房地产金融基本知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,三,三,章,章,房,房,地,地,产,产,金,金,融,融,基,基,本,本,知,知,识,识,1,房,地,地,产,产,抵,抵,押,押,一,、,、,概,概,念,念,1,、,含,含,义,义,是,指,指,抵,抵,押,押,人,人,以,以,其,其,合,合,法,法,的,的,房,房,地,地,产,产,以,以,不,不,转,转,移,移,占,占,有,有,的,的,方,方,式,式,向,向,抵,抵,押,押,权,权,人,人,提,提,供,供,债,债,务,务,履,履,行,行,担,担,保,保,的,的,行,行,为,为,。,。,2,、,特,特,征,征,特,定,定,性,性,和,和,不,不,转,转,移,移,占,占,有,有,不,可,可,分,分,性,性,：,：,房,地,地,产,产,抵,抵,押,押,权,权,的,的,不,不,可,可,分,分,性,性,是,是,指,指,无,无,论,论,抵,抵,押,押,的,的,房,房,地,地,产,产,部,部,分,分,灭,灭,失,失,或,或,分,分,剖,剖,，,，,还,还,是,是,抵,抵,押,押,权,权,担,担,保,保,的,的,债,债,权,权,被,被,让,让,与,与,、,、,分,分,部,部,j,或,部,部,分,分,清,清,偿,偿,，,，,都,都,不,不,影,影,响,响,抵,抵,押,押,权,权,的,的,效,效,力,力,，,，,抵,抵,押,押,权,权,人,人,均,均,可,可,就,就,抵,抵,押,押,的,的,房,房,地,地,产,产,全,全,部,部,行,行,使,使,抵,抵,押,押,权,权,从,属,属,性,性,：,：,抵,押,押,权,权,的,的,成,成,立,立,，,，,要,要,以,以,债,债,权,权,的,的,存,存,在,在,为,为,前,前,提,提,，,，,因,因,债,债,权,权,的,的,转,转,让,让,处,处,分,分,而,而,处,处,分,分,，,，,并,并,因,因,债,债,权,权,的,的,消,消,灭,灭,而,而,消,消,灭,灭,.,物,上,上,代,代,位,位,性,性,：,：,房,地,地,产,产,抵,抵,押,押,权,权,的,的,物,物,上,上,代,代,位,位,位,位,是,是,指,指,当,当,房,房,地,地,产,产,的,的,实,实,物,物,形,形,态,态,发,发,生,生,变,变,化,化,时,时,，,，,抵,抵,押,押,权,权,的,的,效,效,力,力,及,及,于,于,抵,抵,押,押,物,物,的,的,代,代,偿,偿,物,物,或,或,代,代,位,位,物,物,.,依,照,照,中,华,华,人,人,民,民,共,共,和,和,国,国,物,物,权,权,法,法,第,174,条,的,的,规,规,定,定,，,，,担,担,保,保,期,期,间,间,，,，,担,担,保,保,财,财,产,产,毁,毁,损,损,、,、,灭,灭,失,失,或,或,者,者,被,被,征,征,收,收,等,等,，,，,担,担,保,保,物,物,权,权,人,人,可,可,以,以,就,就,获,获,得,得,的,的,保,保,险,险,金,金,、,、,赔,赔,偿,偿,金,金,或,或,者,者,补,补,偿,偿,金,金,等,等,优,优,先,先,受,受,偿,偿,.,被,组,组,保,保,债,债,权,权,的,的,履,履,行,行,期,期,未,未,届,届,满,满,的,的,，,，,也,也,可,可,以,以,提,提,存,存,该,该,保,保,险,险,金,金,、,、,赔,赔,偿,偿,金,金,或,或,者,者,补,补,偿,偿,金,金,等,等,优,先,先,受,受,偿,偿,性,性,：,：,指,债,债,务,务,人,人,到,到,期,期,不,不,履,履,行,行,义,义,务,务,或,或,出,出,现,现,约,约,定,定,情,情,形,形,时,时,，,，,抵,抵,押,押,权,权,人,人,可,可,就,就,抵,抵,押,押,的,的,房,房,地,地,产,产,拍,拍,卖,卖,、,、,折,折,价,价,或,或,变,变,卖,所,所,得,得,的,的,价,价,款,款,优,优,先,先,于,于,其,其,他,他,没,没,有,有,抵,抵,押,押,权,权,的,的,债,债,权,权,人,人,，,，,或,或,者,者,抵,抵,押,押,权,权,的,的,优,优,先,先,性,性,列,列,于,于,其,其,后,后,的,的,债,债,权,权,人,人,受,受,偿,偿,。,。,优,优,先,先,受,受,偿,偿,性,性,是,是,抵,抵,押,押,权,权,人,人,债,债,权,权,实,实,现,现,的,的,保,保,障,障,，,，,也,也,是,是,担,担,保,保,权,权,产,产,生,生,的,的,主,主,要,要,原,原,因,因,期,限,限,性,性,：,：,房,地,地,产,产,抵,抵,押,押,的,的,期,期,限,限,性,性,不,不,仅,仅,包,包,括,括,对,对,所,所,担,担,保,保,债,债,务,务,履,履,行,行,期,期,限,限,有,有,限,限,制,制,，,，,而,而,且,且,还,还,包,包,括,括,抵,抵,押,押,权,权,行,行,使,使,的,的,期,期,限,限,.,根据,城市房,地,地产抵,押,押管理,办,办法,B,第,17,条和第,18,条的规,定,定，有,经,经营期,限,限的企,业,业以其,所,所有的,房,房地产,设,设定抵,押,押的，,所,所担保,债,债务的,履,履行期,限,限不应,当,当超过,该,该企业,的,的经营,期,期限,.,同时，,以,以具有,土,土地使,用,用年限,的,的房地,产,产设定,抵,抵押的,，,，所担,保,保债务,的,的履行,期,期限不,得,得超过,土,土地使,用,用权出,让,让合同,规,规定的,使,使用年,限,限减去,已,已经使,用,用年限,后,后的剩,余,余年限,。,。,3,、房地,产,产抵押,登,登记,(1),抵押权,的,的设定,登,登记。,房地产,抵,抵押权,的,的设定,，,，除了,由,由抵押,双,双方当,事,事人签,订,订书面,合,合同外,，,，还应,当,当办理,抵,抵押登,记,记。就,登,登记所,需,需文件,，,，,城市房,地,地产管,理,理法,第,48,条规定,：,：“房,地,地产抵,押,押，应,当,当凭土,地,地使用,权,权证书,、,、房屋,所,所有权,证,证书办,理,理。”,就,就登记,机,机关，,该,该第,61,条第,1,款规定,：,：“房,地,地产抵,押,押时，,应,应当向,县,县级以,上,上地方,人,人民政,府,府规定,的,的部门,办,办理抵,押,押登记,。,。”抵,押,押合同,自,自抵押,登,登记之,日,日起生,效,效，未,经,经登记,的,的，抵,押,押为了,加,加强房,地,地产抵,押,押管理,，,，维护,房,房地产,市,市场秩,序,序，保,障,障抵押,当,当事人,的,的合法,权,权益，,国,国家建,设,设部根,据,据,城市房,地,地产管,理,理法,和,担保法,，制定,了,了,城市房,地,地产抵,押,押管理,办,办法,。该办,法,法设专,章,章对房,地,地产抵,押,押登记,作,作了规,定,定，其,主,主要内,容,容是：,房,房地产,抵,抵押合,同,同自签,订,订之日,起,起,30,日内，,抵,抵押当,事,事人应,当,当到房,地,地产所,在,在地的,房,房地产,管,管理部,门,门办理,房,房地产,抵,抵押登,记,记。房,地,地产抵,押,押合同,自,自抵押,登,登记之,日,日起生,效,效。,办理房,地,地产抵,押,押登记,，,，应当,向,向登记,机,机关交,验,验下列,文,文件：,抵,抵押当,事,事人的,身,身份证,明,明或法,人,人资格,证,证明,;,抵押登,一,一记申,请,请书,;,抵押合,同,同,;,国有土,地,地使用,权,权证,、,房屋所,有,有权证,或,房地产,权,权证,。共有,的,的房屋,还,还必须,提,提交,房屋共,有,有权证,和其他,共,共有人,同,同意抵,押,押的证,明,明,;,可以证,明,明抵押,人,人有权,设,设定抵,押,押权的,文,文件与,证,证明材,料,料,;,可以证,明,明抵押,房,房地产,价,价值的,资,资料,;,登记机,关,关认为,必,必要的,其,其他文,件,件。抵,押,押合同,发,发生变,更,更时，,抵,抵押当,事,事人应,在,在变更,之,之日起,15,日内，,到,到原登,记,记机关,办,办理变,更,更抵押,登,登记。,(2),抵押权,实,实现后,的,的登记,。,。,当房地,产,产抵押,人,人按期,履,履行了,债,债务或,者,者由于,其,其他原,因,因使抵,押,押权归,于,于消灭,后,后，,城市房,地,地产抵,押,押管理,办,办法,规定，,抵,抵押关,系,系终止,时,时，抵,押,押当事,人,人应当,在,在终止,之,之日起,15,日内，,到,到原登,记,记机关,办,办理注,销,销抵押,登,登记。,这,这样规,定,定的目,的,的是，,避,避免房,地,地产抵,押,押权消,灭,灭后，,形,形式上,的,的房地,产,产抵押,权,权即登,记,记簿上,的,的抵押,权,权仍然,存,存在。,案例,2004,年,5,月,18,日，,被,被告,北,北京,天,天亿,贸,贸易,有,有限,责,责任,公,公司,(,以下,简,简称,“,“北,京,京天,亿,亿公,司,司”,),为扩,大,大经,营,营规,模,模，,向,向原,告,告中,国,国建,设,设银,行,行公,主,主坟,支,支行,(,以下,简,简称,“,“建,设,设银,行,行”,),申请,贷,贷款,20,万元,，,，贷,款,款期,限,限,2,年，,贷,贷款,年,年利,率,率为,5.814%,，期,满,满后,由,由被,告,告北,京,京天,亿,亿公,司,司还,本,本付,息,息。,建,建设,银,银行,为,为了,保,保证,贷,贷款,的,的及,时,时回,收,收，,要,要求,北,北京,天,天亿,公,公司,提,提供,房,房地,产,产作,为,为抵,押,押。,北,北京,天,天亿,公,公司,表,表示,同,同意,，,，并,提,提出,以,以价,值,值,30,万余,元,元的,仓,仓库,用,用房,作,作为,贷,贷款,抵,抵押,。,。双,方,方在,签,签订,了,了,20,万元,的,的贷,款,款合,同,同之,后,后，,又,又签,订,订了,抵,抵押,合,合同,。,。该,抵,抵押,合,合同,约,约定,，,，被,告,告北,京,京天,亿,亿公,司,司对,仓,仓库,用,用房,享,享有,权,权处,分,分，,若,若被,告,告北,京,京天,亿,亿公,司,司到,期,期不,能,能偿,还,还上,述,述贷,款,款本,息,息时,，,，原,告,告建,设,设银,行,行可,以,以将,抵,抵押,物,物拍,卖,卖，,并,并将,从,从拍,卖,卖所,得,得的,价,价款,中,中优,先,先受,偿,偿银,行,行的,贷,贷款,。,。抵,押,押合,同,同签,订,订后,，,，原,告,告建,设,设银,行,行没,有,有要,求,求被,告,告北,京,京天,亿,亿公,司,司提,供,供任,何,何有,关,关仓,库,库的,房,房屋,所,所有,权,权证,书,书和,土,土地,使,使用,权,权证,书,书，,双,双方,也,也未,向,向任,何,何部,门,门办,理,理抵,押,押登,记,记手,续,续。,2006,年,3,月,12,日，,被,被告,北,北京,天,天亿,公,公司,因,因经,营,营管,理,理不,善,善面,临,临破,产,产，,为,为了,维,维持,公,公司,的,的正,常,常经,营,营，,被,被告,北,北京,天,天亿,公,公司,与,与第,三,三人,张,张天,虹,虹签,订,订,房屋,买,买卖,合,合同,，以,28,万元,的,的价,格,格将,公,公司,的,的仓,库,库用,房,房出,售,售给,第,第三,人,人。,合,合同,签,签订,后,后，,第,第三,人,人张,天,天虹,根,根据,合,合同,约,约定,的,的时,间,间支,付,付了,全,全部,购,购房,款,款，,双,双方,并,并于,合,合同,签,签订,后,后的,第,第,10,日到,北,北京,市,市房,地,地产,管,管理,部,部门,办,办理,了,