淮安清华名府——产品建议方案

任县古韵街,产品建议方案,产品功能,城市概况,项目概况,SWOT,分析,项目定位,项目功能,产品结构,市场概况,产品建议,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,任县县委、县政府把城市建设作为新一轮经济增长的“引擎”，坚持功能做全、实力做强、品位做高的建设方针，把完善基础设施建设作为活跃经济全局的“重头戏”，启动实施“城市化建设项目年”工程，着力提升县城在经济发展中的综合竞争能力，实现了由依靠政策竞争到依靠最佳人居环境竞争的层次提升，为县域经济发展注入了新的活力。,任县城市提升,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,城市发展以,“,多点开花,”,为核心,城南未来,5,年发展重点,区政府办公楼新址,新项目地址,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地产开发状况,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,消费群体,本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：,客户年龄：,30,至,55,岁之间,主力消费群职业：,公务员；教师；企业高管人员；私营业主等,收入状况：,家庭年总收入约,3.8,万至,5,万元为主力占,56,；,恩格尔系数：,4856,（吃、穿、行及日常开销等）,购房计划：,2835,岁左右在,13,年有购房意向的占,34,；,35,有意向的占,29,；,3640,岁左右在,13,年有购房意向的占,46,；,35,有意向的占,27,；,4155,岁左右在,13,年有购房意向的占,32,；,35,有意向的占,21,；,购房面积：,2835,岁左右需求,50,平方米占,58,；,150,平方米占,21%,；,200,平方米以上占,8,3640,岁左右需求,50,平方米占,26,；,150,平方米占,48%,；,200,平方米以上占,6,4155,岁左右需求,50,平方米占,36,；,150,平方米占,35%,；,200,平方米以上占,8,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,总用地,200,亩,南北长约,506,米,东西宽约,40,米,规划容积率,2,总建筑面积约,20,万平方米,项目基本要素数据,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,规划建筑效果图,古典建筑风格,彰显品质生活领地,与区域产品形成差异化，强势入市，塑造任县标志性项目。,将项目整体形象打造成改变任县房地产格局的标杆。,项目位于任县新行政中心。,东至通济路路。,西侧为,建设路。，过道路西侧为清浦区新政府办公大楼,北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为汇通新东方。,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目环境及道路状况,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,优势（,S,）,1,、南城，城市发展的新方向，居住所向,2,、新区政府行政中心，行政办公与商务消费,3,、南向资源丰富,4,、临主干道，交通方便,5,、大体量商业为任县区域稀缺资源,劣势（,W,）,1,、缺乏居住氛围,2,、城市配套缺少,3,、新区行政中心，人气不足,4,、地块尚属前期开发阶段，市场陌生,5,、本市整体经济不高，消费能力受限,机会（,O,）,1,、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程,2,、把握新区行政中心消费主流,3,、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新,4,、项目保值增值潜力大,威胁（,T,）,1,、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望,2,、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,结论,“,八项主张,”,把握任县“十一、五”城市建设契机，打造城南第一街,抢占任县南部门户新城人民大街，展示古韵街品质建筑，形成差异吸引消费眼球,瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接,展现古韵街独有的文化内涵元素，实现物业保值增值,不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价,做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局,加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究,提高项目开发效率，快速占领市场主导,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,以仿古式建筑风格，提升商业建筑典雅气质，体验高瞻远瞩心怀,将仿古式文化内涵与现代商业经营理念相融合，形成与区域建筑的差异化,选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地,以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值,注重产品细节处理和设计，多元化贴近市场主流消费水平，全力满足得房率，提升价 值的最大化,锁定个体工商业者、青年创业者、行政公务员及教师作为本项目主力客群,主要招商对象锁定：驻品牌超市、品牌服装、家电、汽车美容、休闲娱乐会所、家具商 、餐饮、等意向客户。,项目主题：,中坚阶级领地，传承任县历史文化,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目酒店,“以人为本”始终是尊重消费者终结,塑造开发企业市场品牌及口碑,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,大型商业中心,提升项目整体品质,便捷的生活配套，现代生活的追求,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小型商业,古文化底蕴丰富，引领任县建筑新概念,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店,提升项目整体品质,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,独立式商住别墅,以古典式精美的环艺与商业多元化建筑相匹配即能提高商业面积和销售价格,引进星级物业管理,满意的物业管理服务，才能体会高品质生活,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目产品整体结构布局：左侧均有标准,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。,一、主题商业部分设计要点建议,楼层：二层局部三层,层高：一层,5.4,米；二至三层,4.8,米,面积：,12,万平方左右,格局：独立裙楼,预留大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置,商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口与住宅区分。,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,二、沿区府路商业部分设计要点建议,楼层：挑空底商,层高：,5,米,门面宽及进深：门面宽,6,米；进深控制,12,米。,建筑结构：全框架；独立裙楼,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,西式快餐厅,会所设计要点建议,建筑结构：全框架结构；,前期功能：作为项目销售现场,楼层：二层,层高：一层,3.2,米、二层,3,米左右,面积：总面积,800,平方米左右,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店,星级酒店设计要点建议,主楼建筑：,3,层；酒店为,2,至,3,层,酒店大庭：设在人民大街与县府路口,餐饮布局：,4,至,5,层；层高,3.4,米；面积约,2000,平方米左右,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业小别墅,挑高小户型,挑高小户型设计要点建议,楼层布局：,2,至,3,层（挑高一层为常规的楼层两层）,层高：,5.1,米,面积：主力户型为,180-200,平方米左右；少量在,250,平方米左右,设施配套：,建筑结构：全框架结构,内部设施：卫生间及厨房店面门市,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,普通住宅,普通住宅设计要点建议,户型配比：,110,平方米左右为主力户型，占总套数,60,；,140,平方米户型占总套数,8,左右；,套型结构：二房二厅一卫一厨房；三房二厅二卫一厨房；,楼层控制：,14,层,层高：,2.9,米左右,配套：二梯四户,建筑结构：全框架结构；错位封闭阳台；全封闭家用空调外挂机位；飘窗等,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,花园洋房,花园洋房设计要点建议,套型配比：占总套数,5,左右,套型结构：四房二厅三卫一厨房；小高层各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空；二层与顶层平台连接；平台种植花草植被；,单套楼层：二层,楼层高度：单层层高,3,米左右；,单套面积：建筑,150,平方米左右；露台,60,平方米左右,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,环艺布局设计要点建议,主题广场：注重人文艺术；体现现代简约居住环境；援引欧式环艺风格；不同景观主题,植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面,4852,种植天鹅绒草坪,水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗,生活运用设施：设置区域配套健身活动器件,环艺布局,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地下停车场设计要点建议,星级酒店及大型商业广场地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流；,150,个车辆停车。,小区地下设置,180,个车位停车,地下车库的总面积约,5000,平方米；出入实施单向分流；人车分隔。,地下停车场,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,建筑立面设计要点建议,建筑风格：,仿古式中式建筑风格,色彩运用：,以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合,外墙材料：,面砖、大理石以及玻璃幕墙组合,平面结构：,平面结构为主，结合局部线条点缀,建筑立面,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,主题商业部分,建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件,裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔,商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音,超市配置坡梯及货梯的位置,沿街门面以大跨度门幅设计,独立电路布线,交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口,荷载满足超市及卖场的货物堆放,设置商业专业货物卸载码头,外部留有户外广告位置,设置项目外部夜景亮化,外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,内街商业,建筑层高挑高,独立裙楼,空调室外机组设置在北部,门前沿街设置部分环艺小品,水、电、有线电视入户，集中抄表,独立电路布线,建筑框架结构预留业主加层位置,统一门头及安全门,外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT,分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,西式快餐厅,前期作为销售现场,层高高度适应未来物业装饰,中央部位设置中庭，提升项目形象,留有商务功能通讯接口,一层门面采用大型玻璃隔墙,前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域,前期门前环艺设施布置到位,一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管理区、卫生间等