物业管理法律法规

,*,*,物业管理法律法规,物业管理条例,十项基本制度,六项禁止行为,两项书面合同,四项授权规定,十项基本制度,1,、告知制度,2,、业主委员会备案制度,3,、招投标制度,4,、承接验收制度,5,、保修责任制度,6,、资质管理制度,7,、人员资格制度,8,、交接制度,9,、报告制度,10,、专项维修资金制度,1,、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；,2,、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得转让给他人；,3,、物业管理用房的所有权属于业主，未经许可，不得改变使用用途；,4,、物业企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得转让全部的物业管理；,5,、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；,6,、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。,六,项,禁,止,行,为,1,、前期物业服务合同,2,、物业服务合同,两,项,书,面,合,同,物业管理区域的,划分应考虑物业,的共用设施设备,、建筑物规模、,社区建设等因素,业主在首次业主,大会上的投票权,，根据业主的建筑,面积、住宅套数等因,素确定,国家对从事物业管,理活动的企业实行,资质管理制度,专项维修资金收取、,使用、管理的办法,由国务院建设行政,主管部门会同国务,院财政部制定,四项授权规定,物业管理条例,内容概况,一、总则,二、业主及业主大会,三、前期物业管理,四、物业管理服务,五、物业的使用与维护,六、法律责任,七、附则,第一章 总则,条例制定的目的：规范,物业管理,活动，维护业主和物业,服务,企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境,物业管理,业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业,服务,企业按照物业服务合同约定，对房屋及,配套的设施设备和相关场地进行维修、养护,、管理，维护相关区域内的环境卫生和,相关秩序的活动。,国家提倡业主通过公开、公,平、公正的市场竞争机制,选择物业,服务,企业。,第二章 业主及业主大会,业主的权利,(,一,),按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；,(,二,),提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；,(,三,),提出制定和修改,管理规约,、业主大会议事规则的建议,(,四,),参加业主大会会议，行使投票权；,(,五,),选举业主委员会委员，并享有被选举权；,(,六,),监督业主委员会的工作；,(,七,),监督物业服务企业履行物业服务合同；,(,八,),对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有,知情权和监督权；,(,九,),监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金,(,以下简称,专项维修资金,),的管理和使用；,(,十,),法律、法规规定的其他权利。,第二章 业主及业主大会,业主在物业管理活动，履行的义务：,(,一,),遵守管理规约、业主大会议事规则；,(,二,),遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共,秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；,(,三,),执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,(,四,),按照国家有关规定交纳专项维修资金；,(,五,),按时交纳物业服务费用；,(,六,),法律、法规规定的其他义务。,第二章 业主及业主大会,同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。,下列事项由业主共同决定：,制定和修改业主大会议事规则；,制定和修改管理规约；,选举业主委员会或更换业主委员会成员；,选聘和解聘物业服务企业；,筹集和使用专项维修资金；,改建、重建建筑物及其附属设施；,有关共用和共同管理权利的其他重大事项。,2/3,同意,其他条款,50%,同意（面积和人数）,第二章 业主及业主大会,业,主,大,会,形,式,集中讨论,书面征求意见,由物业管理区域内专,有部分占建筑物总面,积过半数的业主且占总,人数过半数的业主参,加。,业,主,大,会,定期会议,临时会议,按业主大会议事规则规定,20%,以上业主提议，业委会组织召开,提前,15,日通知业主，并告知居委会,按业主大会议事规则规定,20%,以上业主提议，业委会组织召开,第三章 前期物业管理,(,一,),竣工总平面图，单体建筑、结构、设,备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工,图等竣工验收资料；,(,二,),设施设备的安装、使用和维护保养等,技术资料；,(,三,),物业质量保修文件和物业使用说明文,件；,(,四,),物业管理所必需的其他资料。,物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会,第四章 物业管理服务,1,、物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。,2,、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。,3,、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。,第五章 物业的使用与维护,1,、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。,2,、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。,3,、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,4,、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。,5,、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,第六章 法律责任,(,一,),擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；,(,二,),擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；,(,三,),擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。,个人有前款规定行为之一的，处,1000,元以上,1,万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处,5,万元以上,20,万元以下的罚款。,违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：,第七章 附则,本条例自,2003,年,9,月,1,日起施行，修改后条例自,2007,年,10,月,1,日起施行,某小区业主在小区内自家门栋前丢失,了一辆自行车，该业主由此拒绝交纳物业,服务费。该业主认为自己交纳的物业服务,费中包含保安费，但小区保安并没有真正,做到保证自己的财产安全，所以不交物业,服务费。,案例一：,案例一分析,：,一、物业公司保安并非保险。,1,、保安负责园区公共秩序和安全。,2,、保安费是对物业公司所提供的保安服务的报酬和补偿。,3,、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。,4,、保险,投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金的责任。,二、物业公司保安并非保管。,1,、保管,对某个特定的财产或物品的保护和管理，同时,对保管的财产或物品的损失按保管合同负有赔偿责任。,2,、该业主如果与物业签定有特定的委托保管自行车的合同，,则物业应按照合同签定的内容给予业主赔偿，否则，不,予,赔,偿。,3,、如果业主将车停放于小区内有人看管的车棚内，并办有交,接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。,三、自行车丢失或其他财产损失不能成为拒交物业费的理由。,1,、交纳物业服务费是业主的义务。,物业管理条例,第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务,：,五）、按时交纳物业服务费用。,2,、交纳物业费是商品交换的要求。,物业公司提供的服务实质上也是一种商品，是一种服务性商品。业主,享受物业服务，就是购买和消费了物业服务这种商品，就理应支付相应,的费用，这样才构成商品交换。而不交费用就是非法占有物业服务商品,，物业公司收不到物业费，其劳动价值得不到补偿，商品的再生产就无,法进行，物业服务就无法继续提供。,3,、自行车丢失或其他财产损失的赔偿与交纳物业费是两个不同的民事责,任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。,案例二：,某小区的物业公司是由开发商选聘的，,业主买房时没有签定,前期服务合同,，业主,入住后以未签定,前期服务合同,及物业服务,问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水,电费。,1,、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有,前期物业服务委托合同,；,2,、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。,案例二分析：,一,、物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。,二、业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。,1,、向业委会反馈意见，改进服务质量；,2,、对不合格的物业公司可通过业主大会,解聘物业公司；,3,、对物业公司的服务和收费有异议，,可提起诉讼，由法院判决；,4,、业主个人，不能以自己对物业服务优,劣的主观判断而拒交费用。,1,、依据与开发商签定的,前期物业服务委托合同,及与小业主签定的,前期物业服务合同,内容；,2,、依据物业公司向物价局备案的,物业服务收费标准,；,3,、本着“谁受益谁分摊”的原则，现在生活水平提高了，业主不单单只是购买一处住所，而主要是购买园区的环境及物业的服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家的温暖，反之，如果没有园区的各种景观照明及动态的水景，小区就失去了灵气，业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了，相应的就要分摊园区的共用水电费；,三、向业主解释共用水电费收取的依据及收取原因：,4,、物业公司虽然是为业主服务，但物业公司也是一个企业，也需要赢利，如果单靠物业费的收取来达到收支平衡是不可能的，如果业主再不交纳共用水电费，让物业来承担的话，物业是运作不下去的，长期这样下去会形成恶性循环，最终导致物业服务品质下降，业主不满，物业公司退出对小区的管理；,5,、物业公司在使用园区的共用水电费时，会本着节约的原则，水系的水更换时进行二次利用（浇花或洗地），公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用，如果业主对园区的水电使用有好的建议，物业会积极采纳的。,目的：让业主了解费用收取的使用方法及物业的各项工作，让业,主切身明白物业是真心的站在业主的角度来考虑问题、来开展各,项工作的。,