建筑企业与房产企业财务管理的差异性

建筑企业与房产企业财务管理的差异性摘要：笔者日常接触企业中，有不少从建筑施工企业向房地产开发企业转型。这些企业的管理者认为房产开发公司无非是建设房子，然后销售。在拿到土地后，按对施工业务管理方式，管理房地产业务。等到房子卖完，开始清算土地增值税、企业所得税时，才发现税款占到利润的大半。懊悔前期不关心建筑施工企业与房产开发企业的差异。确实，建筑施工企业转型为房地产开发企业，在工程建设管理上存在优势。但假设不了解两个行业差异，那么会给企业的经营开展带来巨大风险。关键词：建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性一、经营对象建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。建筑施工企业承接的是“先有买主即客户，后有标的即资产的建造合同。在建设中，按客户建设单位的施工图纸实施建设。不承当设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个局部。这两局部中，需要解决的核心问题是：工程产品定位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购置能力及购置意愿有着质的区别。工程产品定位决定了工程物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程本钱的差异可能会较大。这也让房产开发公司的本钱控制更加复杂。为了做好工程产品定位，房产开发企业要深入细致地开展工程前期市场调研，力求使工程产品定位与市场需求相吻合，做到工程本钱与售价相匹配，防止产品定位偏离市场。二、上下游企业建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供给商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位包括了房地产开发企业，上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、局部材料及设备供给商，下游企业有营销筹划公司、销售代理公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。三、行业特点房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供给商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合工作。在内，单从房产公司的部门人员设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供给、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。而建筑施工企业具有“生产型特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。开展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。四、纳税主体由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具?外出经营活动税收管理证明?。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“工程，日常工作中更关注“工程的开票金额、收入、回款。在“营改增后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个混合体，即按照一定比例的预征率在建筑效劳发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。由于房地产企业在“营改增前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司也有用分公司形式，按子公司方式纳税的，在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、本钱、费用。五、适用税收征管文件房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2021】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2021】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。六、税种与税负建筑施工企业的主税种是流转税“营改增前是营业税，“营改增“后是增值税，企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税“营改增前是营业税，“营改增“后是增值税，土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。土地增值税依据增值额占税法认可的本钱的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。假设不做规划及管理，可能“吃掉房产公司大局部的工程利润。两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。七、税务筹划的作用税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，到达减轻税负目的的活动。由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房产开发企业由于土地增值税计算上，在税法准予的扣除工程金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。在关注时间上，往往在工程拿地之前，就结合工程实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。八、经济合同类型建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同，房产开发企业的合同类型那么要丰富的多，包括：设计合同、甲供材/设备采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售预售合同、物业效劳合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询效劳合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。九、营销推广费用在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠又分包方式，让拿到工程的“关系人分享了工程收益。而房产开发公司的营销推广费用可以说是金额大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成局部。十、财务核算方面(一)财务核算的集中程度由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的方法。而房地产开发企业投资金额大、筹资本钱高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。(二)本钱的方案与控制方式建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理本钱。多采用“定单本钱计算法，单独核算每项工程的本钱，形成预算本钱。在本钱控制中，将实际本钱与预算本钱进行比照、分析、考核。房产开发企业，那么根据开发地块来建工程，往往工程数量少，投资总额巨大，。大多企业采用“工程全本钱管理，将全本钱划分为各本钱构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项本钱要素发生变化时，需要系统、全面地对其他本钱要素进行测算。比方：工程抢工产生的抢工费会加大工程的工程本钱，此时应测算工程提前销售对降低财务本钱的有利影响；工程增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。(三)经营成果确实认方式由于建筑施工企业的施工周期比拟长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程本钱核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程分期确认本钱、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2021】31号保持一致，依据2021年第多少号文件，在签订?商品房预售合同?后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在到达“完工条件时，确认收入、结转本钱。