石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书

石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书【石家庄地产发展】石家庄城市总体规划石家庄的城市未来定位为河北省省会，京津冀第三极，文化 生态宜居城市。其城市空间布局结构将以“一城三区三组团”的形 式整体呈现。一城即中心城，包括现主城区及正定古城和京珠高速路以东地区， 是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区；三区即中心城内由渡沱河和京珠高速路分隔的三个建设区，包括老 城区、滨河新区和东部新区；石家庄“一城三区三组团”舛临济寺小马忖林太甲河公园MA林园名家任梆辛任露G大安含大马忖h m心同样明珠公园大郭镇工业6十箱在中山公同桂区石门公园44椀安荒南杜村2公里家庄协 和医学院G107长安区桥西区视野内搜索d 全屏怕哧住尔杜在东北社村蛀西仰丝乐灯嫉&/2enMa . I石家庄”站西， /a华西跆力河北科技大 学长安声院2C10 Baicu - GS(201C;S006 - Dataj & I ：, 栾城塔口村新华区北乐乡村石家庄交通轨道发展石家庄经济发展速度迫切需要交通辅助，以实现“一城三区三组团” 的无缝衔接，为此省会提出建设由6条线组成的“大放射，小方格”远景 线网方案，其中，1、2、3号线为骨干线，4、5、6号线为辅助线，线网总 长244.7公里，中心城（三环以内）轨道交通线路全长169.2公里。值山IS WU11% 诿时 皿美3gJWSEK映mI石家驻轨道交通短副0东开发区地产概况板块范围：东二环以东区域。省会城市规划中的“一城三区三组团” 之中三区中的“东部新区”。区位环境：石家庄东开发区是较早获批的国家级经济开发区，是城市 经济增长的重点区域，道路交通条件十分优越，区域内的长江大道（连 裕华东路）、黄河大道（连接中山东路）、珠峰大街等都是市级干道， 综合环境优越。商务中心：区域内集中了日本的富士通、NEG公司、日绵公司; 美国的休斯公司、哈里斯公司、孟山都公司；德国的赫斯特公司; 英国的汇丰银行；意大利的萨普拉斯公司等众多跨国企业，初步 形成了以通信电子和化工医药及中医药为支柱的产业特色。东开发区板块已成为房地产开发热点区域，区域房地产市场发 展快速，目前处于销售阶段的项目有：东城国际、天地荣域、卓 达星辰银座、富源城国礼、峰汇公馆、恒大绿洲。“恒森Jm冏祁连路地块及周边项目分布图文北至闫小学士演庄南翟目小学口平东路A琮田花园站V社夜卫生站凤凰医段.上怖东区用算寺天局肮大泗店彳匚公馆3800东二建北路。西北通为卫生厮东城国际？状。、Loft!j380*东都宾镇E旃区住宅项目9河北行故学院槐安东路二+曲读小学文东杜庄文宋管小学殳怙英中学.长安区地枳样第六分局小回土珠江大道达星辰银座C未定留村800国区高新区第一小学G7祁娃街顼目富源城国礼第0。起西医诊所南幡庄为马家庄市而立杨庄小宇又北五文字校文臭家区村5101天博兴小学天地荣域32co北发村东开发区域为企 业聚集地，项目 多为集商、住、 娱乐去彘鼠的综 合性建筑，整体发展湾九乂&恒大绿洲378电【东开发区地产项目基本状况】【东城国际.恒森购用物业名称 项目所在地 开发单位 物业公司 占地面积 楼宇数量 建筑风格 周边交通 容积率 公交路线 周边配套东城国际天山大街，与淮河路交口一山实业集团 一山物业 57362平米 9栋1曷层 现代 临天山大街，5.528路、32路、总建物业类型整体色调交通非常便利绿化率51 路、53路、103390000平米 公寓，写字楼 浅灰30%北国超市、天山海世界、师大附中、 语幼儿园、长城医院、农行、建建行市私立一中、54中、双L主要户型整体均价iiSSFFT为主，商业产权3580元/平米，L0FT均价5380元/平米“恒森Jm冏户型面积范围34160平米项目优劣势分析优势规模：规模较大，建筑形态多样；区位：北邻黄河大道，南邻淮河道，东邻天山大街；产品类型：涵盖酒店、公寓、写字楼、商业等多种形态。劣势产权：仅剩27年产权价格：价格没有竞争优势箕蜴袈Hu二二二二工Hd物业名称峰汇公馆项目所在地开发单位物业公司楼宇数量珠峰大街与中山路交口东南角 银湖房地产开发有限公司待定独栋高层物业类型住宅，商业建筑风格现代整体色调浅灰周边交通临珠峰大街与中山路，周边交通便利绿化率30%公交路线28路、53路、80路、51路、103娱乐健身：天速健身、八号公馆。学校：石家庄学院、信息工程学院。师大附中。周边配套购物：北国超市、农贸市场。医疗：长城医院，省四院东院区。金融：L行、农行、建行、河北银行、邮政储蓄主要户型104平米3800元/平米也上地卜车位均有项目优劣势分析优势位置：位置尚佳，周边商业、医疗、教育配套齐全。劣势规模：仅有1栋高层，体量太小。资计.以小户则为土.户刑铅计一般C【恒大绿洲物业名称恒大绿洲项目所在地 开发单位 物业公司 占地面积 楼宇数量 建筑风格 周边交通 公交路线 周边配套槐安路与阿里山大街交汇处恒大地产集团窿定180090平米6栋高层 现代总建物业类型整体色调500000平米住宅浅黄临槐安路，交通较为便利 502路、72路、54路、53路 中心公园，森林公园主要户型两居室、三居室起价4780元/平米，均价区间5000-6000元/平米湖景美宅整体均价形像推广定位项目优劣势分析优势环境：特有双湖水景公园，移植南方乔木，超高绿化；楼间距：在150-250米之间，超大楼间距，通风采光良好；户型：两居、小三居、三居设计合理，居住性能高；装修：精装修，采用知名品牌装修，省时省力。.劣势UHill区域：项目位置较偏，交通不甚便利，现周边多为厂房较多，商业、医疗、教育配套缺乏；价格：单价较高，造成锁定的购买人群面较窄。区域内在售以及规划中项目、价格标识示意图父北翟史小学肮大酒店文楚言大街小学瑞国花园站。社区卫生站,凤常医院桥东区烟草专卖局m小学e河北行政学院:南接日小学船东都宾馆曲玉都其伍士贤任东二环北路林帼同二孑里植小学文。法赵医院/南辛任东二环南路西兆通忖卫生所.长安区地税局第六分局东杜在龄匚公馆I赵村500 M规划中文益新区第一小学3307东城国际3580、loft5380士占留村800亩.诩 tilS学理工学院南杨庄村林希望绿洲公园勺家庄市南文杨0E小学只吴家与忖北五女学校文匕高速公路1!祁连街项目G307郝家营村达星辰银座（未定高源城国礼3000起小岗上诛江大道岗当天地荣域3200文梢英中学神通寻科令矗翳芬文宋m小学北豆村船版装大厦文大西帐小学校恒大绿洲3780起客户群构成及分析1、处于结婚年龄的小夫妻，属于结婚之用，婚房;2、企业老板、公司高层、经商人士等经济来源稳定，自身 有住房，用于投资之用，投资房；4、周边地区：该部分人群，是周边郊县部分有经济实力的 消费者，为提高生活质量，改善生活环境。5、市区中高收入人群：该部分人群主要是企事业单位经济 收入稳定，购买能力较强，多数为二次或三次置业。【祁连街地块分析】“恒森irn冏内，前景良好。从产品形态上,/ : SHIJIAZHUANG CITY COMPREHENSIVE PLANNING伫 家庄市城市总体规划 2006-2020中心城规划图整体规划与地块区图祁连街地块位于东开发区组团，此区域属于省会重点发展方向，交通便 利，环境清新，生活状态良好，有许多高端项目在此区域内。区域现状为企业、居民较多，未来发展将有 更多的中大型企业迁至此区域以写字楼+公寓+酒店+商铺的模祁连街地块区域未来交通规划祁连路项目将新添地铁交通轨道，依据石家庄轨道交通规划图 所示，将来轨道2、5号线将直接通过项目所在地，不仅给业主提供更便 利的出行条件，同时也将提高项目整体品质，营造出打造高端项目所必 备的条件。大河东机庄申后1M/大正行LaM石家庄地铁路线图田庄前太保大安曾于废豫溺堆南庄小家M!帼台蔡“西砌头年二十勒1SV&西王 2S二环利1FSA崔克蚪兮施 tSS南高常9 fSLLira LU 崎济才 正孰关&西为四闻嘛gwsjggagg I博商林由 警二俐 I穆怎温国E史头电硒大4F|度二给_ *丽 啊/三竺生ftW Alt万村i5S西羊南南海紫大影城幽初1离州掐乐刘何saiffi存上跻.家庄a港可乏目吃鼠产点击幅与断的翁古烟石冢才就道交通烷W圜飒lTEW| JI祁连路地块特点分析概况区位：位于东开发区核心区域，北依黄河大道，南邻淮河 道，东靠祁连街；体量：地块南北长340米，东西宽60米，占地面积20400平 方米，规模较小；土地使用年限为40年商业用地；交通：项目所依的黄河大道为中山路沿线，属于石家庄迎 宾大道，淮河道、祁连街均为市区主干道，无论步行、公交、 行车哪种出行方式都非常便捷；“恒森Jm冏SWOT分析优势位于石家庄东开发区内，东开区属重点发展区域；紧邻 城市迎宾大道一黄河大道（中山路沿线）和交通主干道一 淮河道、祁连街，并有多辆公交经过项目，业主出行交通 便利；天山海世界、石家庄学院、市私立一中、河北纺织 工业学院、北国超市、师大附中、54中、双语幼儿园、长 城医院、农行、建行等生活配套齐全，确保业主一切生活 所需。劣势项目地块南北长340米，东西宽60米，总占地面积 20400平方米,对律箱形式要求较高,体量比较小，操作机会项目产品形式包括公寓、LOFT公寓、写字楼、酒店、商业 等多种形式，产品自身可操作性较强，运作周期相对于纯住宅 要短，加之项目的地域优势、前景优势、产品优势、购买力优 势等，对提高销售利润有很大的促进作用，最终本项目将被打 造成东开发区高端城市综合体项目。威胁东开区域内，如东城国际、天地荣域、卓达星辰银座、富 源城国礼、峰汇公馆、恒大绿洲等在售项目和未售项目，如 赵村项目、留村项目等将对本项目形成巨大威胁。购买群体定位针对写字楼:原已有办公场所的大、中、小型企业，由于环境、面积、 交通等多种原因需另选择办公场所；总公司在外地，石家庄区域内需设立公司分部，用于日 常办公之用；“恒森irn冏针对公寓:已到婚龄的青年人，迫于婚姻压力，急于购房；行政机关或事业单位职工、高级白领、私企业主、个 体工商户等收入较高的工薪阶层，主要以自主和投资为 主；%卜来人口在市区购房，这部分人群主要考虑到由于工 作、生活的需要定居在省会，有一定的购买力；市区中高收入人群，收入稳定且购买能力较强，自身 已经有住所，多为二次、三次置业，以投资为目的；“恒森irn冏市场定位与产品形式根据项目基本特点，结合市场需求，初步市场定位为多功能 公寓式酒店“恒森irn冏 建筑风格一优雅、高贵、浪漫的法系建筑风格人们往往觉得进入写字楼开始一天的工作是辛劳的；工作一天回 到公寓也是辛劳的；就算是工作出差居住酒店都是辛苦的，现在的人 们生活中充满了为生存奔波的劳累，而最渴望拥有的就是生活中一点 点浪漫、一丝丝温情，因此我们建议项目建筑风格选用以优雅、高贵 、浪漫著称的法系建筑风格，让人们如论工作、生活、休闲，生活中 肺口不缺浪漫，同时也与周边项目形成鲜明对比，彰显出本项目的与众 同和优雅、高贵、浪漫的气质。楼宇初定写字楼：邻黄河大道，位于地块的北部，1栋；单层公寓：位于写字楼的南侧，2栋；LOFT公寓：位于单层公寓的南侧，2栋；酒店：位于LOFT公寓的南侧，1栋；商业：写字楼、单层公寓、LOFT公寓、酒店下部均为3层商业。楼座示意图宽：60米，需西侧退地界 6.5米、东侧退10米（建筑 红线距离），又由于项目原 因需配备地上停车位，整体 楼座实际剩余宽度约40米。长：340米，南北各让出15 米（建筑红线距离），同样 由于车位原因，整体楼座实 际剩余长度约300米。祁 连 街停车位淮河道黄河大道注：此示意图为我司根据项目所 在地地块、项目构想、规划安排等 原因设想楼座数量、顺序，其中数 据仅为估算，具体实际项目数据需 实际勘探并设计院协商之后为准。楼座示意图04=111 J图仅为示意之用，具体实景鸟瞰 数据出图为准祁连街地块产产品外立面重而采用新简约国际化元素展现 国际化周端品质，建议：颜色：简洁、大气；材料：石材+面砖+局部涂料，效果优 美，使用周期长。 llki“恒森irn冏口，、企业领导者等有车一族，因此非常有必要设置地下车库。恒森irn冏车位设置地下车库L需躲第魅醯解震%臃II事薮藉!照地上车位三面沿街有大量商业，并且由于有酒店、写字楼，客人或业主临 时能够停车，将能提成项目形象，需要配置地上临时停车位。写字楼户型写字楼为本项目的主打产品，走高端路线，吸引各大、中、小企 业将办公场所设立在我项目的写字楼中，为迎合不同企业规模与办公 需求，增大可选择性，提高性价比，特建议写字楼采取自由分割的方 式，以满足市场的不同需求。公寓户型单层公寓属于完全私密空间，在户型设计上力求通风、采光、舒适，在 面积上以中、小面积户型为主，兼配少量大户型，建议一居室、两居室 、三居室，以满足不同人群的需求。LOFT公寓现已成为城市中端阶级和高消费阶层热衷的物业，在户型设计 J力求大气、方正、分区明显，由于购买群体主要以企业白领自住或临 忖性住房为主，面积上以中小户型为主，建议两居室、三居室。“恒森irn冏单层公寓户型建议：三居户型图户型：一室、两室、三室 面积段：40-120平米层局：3米I户型面积 / 76.90m2灵动空间，随心而变O户型至高视野，志达天下LOFT公寓户型建议:户型：两室、三室面积段：40-100平方米（单层）层身：5.7米面积/1O5.35m2户型配比单层公寓户型面积配比建议: 一室：4060m2,占 30%； 两室：70100m2,占50%；三室：100-120m，占20%。祁连街项目单层公寓户型面积配比图 一室 “060m) 口两室(70lOOnf)三室(lOO-Om1)LOFT公寓户型面积配比建议: 两室：4070m2, 70%； 三室：70100m2, 30%o酒店模式建议酒店经营模式为五星级公寓式酒店。公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房， 此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室 、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服 务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服 务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括 餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。价格初定项目所在位置三面沿街，紧邻主干道，交通便利，占据 ；周边公司较多，主要针对对象为有经济实力的个体经营者、政府职员、企业白领等，有较强购房实力，占据 ；现在市场处于供不应求的局面，即使面对国家地产调控，但石家庄房价依然呈上涨趋势,所谓O依据项目所占天时、地利、人和等优势建议初步定价：单层公寓均价40004500元/itf ；LOFT 公寓均价60006500 元/itf；THANK YOU !