项目档次项目档次影响以下科目成本取值：项,其他注意事项,a,”其他*,“取值,注意,事项,开发前期费、建筑安装工程费、红线内配套费、政府收费这四项科目内,有：,其他设计费、其他委托费、其他临时设施费、其他开发前期费、其他零星土建工程费、其他专业安装工程费等带有,“其他*,”,字样的,科目。此类科目要求需明确所,包含子项名称及费用,明细，需取值合理,，有据可依。,b,不可预见费,一般而言，不可预见费,=,除地价外直接,投资*,2%,其他注意事项a”其他*“取值注意事项开发前期费、建筑安装,c,营销费用,一般而言，营销费用,=,销售收入,x2%,。,d,其他,项,评判成本测算中，是否存在土建漏算项目。,明确样板房、售楼部,是临时还是,实体,，临时样,板房及售楼部需单独测算土建及装修,成本；,而实体样板房及售楼部只需单独计算装修,成本。,其他注意事项,c营销费用一般而言，营销费用=销售收入x2%。d其他项评,章节二,定位,成本评审关注点,10,资料完整性,测算口径准确,测算取值依据充分,取值合理性,章节二 定位成本评审关注点10资料完整性,资料完整性,各,平台公司上报的定位资料,，若存在,以下情况,，将直接退资料给,投管,中心，,要求平台公司重新上报。,1,、上报资料,不完整,2,、,开发分期不,满足要求、开发分期与成本分期不一致,3,、产品分类及命名不规范,4,、技术方案未与技术研发中心提前,沟通,，存在方案被,否定的风险,资料完整性各平台公司上报的定位资料，若存在以下情况，将直接退,测算口径准确,测算口径是否满足成本科目要求，如电梯应按台数*综合单价，园林绿化工程应按园林绿化面积*综合单价，室内精装修工程应按套内面积*综合单价等；,测算口径是否与总部下发的,合约包模板,冲突。,例：新风,系统成本,应考虑在空调工程科目，却放在其它专业安装工程科目。,测算口径准确测算口径是否满足成本科目要求，如电梯应按台数*综,测算取值依据充分,测算,表,中是否备注,说明各科目（特别是其他类科目）的成本构成及测算依据，包括对应的费项明细、建造标准、取值依据、计算,过程等。,测算取值依据充分测算表中是否备注说明各科目（特别是其他类科目,取值合理性,室内精装修工程及电梯工程,酒店、写字楼及集中商业,已,制定基准成本的地区，需按基准取值，与基准偏差需说明原因及依据。,已,下发了标准的成本科目，需按标准套标套档取值,取值合理性室内精装修工程及电梯工程 已制定基准成本的地区，需,精装标准,一、根据,关于公司精装修推广工作的通知（三,）,，,保利,地产总部已经结合公司成本情况制定了精装产品的档次划分标准,，制定,了不同售价项目的最高精装档次,标准。,该项要求自,2017,年,3,月,20,日起正式,执行。,二、各,区,办根据精装,档次划分,标准，,在,5,月,15,日前完成,制定,A2,至,D2,共七档的户内精装设计标准,，并要求,区域内项目统一使用,。,精装标准一、根据关于公司精装修推广工作的通知（三），保利,适用范围：住宅,项目,精装标准,精装档次,A1,A2,B1,B2,C1,C2,D1,D2,精装成本（元）,2500+,2200,100,1800,100,1500,100,1200,50,1000,50,800,50,700,50,精装档次划分标准表,注：,1,、上表成本为精装,套内单方,造价。,2,、上述标准不适用于产权面积,150,及以上的户型。,适用范围：住宅项目精装标准精装档次A1A2B1B2C1C2D,注,：,1,、上表各售价区间含该区间的最低价，如单方售价“,1-2,万元”区间含,1,万元。,2,、上表为不同售价的最高装修档次标准，各地项目可根据实际情况下调精装档次标准。,3,、项目定位时，原则上应根据售价参照上表确定装修档次，避免出现错配。若精装定位与上述档次不符的，须在定位报告和成本测算表（室内精装科目）中备注说明。,4,、上述标准不适用于产权面积,150,及以上的户型。,精装档次使用标准表,项目单方售价,最高精装标准,3-4,万,A,（,2500,以下）,2-3,万,B,1-2,万,C,1,万以下,D,精装标准,注：精装档次使用标准表项目单方售价最高精装标准3-4万A（2,商业项目标准,为规范商业项目开发，有效规避投资风险，提高运营效益。地产,总部分别于,2016,年,7,月及,2016,年,11,月下发了,酒店项目重点阶段管理流程,规定,及,商业,综合体、写字楼重点阶段管控流程,规定,，规定中明确了酒店、商业综合体及写字楼的标准及管控流程。,商业项目标准 为规范商业项目开发，有效规避投资风险，提高运营,19,标准,豪华五星,标准五星,精品五星,标准四星,中端,酒店品牌,诺雅,郡雅,雅途,苏罗特,N+,总单方指标,9150,8150,8000,7500,4600,酒店标准,酒店档次、品牌、定位划分标准,酒店建造技术标准,酒店机电设备品牌推荐,酒店开办费清单（与软装界面划分）,酒店建造成本标准,统一标准,酒店项目重点阶段管理,流程图,酒店项目会审表,统一流程,统一,模板,酒店技术指标表（报立项用）,酒店成本测算表（报定位用）,酒店成本测算表（方案设计后用）,19标准豪华五星 标准五星精品五星标准四星中端酒店品牌诺雅郡,20,产品线,保利,Mall,保利广场,时光里,产品类型,购物中心,购物中心,购物中心,产品定位,以绿色环保和家庭欢聚为主题的城市中心型和区域中心型产品,以绿色环保和家庭欢聚为主题的城市中心型和区域中心型产品,都市中心型艺术主题生活方式中心,产品体量,10-20,万平方,5-8,万平方米,3-5,万平方米,总单方指标,A,级：,4950,B,级：,4450,A,级：,4950,B,级：,4450,A,级：,5000,B,级：,4500,商业综合体标准,20产品线保利Mall保利广场时光里产品类型购物中心购物中心,21,等级,超甲级,甲级,准甲级,乙级,保利对应项目案例,广州保利天目塔、北京保利国际广场,广州保利叁悦广场、广州保利克洛维、北京通州大都会、成都保利中心,青岛保利中心,保利中科广场、陕西保利中达广场,项目规模,5,万平米,3,万平米,总单方指标,5750,4750,4450,3830,写字楼标准,21等级超甲级甲级准甲级乙级保利对应项目案例广州保利天目塔、,项目立项、定位成本审核要点课件,