怎样做好物业服务课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,PPT,学习交流,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,怎么样做好物业服务,2016,年,5,月,1,PPT,学习交流,怎么样做,一、怎样做好物业服务,1,、管理转变服务,2,、物业服务和管理的不同,3,、法律是怎么规定的,4,、物业服务怎么划分,5,、怎么才能更好的服务,6,、物业服务的关键要领,7,、物业服务遇到的难题,8,、服务费不好收取的原因,9,、做好服务加强内部管控,10,、高水准物业管理的九条原则,11,、七种不同性格的业主,2,PPT,学习交流,一、怎样做好物业服务2PPT学习交流,1,、物业公司名称的改变,08,年开始,物业管理 改称为 物业服务，原因在,物权法,里规定的。,这个是当初,全国人大,在,物权法,立法时，提出一个理念，即物业工作中，真正的管理对象是物，服务对象是物的所有者人，要寓管理于服务之中，才能真正意义上的做好物业服务工作，才能征得业主满意，物业的保值升值。同时物业服务工作也是构建和谐社会必不可却少的一部分。而且物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。,因为，物权法全文内只有物业服务，没有了物业管理。,物业企业资质管理办法,根据物权法的立法精神,物业管理改为物业服务，将物业管理企业也改为物业服务企业。,物业管理条例,的各项规定中，既包含物业服务，也包含对物的管理，所以该条例保留了“管理”二字，仍然使用,物业管理条例,的名称，没有改成,物业服务条例,。只是各个省市和地区在实施,物业管理条例,的细则和规范中，都把原来的,物业管理等级（规范）标准,改为,物业服务等级标准,物业管理有那些法律支持,物权法,和,物业管理条例,3,PPT,学习交流,1、物业公司名称的改变3PPT学习交流,2,、服务和管理的不同,将,“,物业管理企业,”,修改为,“,物业服务企业,”,，不仅为,物业企业明确了服务对象,，同时也明确了与业主之间的关系，物业公司是全体业主雇佣的，物业公司与业主从本质上说双方是一种,服务与被服务的契约关系,。,立法强调,“,服务,”,并不是完全取消管理职能，仅是改变了管理的形式,，是,建立在服务基础上的管理,。,管理权来源于业主，是业主授予的权利,，,具体的管理内容和管理方式等由业主,特别授权产生,。,（,1,）、管理和服务的小例子,;,业主在园区吃瓜子，丢了一地瓜子皮，作为物业员工，你怎么对待业主的这种行为，上前制止让他把瓜子皮捡起来还是默默跟在后面清理现场卫生,（,2,）、业主在楼道摆放了电动车，次举动阻碍了正常的楼道通行，带来了消防隐患，楼道内的多数业主对此很反感，但是物业多次劝阻业主还是不听，对此，我们是应管理还是服务,大家要思考,服务和管理,之间的关系,4,PPT,学习交流,2、服务和管理的不同4PPT学习交流,3,、法律对于物业服务的描述,第三十五条,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。,第三十六条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。,物业服务企业,未能履行物业服务合同的约定,，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任,前期物业服务协议和临时管理规约,（,1,）、物业管理条例是什么样的法律,（,2,）、法律法规的种类,5,PPT,学习交流,3、法律对于物业服务的描述5PPT学习交流,4,、物业服务怎么划分：,（,1,）、一级物业服务标准,（,2,）、二级物业服务标准,（,3,）、三级物业服务标准,物业公司的基本常识,（,1,）、,公司资质的分级,（,2,）、收费的分级,普通住宅小区物业管理服务一级标准,基本要求：,1,、小区封闭式管理。,2,、按规定签订物业服务合同，合同双方权利和义务关系明确。,3,、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。,4,、管理人员、操作人员按照国家有关规定取得建设部颁发的,全国物业管理从业人员岗位证书,和相关的专业证书。,5,、有完善的物业管理方案，质量管理、财物管理、档案管理等制度健全。,6,、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动、热情。,7,、设有服务接待中心，公示,24,小时服务电话，急修半小时内，其它报修按双方约定的时间达到现场，有完整的报修、维修和回访记录。,8,、根据业主的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。,9,、按有关规定和合同的约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。,6,PPT,学习交流,4、物业服务怎么划分：6PPT学习交流,10,、按合同和有关法规规定设置使用住房专项维修资金。,11,、每年至少,1,次征询业主对物业服务的意见，满意度,80%,以上。,12,、小区绿化覆盖率达到,30%,。,13,、开展有意义健康向上的社区文化生活。,14,、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。,二、房屋管理,1,、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。,2,、根据,物业服务合同,的约定，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。,3,、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。,4,、按照住宅装饰、维修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）的要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前依规定审核业主（使用人）的装修方案。告知装修人有关装饰、装修的禁止行为和注意事项。应及时发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益和违反法律、法规的现象，发现后立即劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。,5,、对违反规划和私搭乱建擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。,6,、阳台封闭防盗网安装统一有序，规格色调一致。不超出外墙面。,7,、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。,8,、公共楼梯间的墙面、地面无破损、外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设计，整齐有序。,9,、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显的标志。,7,PPT,学习交流,7PPT学习交流,三、设施设备维修养护,1,、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应有专业部门负责的除外）。,2,、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。,3,、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。,4,、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造的及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定组织修复或者更新改造。,5,、载人电梯,24,小时运行。,6,、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。,7,、设备房保持清洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。,8,、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。,9,、路灯、楼道灯完好率不低于,95%,。,10,、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。,11,、接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。,四、协助维护公共秩序,1,、门岗室整洁美观，专职安全护卫人员统一着装，当班时佩戴统一标志，熟悉小区的环境，熟悉物业管理法律法规，配备对讲装置和其它必备的安全护卫工具。,2,、小区主出入口,24,小时站岗值勤。,3,、对重点区域、重点部位每小时至少巡查,1,次；配有安全监控设施的实施,24,小时监控。,4,、按约定对进出小区的车辆实施证、卡登记管理，引导车辆有序通行、停放。,5,、对火灾、治安、公共卫生、水浸、电梯困入、交通事故等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。,8,PPT,学习交流,三、设施设备维修养护8PPT学习交流,五、保洁服务,1,、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运,2,次。垃圾袋装化，保持垃圾桶的清洁、无异味。,2,、合理设置果皮箱或者垃圾桶，每日清运,2,次。,3,、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫,2,次；电梯厅、楼道每日清扫,2,次。,4,、院区内共用雨、污水管道每年疏通,1,次；雨、污水井每月检查,1,次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查,1,次，每半年清掏,1,次，发现异常及时清理。,5,、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。,6,、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。,7,、无饲养家禽、家畜，宠物受到严格管制。,六、绿化养护,1,、有专业人员实施绿化养护管理。,2,、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。,3,、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况及时修剪整形，保持观赏效果。,4,、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。,5,、定期喷洒药物，预防病虫害。,6,、绿化地应设宣传牌，提示人们爱护绿化。,9,PPT,学习交流,五、保洁服务9PPT学习交流,5,、怎样才能服务的更好,?,依法服务，依法管理。,1,、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；,2,、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；,3,、,物业管理,区域清洁卫生费用；,4,、,物业管理,区域绿化养护费用；,5,、,物业管理,区域秩序维护费用；,6,、办公费用；,7,、,物业管理,企业固定资产折旧；,8,、,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,；,9,、经业主同意的其他费用。,物业服务费分别实行政府指导价和市场调节价。,物业服务费用的约定形式：酬金制和包干制,酬金制,：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。,包干制,：业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。,10,PPT,学习交流,5、怎样才能服务的更好?10PPT学习交流,改变观念，关注需求，细化服务内容，注重服务细节。,平时多注意，遇事想一想，你就会发现业主的需求,你站在业主的角度考虑业主的问题了吗？,婚丧嫁娶，业主需要什么