华润地产商业租赁法律知识分享课件

原版文件下载地址,:,房地产法律精英群,122274527,商业租赁合同 法律知识分享,目录,一、商业租赁的概念,二、商业租赁合同的特点,三、商业租赁合同的订立,四、商业租赁合同的一般效力,五、商业租赁合同的特殊效力,六、商业租赁之租赁期限,七、商业租赁之交付标准,八、商业租赁之装修标准,九、商业租赁之房屋修缮,十、商业租赁之租金拖欠,十一、商业租赁之提前退租,十二、商业租赁之转租,十三、商业租赁之续租,十四、商业租赁之终止,一、商业租赁的概念,根据中华人民共和国城市房地产管理法第53条的规定：,“,房屋租赁，是指房屋所有权人作,为,出租,人,将其房屋出租,给,承租人,使用，由承租人向出租人支付租金的行为,。,”,售、提供服务等的场所。,商业租,赁,是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房 屋出租给承租人作办公、营业,等,经营用,途,，承租人向出租人支付 租金的行为。,二、商业租赁合同的特点,1、商业租赁合同,是,转,让,房屋或商,铺,使用权、收益,权,的合同；,2、商业租赁合同为双务合同；,3、商业租赁合同为诺成合同；,4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买 权源自租赁合同的物权特征）,三、商业租赁合同的订立,（一）租赁合同的当事人,订立租赁合同的双方，,即,出租,人,和,承租,人,；,（二）房屋租赁合同的主要条款 1、当事人姓名或者名称及住所；,2,、租赁用途；,3,、租赁期限；,三、商业租赁合同的订立,的主要条,（二）房屋租赁合,同,款,5、租金及交付方式；,6、房屋修缮责任；,7、转租的约定；,8、变更和,解,的违约责任；,9、当事人约定,的,（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用,书面形式,。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,四、商业租赁合同的一般效力,间保持房屋或商铺使其符合约,义务,在租赁期,（一）出租人的权利,1,、,交付房,屋,或商铺并 定用途；,2,、,维修房,屋,的义务；,3、租赁房屋,的,瑕疵担保义,务,；【房屋或商铺危及承租人的安 全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问 题，承租人仍然可以随时解除合同。】,4、租赁房屋,的,权利瑕疵担保义,务,。【因第三人主张权利，致 使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金 或者不支付租金。】,四、商业租赁合同的一般效力,义务,赁房屋或,（二）承租人的权利,1,、,依约定用途使,用,租,商铺的义务；,2,、,妥善维护房,屋,或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁 物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责 任。】,3,、,支付租,金,的义务；【按约定时间、金额支付】,4,、,不得随意转,租,的义务；,5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返 还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使 用后的状态。】,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人,的,优,权,先购买,的优先购,【概念】所谓承租,人,买权是指当出租人转让房屋 时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋 的权利。,【法规链接,】,出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的,合,中,租人享有,以,同等条,件,优先购买的权利。,最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则 若干问题的意见（试行）118条：出租人出卖出租房屋，应提前 三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出 租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法,院,宣告该房 屋买卖无,效,。（存在例外情形）,五、商业租赁合同的特殊效力,（一）房屋承租人的,【案例】2002年3月26,优先购买,日，,甲公,权,司,作为一楼房的所有人授权其,经营百货商店。,2003年9月5日，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米,）,出售给乙公,司,，房屋总价款为18,900 000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003 年9月29日、10月24日依法取得了国有土地使用证、房屋所 有权证。,下属单,位,物业公,司,与,蒋,某,签订商业用房租赁合同，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋 某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订 后，物业公司将，蒋某实际入住并,五、商业租赁合同的特殊效力,优先购买,4日，物,（一）房屋承租人,的,权。,【案例】2003年11月,2,业公司鉴于该房产的部分房屋 已被出租的实际情况，向百货商店发出,了,“,关于变更商业房屋租赁 合同主体的,函,”,，,告知,该楼的产权所有人已变更,成乙公司，承租户 应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁,合同将不改变原有主要商业条款。,原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承,租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议 无效,。,蒋某有优先购买权吗？甲、乙之间的商品房买卖协议有 效吗？,五、商业租赁合同的特殊效力,优先购买,（一）房屋承租人,的,权。,【法院判决】,一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼 系整体转让，,故，,蒋某对 整体转让的楼房,蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的商品房买卖 合同无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的 诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求 撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。,五、商业租赁合同的特殊效力,-,-,买卖,，即在租,（二）租赁权的物权,化,不破租赁,【概念】买卖不破租,赁,赁关系存续期间，即使出租 人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响,，,买受人不 能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求,承租人返还租赁,物,具体解释为租赁，承租人对于该 房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当 继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的 转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所 有权。,五、商业租赁合同的特殊效力,化-买卖,（二）租赁权的物,权,不破租赁,【,法,规链接,】,合同法,第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变 动的，不影响租赁合同的效力”；,“租赁期限内，房 屋出租人转让房屋,所,中,有,国,权,房,地,的,产,，,法,律,房,精,屋,英,受,群,1,让,222,人,745,应,27,当继续履行原租赁合 同的规定”；,最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则 若干问题的意见（试行）,第119条第二款规定：“私有房屋在租 赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合 同对承租人和新房主继续有效”。,五、商业租赁合同的特殊效力,（二）租赁权的物,权,不破租赁,化-买卖,屋租赁合同，某经营，年租 为3年。合同,门面房出卖，币的价格将此 了产权登记手,月15日,，,刘,某,与,供贸公,司,签订了一份房,公司将其所有的门面房一间租赁给刘 支付期限为每年1月20日前，租赁期限 按约向该公司支付了租金。,月，供贸公司由于资金紧缺，决定将该 拍卖公告。同年5,月,齐,某,以15万元人民 签订了购房合同，并到房管部门办理,【,案,例,】,2000年1,合同约定：该 金为8000元，签订后，刘某,2001年2,并向社会发出 房买下，双方,续。,齐,某,将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要,求,刘,某,尽快,搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。,五、商业租赁合同的特殊效力,化-买卖,审理认为,（二）租赁权的物,权,不破租赁,【,法,院判决,】,法院,经,，刘某与供贸公司签订的房屋 租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的 租赁权,。,法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影 响租赁合同的,该房屋的权,利，并未侵犯齐某,的,齐某的诉讼请求。,对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的 制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁 期满后，才可要求刘某搬出。,六、商业租赁之租赁期限,承租人对,间。,【概念】租赁期限,即,租赁房屋或商铺享有合法占 有、使用、收益权利的期,1、最长租赁期限,为,二十年,。合同法第二百一十四条明确规 定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满,，,租赁期限,自续订之日起,2、租赁期限不明的处理。根据合同法第232条，当事人对 租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，如果仍然 无法确定的，视,为,不定期租,赁,。当事人可以随时解除合同，但 出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。,七、商业租赁之交付标准,房屋的装,约定。,交付标准包括商铺,或,修、设施、设备等情况，需 要在商业租赁合同中加以,商业项目最初营业阶段基本上对商铺的交付状态约定较为 明确，因为是第一批租户，我们交付的都,是,毛坯状,态,。但是经 过几年的经营，的装修、修缮、纠纷。,【,案例,】,2007年6月某日凌晨，深圳万象城1楼新店K&C刚装 修完不久就发生了空调水管接口爆裂的现象，因事发凌晨，店 铺大量泡水。事发后，物业公司未能及时联系到租户，为控制 漏水对店铺、货品的影响，物业公司破门而入，并对现场进行 拍照。,七、商业租赁之交付标准,认为，爆,【,案例】,K&C及委托保险公,司,裂的空调属于上一家的租户撤 场时遗留下来的设备,，,物业公司与K&C交接时也有列明此项,，,K&C在装修时继续使用此机器，虽根据店铺自身设计对空调的安 装进行了移位,，,产权归物业公司 所有，物业公司也维修和检测，事故 赔偿也应有物业公司负责。,K&C自身委托的保险公司就此次损失赔偿了30多万，并因此 获得了向华润物业代为追偿的权利，后经多次协商，华润物业 的保险公司赔偿了70%。,七、商业租赁之交付标准,【经验教训】,如何防范此种风险，在合同谈判中，以及签订的租赁合同 中需写明商铺的交付视为毛坯状态交付。具体如下：,“,甲乙双方在此确认，该商铺应视为甲方以毛坯或空壳状态,交付。商铺内全部装修、设施及设备、不视为由甲方所提供。,租赁期间内，如乙方因使用前述装修、设施或设备而造成任何,不便或损失，均应由乙方自行承担后果。如因乙方使用前述装 修、设施或设备而造成甲方任何损失，乙方应予以相应赔偿。,八、商业租赁之装修标准,鉴于商业运营的特殊 及安全，必须对租户的装,持我司商业项目的整体形象 行控制。在租赁合同中需要,性，为保,修行为进,约,定,：,“,该商铺内（包括商铺之墙体及其外立面）之建筑、装修 及有关机电工程、所有室内设计图、效果图、平面间隔、机械,及电力需求，以乙方,应按照甲方会审图,纸,实际商业谈判中可能遇到的问题是租户对此存在异议，因 为像万象城等商业项目引进的都是一些国际大品牌，其对全球 所有门店均有统一的装修标准。,八、商业租赁之装修标准,？,如何解决这一问题呢,我司可以要求租户必,须,通过我司的消防等安全审核，约定 商户（承租人）对该商铺的设计和装修有权遵循乙方统一的店 铺标准，但设,计,华润中心）的整体风格保持,并且响应租户品 牌整体形象和全球专卖店统一装修风格而进行的装修、分隔、修建、安装设备或改建，甲方会尽量采纳。,九、商业租赁之房屋修缮,在房屋或商铺的使用 问题由谁来维修的问题需,如果发生管道、房屋漏水等 合同中加以明确。,过程中，,要在前期,如果租赁合同中未明确规定，按照合同法第220条处理：,“,出租人应当履行租赁物的维修义务,(,当事人另有约定的除,外,)。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内,维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修 费用由出租人负担。,因维修租赁物影响承租人使用的，应