房地产基本知识(培训)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产开发基本知识,房地产相关知识,房地产基本术语；,房地产开发基础知识；,房地产基本开发程序；,房地产相关现行收费标准；,房地产基本术语,1、房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。,(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。,(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。,房地产基本术语,2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤气都没有）。,3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。,房地产基本术语,4、容积率：总建筑面积/土地面积,建筑密度：建筑占地面积/土地面积 100%,绿化率：总绿化面积/土地面积 100%,得房率：套内建筑面积/建筑面积 100%,房地产基础知识,（一）居住用地七十年；,（二）工业用地五十年；,（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；,（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；,（五）综合或者其他用地五十年。,房地产基础知识,土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。,土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。经政府批准同意续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。,房地产基础知识,用地分类：,R-居住用地（居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地）如：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。,C-公共设施用地（居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研涉及等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地）如：行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、,房地产基础知识,体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文物古迹用地、其他公共设施用地。,M-工业用地,W-仓储用地,T-对外交通用地,S-道路广场用地,U-市政公用设施用地,G-绿地,房地产基础知识,建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积=套内建筑面积分摊系数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2=建筑面积/分摊系数 封闭式阳台：面积计算100%敞开式阳台：面积计算50%,房地产基础知识,8、三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。,9、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。,房地产基础知识,五证两书：,一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。,二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。,房地产基础知识,三、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、建设工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有施工许可证的建筑属违章建筑，不受法律保护。,房地产基础知识,五、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书,房地产开发基本流程（招牌挂土地）,一、在国土局参加拍卖，缴纳土地出让金等，签订土地出让合同；取得所拍土地的国土证；,二、到发改委取得计划批复；（可研报告）,三、到规划局审批总图；（环评报告、水保方案）,四、总图审批后办理用地规划许可证；（城市基础设施配套费用）,土地使用面积*规划容积率*城市基础设施配套费标准（建筑面积*城市基础设施配套费标准）,1类 2类 3类 4类 5类 6类 7类,商业：280 240 190 160 130 90 60,住宅：210 170 140 120 90 70,工业:130 110 90 70 60 50,房地产开发基本流程（招牌挂土地）,五、规划报建、消防报建、人防报建及联合审查后取得工程规划许可证的副本；,六、招投标工作；,七、办理施工许可证；（质监安监注册等，需缴纳项目资本金、民工保证金等）,房地产开发基本流程（招牌挂土地）,八、办理预售许可证；（物管合同备案、维修基金缴纳）,九、办理各项验收手续并取得工程规划许可证正本；,十、办理房产总证；,十一、办理分户房产证和分户国土证；,房地产相关收费标准,一手房办证费用：,1、契税：住宅-144以下 2%*净房款,144以上 4%*净房款,商铺 4%*净房款,2、转移登记费：,住宅 80元/户,商铺 550元/户,房地产相关收费标准,3、手续费：,住宅 3元/,商铺 5,4、测量费：一层：100元/套,二层：140元/套,5、印花税：5元/户,房地产相关收费标准,6、预抵押（按揭）费用：,住宅-144以下 3.5%*净房款,144以上 5.5%*净房款,商铺 5.5%*净房款,预抵押登记：预告费：80元,预抵押费：80元,预抵押手续费：3 *贷款额,房地产相关收费标准,7、分户国土证：,图纸费：50元,工本费：20元,核档费用：200元,房地产相关收费标准,8、二手房相关收费标准：,1、契税：住宅-144以下 1%*评估房款,144以上 2%*评估房款,商铺 2%*评估房款,2、转移登记费：,住宅 80元/户,商铺 550元/户,房地产相关收费标准,3、手续费：,住宅 3元/,商铺 5,4、测量费：一层：100元/,二层：140元/,5、印花税：5元/户,房地产相关收费标准,6、核档费：50元/户,7、综合税费：7.55%（五年以内转让的）,其中：营业税5%、城建税0.35%、教育费附加0.15%、印花税0.05%、个人所得税2%、土地增值税1%（免收）,谢 谢 大 家,！,