房地产开发项目可行性研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 房地产开发工程可行性分析,房地产开发与经营,第一节 房地产可行性分析概述,一、房地产可行性研究的概念和作用,一房地产可行性研究,是指在投资决策前，对与工程有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断工程在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。,二房地产可行性研究分类,按照所处的阶段和研究的详细程度不同：,投资时机研究，初步可行性研究和详细可行性研究,按照研究的对象提供的现状条件不同：,土地以及开发工程的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发工程的可行性研究和房地产可行性研究,根据房地产工程的用途不同：,居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发工程可行性研究,三房地产可行性研究的作用,1、投资决策的重要依据,2、是工程审批的依据,3、也是工程资金筹措的依据,4、是编制设计任务书的依据,5、是开发商与各方签定合同的依据,根据工程未来获取收益的方式不同：,出售型房地产工程、出租型房地产工程、混合型房地产工程可行性研究,二、可行性研究的步骤和内容,一房地产可行性研究的内容,工程概括,市场分析和需求预测,规划方案的优选,开发进度安排,工程投资估算,资金的筹集方案和筹资本钱估算,财务评价,风险分析,国民经济评价,结论,三、房地产可行性研究报告及本卷须知,一房地产可行性研究报告,封面、摘要、目录、正文、附件、附图,二房地产可行性研究本卷须知,二可行性研究的步骤,组织准备,资料收集及市场调查,开发方案的设计和评价,详细研究,编写研究报告书,一、房地产工程反映财务状况的指标体系,价值型、效率型、期限型指标,动态，静态评价指标,第二节 房地产工程的财务状况分析,二、房地产工程反映财务状况的指标计算,一财务净现值,t,t,t,c,某开发工程方案预测表,年,项目,0,1,2,3,4,5-25,开发投资,250,2800,2600,经营费用,400,450,500,经营收入,700,800,1300,净现金流量,-250,-2800,-2600,300,350,800,FIRR,折现率,财务净现值,财务净现值与折现率的关系图,二财务内部报酬率,t,t,t,试算法计算FIRR的一般步骤如下：第一步：初略估计FIRR的值。iFIRR,为减少试算次数，可先令FIRRic。第二步：分别计算出i1、i2(i1 i2对应的净现值FNPV1和FNPV2,FNPV1 0,FNPV2 0。第三步：用线性插入法计算FIRR的近似值，其公式如下,三投资收益率,投资收益率=年净收益/投资总额x100%,四静态投资回收期和动态投资回收期,静态投资回收期：,t,t,t,，,Pt累计净现金流量开始出现正值的年份1上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量,动态投资回收期：,=0,Pt 累计净现金流量现值开始出现正值的年数1上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值,三、房地产开发工程本钱费用估算方法,一土地费用估算,土地征用拆迁费,土地出让地价款,土地转让费,土地租用费,土地投资折价,二前期工程费,规划勘测设计费,可行性研究费,“三通一平费,四房屋开发费,建安工程费,附属工程费,室外工程费,采用的方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法,五公共配套设施建设费,三根底设施建设费,六开发间接费,七管理费：按工程投资或直接费用的3%左右,八销售费用,九财务费用,十其他费用,十一税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等,十二不可预见费：是前面所有费用的3%-7%估算,四、本钱费用估算结果的汇总,五、房地产开发工程租售方案及租售收入测算,租售方案包括：,工程出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例；,可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；,出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量确实定；,租金和售价水平确实定；,收款方案确实定,序号,项目名称,建设期,经营期,第,1,期,第,2,期,第,3,期,第,N-1,期,第,N,期,1,可出租建筑面积,2,单位租金,3,可能毛租金收入,4,出租率（,%,）,5,有效毛租金收入,6,转售收入,7,转售成本及税费,8,净转售收入,房地产开发工程出租方案及出租收入测算表,单位：建筑面积m2，销售收入元,一盈亏平衡分析,又叫量本利分析，是通过分析工程的产销量和本钱、收入之间的函数关系，从而找出产销量和工程盈亏关系的一种分析方法。,R=B TC=P Q FC Vc Q,其中：R为利润，B为销售收入，P为销售价格，Q为房地产商品数量，TC为总本钱，FC为固定本钱，Vc为单位 变动本钱。,第三节 房地产工程的风险能力分析,一、风险与房地产风险,二、房地产工程分析方法,二工程平安率,f=Q Q*/Q 100%,f,10%,10%15%,15%25%,25%30%,30%,状态,危险,需要谨慎,不很安全,较安全,安全,盈亏平衡点，又称保本点，是指开发工程的利润为零时的指标。,令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，那么有,Q*=FC/P Vc 盈亏平衡点销售量,R*=P Q*盈亏平衡点销售额,三、敏感性分析,一敏感性分析的概念,又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的工程经济效果评价指标的变化幅度，了解工程预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于工程预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使工程到达预期目标。,1、选择要分析的不确定性因素,售价和租金,开发本钱,开发周期,空置率和空置期,贷款利率和贷款额,2、选定分析所用的评价指标,5、提出控制敏感性因素的建议,4、判定敏感性因素,3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况,二敏感性分析的步骤,3、单因素敏感性分析,例：某一开发工程投资根本方案如下，其中Ic=10%,影响因素,期初投资,租赁收入,年经营费用,寿命期（年）,估计值,2000,600,350,20,1选取期初投资、价格租赁收入和经营费用为拟分析的不确定性因素,2选取净现值NPV指标作为评价指标,3计算预测水平下的净现值评价指标，那么：,NPV=2000+600 350P/A，I，n,=2000+600 350P/A，10%，20,=2000+2508.5136,=128.4万元,4确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。,期初投资的敏感性分析,期初投资变动幅度,20%,10%,0,+10%,+20%,NPV,528.4,328.4,128.4,71.6,271.6,租赁收入变动幅度,20%,10%,0,+10%,+20%,NPV,893.23,382.42,128.4,639.22,1150.03,租赁收入的敏感性分析,经营费用变动幅度,20%,10%,0,+10%,+20%,NPV,724.35,426.38,128.4,169.58,467.55,经营费用的敏感性分析,作出敏感性曲线图：,128.4,投资,经营费用,价格收入,5、排序并确定敏感性因素,价格收入经营费用期初投资,6、提出控制方案,二、概率分析,例：某房地产开发工程的现金流量如表1，根据经验和预测，开发本钱和销售收入为需要分析的两个不确定性因素，各自可能发生的概率如表2，取Ic=10%，试计算工程的财务净现值的期望值、财务净现值等于零的概率和净现值大于1000万元的累计概率。,表1 单位：万元,年,0,1,2,3,4,投资与开发成本,1200,3600,3600,销售收入,7000,6200,净现金流量,1200,3600,3600,7000,6200,概率 变幅,变动因素,15%,0,+15%,销售收入,0.4,0.4,0.2,投资与开发成本,0.2,0.5,0.3,表2,1,2,3,4,5,6,7,8,开发成本变动趋势,概率1,销售收入变动趋势,概率2,状态,概率P,i,（23）,财务净现值PNPV,i,PNPV,i,P,i,+15%,0.3,+15%,0.2,A,0.06,2923.09,177.78,0,0.4,B,0.12,1499.01,179.88,15%,0.4,C,0.12,74.93,8.99,0,0.5,+15%,0.2,D,0.1,3965.90,396.59,0,0.4,E,0.2,2541.82,508.36,15%,0.4,F,0.2,1117.74,223.55,15%,0.2,+15%,0.2,G,0.04,5008.71,200.35,0,0.4,H,0.08,3584.63,286.77,15%,0.4,I,0.08,2160.55,172.84,合计,1,1,2155.11,PFNPV0=1-P0=1,PFNPV1000=1-P1000=1-0.12=0.88,第四节 国民经济评价,一、国民经济评价与财务评价的主要区别,经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同,项目,财务评价,国民经济评价,目标,利润最大化,国民经济效益最大化,出发点,经营项目的开发商,国民经济,价格,现行价格,影子价格（包括影子工资和影子汇率）,折现率,基准收益率或期望收益率,社会折现率,外部费用和外部效益,不考虑,考虑,计算指标,财务评价指标,国民经济评价指标,二、国民经济评价的根本步骤,一效益和费用范围的调整,二效益费用数值的调整,三编制表格并计算评价指标,私人工程的目的是使利润最大化，使用的贴现率是由金融市场决定的市场利率。可是，公共工程的实施会把现在的消费转变为未来的消费，重要的是要按照社会最期望的贴现率进行转换。因此，必须对市场利率进行调整以反映社会偏好，这种站在全社会角度选择的贴现率是社会贴现率。简单来说，社会贴现率是指整个社会愿意用将来消费换取现在消费的利率。,影子价格是指在高度竞争的市场上可以通行的某种商品价格的估计数。它是工程分析人员根据某种资源的时机本钱，按国际市场供求关系可能择机牺牲的代价估计的。影子价格反映世界范围内资源的稀缺程度和经济中的真实价值。运用影子价格进行工程的经济分析，可以使有限的资源得到最正确的分配，从而提高工程的社会经济效益。影子价格指国内影子价格由生产价格和经济效果系数两局部组成。生产价格反映直接本钱，经济效果系数反映与供求效应有关的间接本钱。比方，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。,第五节 房地产工程的环境影响评价,一、环境影响与评价,一环境影响评价的根本概念,是指对规划和建设工程实施后可能造成的环境因素进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。,二环境影响评价管理,二、环境的影响评价的依据和内容,一环境影响评价的依据,二环境影响评价的内容,三、环境影响评价的步骤,一现状调查,二影响预测,三进行评价,四编写环境影响报告书,第六节 房地产可行性研究案例,