成本管理--房地产成本控制精细化管理(ppt 39)(1)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,2006,年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会,工程目标成本的制定、支解与落实,工程清单招标管理,工程成本数据库的建立,成本,管理理念,内容要点：,5,WIH,1，成本管理,的,的目的,（,WHY),提,升价值,2，房地产项,目,目的成本构成,（,WHAT),全成本，,空,间与时间分布,3，房地产项,目,目成本管理的,出,出发点,（,WHERE),确,定与控制,4，成本管理,的,的阶段,（,WHEN),全,过程,5,成本,管,管理的责任人,（,WHO),全,员,6，成本管理,的,的方法,(,HOW）,目,标管理,成本管理的目,的,的（,WHY),1,，,房地产公司是,企,企业，,利润,是企业用永恒,目,目标,2，,利润与成本的,关,关系,收入一定的情,况,况下，成本越,低,低，利润越大,3，,成本管理的目,的,的与企业的目,标,标是一致的,机,机构/团队的,目,目标,4，成本管理,的,的目标是保证,成,成本的支出获,得,得最有效的收,益,益-提升价值,成,本,本,控,控,制,制,不,不,等,等,于,于,省,省,钱,钱,花,得,得,多,多,会,会,浪,浪,费,费,，,，,花,花,得,得,少,少,也,也,会,会,有,有,浪,浪,费,费,，,，,花,花,多,多,花,花,少,少,不,不,是,是,重,重,点,点,，,，,花,花,的,的,有,有,效,效,才,才,是,是,关,关,键,键,提,升,升,价,价,值,值,的,的,五,五,种,种,途,途,径,径,价,值,值,工,工,程,程,的,的,基,基,本,本,公,公,式,式,：,：,V=F/C,V-value,性,价,价,比,比,F-function,产,品,品,、,、,功,功,能,能/,性,性,能,能,、,服,务,务,、,、,收,收,益,益,C-cost,费,用,用/,成,成,本,本,C,下,降,降,，,，,F,上,升,升,C,不,变,变,，,，,F,上,升,升,C,下,降,降,，,，,F,不,变,变,C,小,幅,幅,上,上,升,升,，,，,F,大,幅,幅,上,上,升,升,C,大,幅,幅,下,下,降,降,，,，,F,小,幅,幅,下,下,降,降,-,具,具,体,体,选,选,择,择,哪,哪,种,种,途,途,径,径,，,，,与,与,市,市,场,场,环,环,境,境,、,、,公,公,司,司,经,经,营,营,理,理,念,念,、,、,产,产,品,品,方,方,针,针,有,有,关,关,-,价,价,值,值,的,的,评,评,估,估,：,：,有,有,显,显,性,性,的,的,，,，,有,有,隐,隐,性,性,的,的,，,，,有,有,眼,眼,前,前,的,的,有,有,长,长,远,远,的,的,，,，,需,需,要,要,综,综,合,合,平,平,衡,衡,与,与,决,决,策,策,房,地,地,产,产,项,项,目,目,成,成,本,本,的,的,构,构,成,成,（,WHAT),全,成,成,本,本,的,的,概,概,念,念,1,，,，,成,成,本,本,构,构,成,成,建,造,造,成,成,本,本=,前,前,期,期+,建,建,安,安+,室,室,外,外,及,及,配,配,套,套,开,发,发,成,成,本,本=,土,土,地,地+建,造,造+,开,开,发,发,间,间,接,接,全,成,成,本,本,（,（,即,即,项,项,目,目,发,发,展,展,成,成,本,本,）,）=开,发,发,成,成,本,本+,期,期,间,间,费,费,（,（,营,营,销,销,和,和,管,管,理,理,）,）,2,，,，,时,时,间,间,与,与,空,空,间,间,上,上,的,的,分,分,布,布,时,间,间,：,：,建,建,设,设,全,全,过,过,程,程,都,都,在,在,发,发,生,生,空,间,间,：,：,公,公,司,司+,现,现,场,场,；,；,实,实,体,体+,费,费,用,用,成,本,本,管,管,理,理,的,的,出,出,发,发,点,点,（,（,WHERE),两,大,大,基,基,本,本,内,内,容,容-合,理,理,确,确,定,定和有,效,效,控,控,制,制,1,，,，,合,合,理,理,确,确,定,定,确,确,定,定,是,是,控,控,制,制,的,的,前,前,提,提,和,和,基,基,础,础,，,，,市,场,定,定,价,价,原,原,则,则,，,，,没,没,有,有,准,准,确,确,只,只,有,有,合,合,理,理,；,；,成,本,本,的,的,决,决,定,定,因,因,素,素,：,：外,部,部-,市,市,场,场,；,；,内,内,部,部-,产,产,品,品,策,策,划,划,与,与,定,定,位,位,；,；,成本的影响因素:诸多经营、技术,、,、管理方面,;,成本确定的方法:决不是靠定额算,出,出来的；靠对市,场,场和产品的把握,，,，市场包括销售,市,市场和原材料市,场,场,成本确定的过程,:行业特点决定,成,成本的特点：单,件,件性、复杂性、,多,多次性；从虚到,实,实；,成本实现关键环,节,节,：招标（发包）,，,，使产品与市场,结,结合,-招标的,目,目的就是形成有,效,效的竞争；竞争,是,是降价的最有效,手,手段,-定标的,原,原则：合理低价,；,；合理的概念：,能,能做出符合要求,产,产品,成本管理的出发,点,点（,WHERE),两大基本内容-合理确定和有效控制,2，有效控制,动,态监控，做到随,时,时心中有数,-控制是解,决,决问题的手段之,一,一，目的为达到,某,某些既定目标；,因,因此，控制可理,解,解为一系统对外,界,界影响的调节功,能,能；此项调节功,能,能可使系统的结,果,果或产出不偏离,既,既定目标。,-控制的要,素,素：目标、偏差,测,测定、修正,-有效控制,的,的前提：目标要,合,合理实在；实际,结,结果要及时反馈,-,控制不等于限制,：,：心中有数就可,以,以说在控制之中,，,，时刻掌握实际,与,与目标偏差,的原因、幅度、,造,造成后果,，进而做出相应,的,的调整方案,3，技术经济相,结,结合的原则不,论,论是确定还是控,制,制,成本管理的阶段,（,WHEN),全过程,1，阶段,立项策划设,计,计,发包施工竣,工,工维护,2，对应成本实现过,程,程-由虚到,实,实,虚拟：估、概、,预,预算,现实：合同价、,付,付款、结算价,-从虚,到,到实的转折点就,是,是发包,各阶段成本管理,重,重点内容,立项阶段,成本,测算，项目经济,性,性评价,策划阶段,选,择性价比最好的,产,产品，制定产品,目,目标与发展计划,设计阶段（卖什,么,么、设计什么、,施,施工什么）,方案：最经济,合,合理方案，符合,项,项目定位,-初步：材,料,料设备的合理选,型,型,-施工图,：,：限额设计，图,纸,纸的质量和时间保证,发包阶段通过,市,市场竞争找到,合,适的价格和单位,，,，完备的合同（,与,与合作伙伴双赢,的,的关系）,施工阶段,变,更和签证的管理,，,，付款审核,竣工阶段,结,算、索赔办理,成本管理的责任,主,主体,（,WHO),全员,1，所有与产品,制,制造相关的部门,，,，都有成本管理,的,的责任，都要具,有,有成本意识,只要考虑了性价,比,比问题，就是有,成,成本意识,2，责任成本管,理,理体系的建立,目的：令全员实,施,施自觉的成本管,理,理行为,要素：（1）,责,责任范围；（2）责任人,（3）评价标准,；,；（4）评价,人,人,3,房地产公,司,司成本管理专业,人,人员的职责,全面、全过程成,本,本管理，而非单,纯,纯编制预结算工,作,作,了解产品、掌握,市,市场，制定目标,，,，全程监控；,甲方整合社会资,源,源的目标就是让,其,其符合我们的产,品,品定位；甲方的,工,工作就是协调，,不,不论是设计、工,程,程还是成本人员,；,；专业人员是专,家,家型的管理者（,不,不是大厨是美食,家,家）,成本管理的基本,方,方法,（HOW),目标管理,1，,目标管理的内容-目标的确定,与,与控制两方面,2，,目标确定的依据,经,验数据库、市场,调,调研、产品把握,3，,实现目标动态监,控,控的手段信息,化,化,4，,目标管理的过程,PDCA,循环,成本管理的认识,过,过程,三个阶段,造价计算（概、,预,预、结）,-,定额模式下，强,调,调个人经验，追,求,求算得快、算量,准,准，定额熟、套,价,价正确；,成本控制,强调不能突破目,标,标值,提升价值,强调企业,/,团队的共同目标,：,：利润，讲求性,价,价比，发掘价值,，,，创造价值,-,当前指导思想：,结合产品和市场,，,，以造价计算和,成,成本分析为基础,，,，以目标管理为,方,方法，以技术管,理,理为保障，以产,品,品价值的实现为,目,目标开展成本管,理,理工作,房地产公司成本,管,管理总体思路,成本管理的基本,内,内容：,-,点、线、面,1,，两个重点：招,标,标及合约、预结,算,算,2,，一条,主,主线：,项,项目成,本,本全过,程,程动态,控,控制,3,，两个,基,基本面,：,：信息,平,平台（,数,数据与,工,工具）,、,、制度,建,建设,成本部,门,门的工,作,作思路,：,：,1,，,三个层,次,次,：基本,的,的审算,工,工作、,控,控制体,系,系的建,立,立与运,行,行、产,品,品与市,场,场研究,2,，,三大主,题,题,：项目,建,建设、,业,业务建,设,设、组,织,织建设,3,，,两条管,理,理原则,：计划,管,管理、,目,目标管,理,理,4,，,一个工,作,作准则,：靠数,据,据说话,，,，留下,作,作业痕,迹,迹,成本管,理,理工作,基,基本,面,成本目,标,标管理,办,办法,供方管,理,理制度,招标管,理,理办法,合同管,理,理办法,成本信,息,息化管,理,理办法,变更及,签,签证管,理,理办法,付款及,结,结算管,理,理办法,其他：,材,材料采,购,购及认,价,价管理,；,；资料,管,管理；,预,预算编,制,制深度,要,要求,成本目,标,标的制,定,定,基本原,则,则,1,，,目标的,内,内涵,：,不仅限,于,于成本,目,目标值,本,本身、,更,更要关,注,注成本,背,背后的,产,产品目,标,标,2,，,目标的,作,作用：,目标不,一,一定是,上,上限而,是,是基准,，,，目标,的,的作用,在,在于心,中,中有数,3,，目标,的,的范围,：,：,成本目,标,标是整,个,个项目,团,团队的,目,目标，,目,目标范,围,围覆盖,全,全成本,成本目,标,标的制,定,定,主要过,程,程,1,，制定,的,的时间,：,目标制,定,定从立,项,项时就,已,已经开,始,始，区,分,分控制,目,目标与,经,经济测,算,算数据,，,，要求,不,不同，,考,考虑风,险,险因素,；,；,策划、,设,设计阶,段,段进行,各,各阶段,的,的成本,测,测算，,各,各期测,算,算要有,对,对应，,比,比较变,化,化原因,，,，原则,上,上前期,目,目标控,制,制后期,目,目标；,规划方,案,案确定,后,后，形,成,成正式,目,目标成,本,本,施工图,完,完成后,，,，可根,据,据预算,对,对目标,做,做调整,（,（通常,是,是在偏,差,差较大,的,的情况,下,下）；,2,，制定,的,的方法,3,，制定,的,的要求,成本目,标,标的制,定,定,主要过,程,程,1,，制定,的,的时间,：,2,，制定,的,的方法,：,成本与,首,首先是,由,由产品,的,的定位,与,与档次,决,决定的,，,，因此,成,成本目,标,标要在,与,与产品,目,目标的,互,互动沟,通,通中共,同,同制定,，,，在发,包,包前的,阶,阶段经,历,历由粗,到,到细的,过,过程。,一,一般的,依,依据文,件,件有：,项,项目发,展,展报告,、,、策划,报,报告、,各,各阶段,的,的设计,文,文件和,交,交楼标,准,准；,前期工,作,作尽可,