某项目开发方向建议方案

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,花边岭项目开发方向建议,大中华实业（惠州）,市场部,思维,导,导图,市场,扫,扫描,市场,特,特征,总,总结,项目,分,分析,项目,价,价值,挖,挖掘,综合,研,研判,定位,初,初步,探,探讨,定位,建,建议,项目,定,定位,建,建议,市场,扫,扫描,达利,大,大厦,隆生,广,广场,风尚,国,国际,世贸,广,广场,国商,大,大厦,华阳,大,大厦,大隆,大,大厦,双子,星,星国,际,际,盛丰,商,商务,信合,大,大厦,峰璟,国,国际,凯宾,斯,斯基,港惠,新,新天,地,地,2,期,水印,尚,尚堤,城市,天,天地,凯宾,斯,斯基,瑞嘉,大,大厦,财富,电,电子,大,大厦,公寓,型,型产,品,品,写字,楼,楼产,品,品,写字,楼,楼租,售,售情,况,况,区域,代表物业,均价,物业档次,租金,空置率,惠城商业中心区,华阳大厦,6000,元,/,平米,中,30,18%,隆生商业广场,不售只租,高,40,60%,世贸中心,6500,元,/,平米,高,40,50%,风尚国际,未办证,低,25,25%,江北,双子星国际商务大厦,6500,元,/,平米,高,40,20%,大隆交银大厦,5800,元,/,平米,高,40,38%,德赛大厦,5800,元,/,平米,中,20%,峰璟国际,7800,元,/,平米,高,盛丰商务大厦,5800,元,/,平米,中,30,40%,信合大厦,5700,元,/,平米,中,70,凯宾斯基,预计超过,8000,元,/,平米,高,结论,：,：,目前,写,写字,楼,楼物,业,业售,价,价集,中,中在,5800-8000,区间,内,内，,租,租金,在,在,30-40,元,/,平米,，,，且,空,空置,率,率较,高,高。,整,整体,市,市场,供,供过,于,于求,，,，表,现,现疲,软,软。,写字,楼,楼特,征,征总,结,结,惠州,写,写字,楼,楼市,场,场集,中,中分,布,布在,惠城,商,商业,中,中心,区,区,和,江北,片,片区,，而,江,江北,片,片区,依,依托,其,其政,治,治金,融,融中,心,心的,规,规划,，,，行,政,政办,公,公氛,围,围大,大,大优,于,于以,商,商业,为,为核,心,心的,惠,惠城,片,片区,，,，无,论,论从,写,写字,楼,楼的,档,档次,、,、售,价,价、,租,租金,、,、空,置,置率,等,等各,项,项指,标,标均,引,引领,惠,惠州,市,市场,；,；,惠州,写,写字,楼,楼售,价,价集,中,中在,5800-8000,元,/,平米,区间,，,，租,金,金在,30-40,元,/,平米,范围,内,内，,但,但是,从,从目,前,前空,置,置率,来,来看,，,，写,字,字楼,市,市场,处,处于,供过,于,于求,状况,；,；,江北,片,片区,的,的,凯宾,斯,斯基,及,及峰,璟,璟国,际,际,分别,是,是,5A,甲级,及,及甲,级,级写,字,字楼,，,，在,标,标杆,区,区域,中,中树,立,立了,惠,惠州,市,市写,字,字楼,市,市场,的,的标,杆,杆产,品,品，,同,同时,其,其价,格,格,8000,元,/,平米,也意,味,味着,惠,惠州,市,市写,字,字楼,的,的,价格,上,上限,；,5A,写字,楼,楼的,标,标准,是,是指,OA,（办,公,公智,能,能化,）,）、,BA,（楼,宇,宇自,动,动化,）,）、,CA,（通,讯,讯传,输,输智,能,能化,）,）、,FA,（消,防,防智,能,能化,）,）、,SA,（安,保,保智,能,能化,）,）,。其,中,中对,硬,硬件,的,的要,求,求包,括,括，,空,空调,自,自控,系,系统,、,、供,排,排水,自,自控,系,系统,、,、变,配,配电,监,监视,系,系统,、,、电,梯,梯监,视,视系,统,统,、,、闭,路,路监,视,视系,统,统、,防,防盗,报,报警,系,系统,、,、停,车,车场,管,管理,系,系统,、,、综,合,合布,线,线系,统,统、,无,无线,通,通信,转,转发,系,系统,、,、设,有,有智,能,能类,比,比功,能,能的,火,火灾,自,自动,报,报警,及,及自,动,动灭,火,火和,消,消防,联,联动,控,控制,、,、广,播,播音,响,响系,统,统等,等,等，,而,而本,项,项目,要,要满,足,足以,上,上条,件,件，,存,存在,一,一定,难,难度,。,。,写字,楼,楼市,场,场于,本,本项,目,目的,意,意义,肉搏,战,战,？,基于,以,以上,对,对惠,州,州写,字,字楼,市,市场,的,的分,析,析，,市,市场,部,部认,为,为，,肉搏,战,战没,有,有必,要,要,，原,因,因如,下,下：,从区,位,位上,看,看，,江,江北,片,片区,拥,拥有,行,行政,金,金融,中,中心,的,的,先天,规,规划,优,优势,，而,项,项目,所,所在,的,的商,业,业中,心,心地,带,带,办公,环,环境,不,不佳,。此,情,情况,可,可类,比,比于,深,深圳,的,的地,王,王商,圈,圈与,福,福田,中,中心,区,区，,地,地王,大,大厦,可,可谓,深,深圳,形,形象,写,写字,楼,楼，,但,但长,年,年来,，,，其,转,转手,价,价格,、,、租,金,金水,平,平却,略,略弱,于,于福,田,田中,心,心区,写,写字,楼,楼，,这,这就,是,是区,位,位因,素,素；,从现,有,有项,目,目售,价,价来,看,看，,凯,凯宾,斯,斯基,及,及峰,璟,璟国,际,际的,售,售价,8000,元,/,平米,已,已是,价,价格,上,上限,，若,本,本项,目,目不,计,计成,本,本的,打,打造,成,成高,端,端，,通,通过,一,一定,营,营销,手,手段,使,使得,售,售价,与,与其,持,持平,，,，但,此,此均,价,价,与公,司,司目,标,标仍,然,然有,一,一定,差,差距,，而,倚,倚靠,市,市场,自,自然,增,增长,的,的期,望,望不,可,可控,因,因素,过,过大,；,；,故，,市,市场,部,部建,议,议，,项,项目,应,应该,抛弃,固,固有,思,思维,，,，改,变,变写,字,字楼,定,定位,方,方向,，,，另,辟,辟蹊,径,径。,思考,：,：,项目,是,是否,应,应该,定,定位,成,成高,端,端写,字,字楼,，,，与,江,江北,现,现有,5A,甲级,写,写字,楼,楼展,开,开肉,搏,搏战,？,？,市场,特,特点,写字,楼,楼市,场,场供,大,大于,求,求,高端,写,写字,楼,楼集,中,中在,江,江北,片,片区,目前,写,写字,楼,楼的,价,价格,上,上限,8000,元,/,平,米,米,与,与,公,公,司,司,预,预,期,期,有,有,较,较,大,大,距,距,离,离,项,目,目,属,属,性,性,项,目,目,所,所,处,处,商,商,业,业,核,核,心,心,区,区,，,，,而,而,非,非,金,金,融,融,行,行,政,政,中,中,心,心,项,目,目,现,现,有,有,规,规,划,划,不,不,足,足,以,以,支,支,撑,撑,高,高,端,端,写,写,字,字,楼,楼,市,市,场,场,，,，,改,改,造,造,成,成,本,本,巨,巨,大,大,综合研,判,判,项目不,适,适宜开,发,发为写,字,字楼。,思维导,图,图,市场扫,描,描,市场特,征,征总结,项目分,析,析,项目价,值,值挖掘,综合研,判,判,定位初,步,步探讨,定位建,议,议,项目定,位,位建议,项目基,本,本情况,项目宗地编号,09-04-034,宗地用途,商业金融业用地,土地面积,5304,平方米,总建筑面积,72600,平方米,建筑基底面积,2969,平方米,建筑覆盖率,52.4%,建筑层数,地下,2,层，地面,31,层,休闲广场,20000,平米,地下车位,200,个,室外车位,100,个,楼层,功能,地下室,单层,4200,平方米，,2,层合计,8400,平方米,商业部分,单层,3763,平方米，,14,层合计,15052,平方米,写字楼部分,单层,2025,平方米，,514,层合计,20257,平方米,转换层,15,层,1978,平方米,公寓部分,1625,单层,1954,平方米，共,10,层合计,19540,平方米；,26,、,27,单层,1926,平方米，,2,层合计,3852,平方米,其他,28,、,29,层为多功能会议厅设计,1926,平方米；,3031,层为机房和天面水池,1940,平方米,电梯,8,部（进口三菱）,扶梯,8,部（进口三菱）,消防、动力,照明、给水,主干完成,局部到位,暖通、弱电,没有安装,项目情,况,况小结,项目地,处,处商业,中,中心地,带,带，昭,示,示性强,，,，影响,力,力大，,是,是惠州,地,地表性,建,建筑；,来自行,政,政金融,中,中心的,江,江北区,的,的竞争,压,压力巨,大,大，对,项,项目的,开,开发方,向,向存在,一,一定的,影,影响；,项目设,计,计陈旧,，,，大堂,、,、内部,、,、外立,面,面都涉,及,及到翻,新,新，电,梯,梯的速,度,度及容,量,量均显,得,得过于,低,低端，,硬,硬件设,施,施存在,一,一定的,滞,滞后性,；,；,项目规,划,划存在,局,局限，,如,如：大,堂,堂入口,的,的人流,组,组织如,何,何能各,行,行其是,，,，互不,干,干扰；,如,如车位,不,不足，,需,需要通,过,过扩大,地,地下停,车,车库等,手,手段增,加,加停车,位,位；,项目烂,尾,尾长达,十,十数年,之,之久，,市,市场上,形,形成的,空,空置负,面,面影响,较,较重；,结论：,项目所,处,处片区,是,是传统,的,的商业,中,中心地,带,带，办,公,公氛围,相,相对较,弱,弱，另,外,外，项,目,目硬件,设,设施陈,旧,旧，改,造,造难度,巨,巨大，,且,且成本,不,不可估,量,量，所,以,以项目,不,不适宜,延,延续前,期,期开发,方,方向定,位,位为写,字,字楼。,SWOT,分析,优势：,地处商业核心,地段优越,不可复制的花边岭广场,极具昭示性，万众瞩目,劣势：,片区规划相对凌乱,片区写字楼市场不景气,项目规划设计陈旧,长期空置的负面影响,机会：,拥有大量的潜在需求,价格洼地的市场溢价,威胁：,来自江北的竞争,世贸低价的影响,思维导,图,图,市场扫,描,描,市场特,征,征总结,项目分,析,析,项目价,值,值挖掘,综合研,判,判,定位初,步,步探讨,定位建,议,议,项目定,位,位建议,商业,+,居住性,住,住宅,商业,+,纯商务,公,公寓,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,商业,+,商务公,寓,寓,+,酒店式,公,公寓,商业,+,产权式,酒,酒店,+,商务公,寓,寓,可能的,发,发展方,向,向,户型改,造,造难度,较,较大，,在,在市场,缺,缺乏竞,争,争力。,项目价,值,值未被,深,深度挖,掘,掘，利,润,润得不,到,到体现,。,。,基于前,面,面对写,字,字楼市,场,场的分,析,析，写,字,字楼定,位,位不可,行,行。,市场供,应,应量有,限,限，且,价,价值有,所,所体现,，,，可行,。,。,易做成,高,高端，,树,树立形,象,象，酒,店,店业在,市,市场生,存,存空间,也,也较大,，,，可行,。,。,思维导,图,图,市场扫,描,描,市场特,征,征总结,项目分,析,析,项目价,值,值挖掘,综合研,判,判,定位初,步,步探讨,定位建,议,议,项目定,位,位建议,开发方,向,向一,保持现,状,状下的,定,定位建,议,议,基于以,上,上分析,，,，市场,部,部建议,：,：,定位,=,商业,+,公寓的,模,模式,公寓,1,、商务,2,、酒店,式,式,3,、产权,酒,酒店,定位一,：,：商业,+,商务公,寓,寓,+,酒店式,公,公寓,定位二,：,：商业,+,商务公,寓,寓,+,产权式,酒,酒店,商业,+,商务公,寓,寓酒,店,店式公,寓,寓,PK,商业,+,商务公,寓,寓,+,产权式,酒,酒