东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告二

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,呈：东莞市世纪城商住开发有限公司,10/21/2024,商业物业目标沟通,世纪城千亩大盘商业物业运作目标：,项目整体增值：,形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；,利润的重要来源,；,展示价值,；,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,住宅商业对项目发展的作用,2,概况,长约180米，总面积10163M2；,由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；,一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ；,店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米间；,3,周边商业分析,周边半公里之内居住人口不足万人;,尚未形成成熟的生活圈；,没有成熟的商业；,现代经典,东莞大道,五环路,四环路,金地,世纪城,世纪绿洲,新中银,在建,入住,待建,4,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,5,东莞商业物业市场分析,商业物业的两种类型：,大型集中商业：,如第一国际、华南MALL、世博等；,临街商铺,：如东城步行街、新天地商铺等；,6,大型商业物业比较表,名称,规模(M,2,),商业主力店(主题商业),售价,返租情况,销售率,第一国际,总70万,商业11.6万;,步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;,1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。,三年返租，第一年5%，二年6% ，三年7%;,商业70%；,华南MALL,总89万,商业可售6万,复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；,1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万,十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金,销售60%,世博广场,20.8万;商业16万,集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的,大型主题娱乐购物广场,1F:1.8万，2F:1万，最高2万多,发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”,3.28开盘；销售40%,地王国际广场,32.8万;商业面积10万,复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体,1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;,模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；,7,商铺调查表,租金和售价的关系,东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；,8,商铺经营状况,人流量是影响商业街价值的关键因素：,步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；,9,东莞,商,商铺,调,调查,小,小结,购买,商,商铺,的,的客,户,户主,要,要目,标,标是,保值,和,和增,值,值；,“一,铺,铺养,三,三代,，,，”,主要,体,体现,了,了商,铺,铺的,价,价值,，,，而,被,被集,中,中商,业,业推,广,广所,套,套用,，,，误,导,导消,费,费者,；,；,商铺,售,售价,及,及租,金,金以,城,城区,政,政府,为,为中,心,心向,四,四周,呈,呈递,减,减趋,势,势，,但,但回,报,报率,比,比较,稳,稳定,；,；,东莞,商,商铺,的,的投,资,资回,报,报率,在,在4.2,5,左,左右,，,，南,城,城区,的,的商,铺,铺回,报,报率,略,略低,（,（在4.0,4.5%之,间,间）,；,；,投资,客,客户,与,与商,铺,铺使,用,用客,户,户分,离,离，,用,用于,自,自己,经,经营,的,的买,家,家极,少,少；,10,汇报,思,思路,东莞,商,商业,物,物业,市,市场,分,分析,世纪,城,城国,际,际公,馆,馆商,业,业街,价,价值,分,分析,商业,物,物业,价,价值,判,判断,世纪,城,城国,际,际公,馆,馆商,业,业街,营,营销,策,策略,分,分析,和,和实,施,施方,案,案,世纪,城,城国,际,际公,馆,馆商,业,业街,核,核心,均,均价,的,的探,讨,讨,商业,物,物业,价,价值,判,判断,11,商业,物,物业,价,价值,判,判断,商业,物,物业,投资,价,价值,一铺,养,养三,代,代的,“,“铺,”,”,周边,人,人流,量,量多,少,少,商圈,内,内的,消,消费,能,能力,优惠,政,政策,是,是否,有,有足,够,够的,吸,吸引,力,力,非短,期,期的,租,租金,回,回报,，,，而,在,在于,长,长期,的,的升,值,值空,间,间,街铺,：,：自,我,我调,节,节能,力,力强,。,。是,适,适合,大,大众,投,投资,的,的传,统,统的,商,商业,物,物业,投,投资,品,品种,集中商业,的,的内街：,不,不适合分,拆,拆销售，,适,适合大基,金,金的长期,战,战略投资,经,经营,12,关于两种,商,商业类型,的,的价值对,比,比研究,商铺,集中商业,价值依托的基础,周边商圈的经营环境；,很强的自我调节能力；,周边商圈的经营环境；,受经营状况好坏的制约；,价值的保障（风险）,保值增值，低风险；,取决于经营状况，风险高；,13,关于东莞,目,目前商业,物,物业投资,价,价值的思,考,考,大型集中,商,商业的集,中,中面世，,给,给东莞商,业,业物业的,长,长期竞争,和,和发展带,来,来极大的,压,压力。,东莞城区,需,需要多少,商,商业物业,？,？,城区大型,集,集中商业,的,的面积已,经,经超过100万平,方,方米；,东莞城区,大,大大小小,的,的商业物,业,业面积之,和,和超过200万平,方,方米；,最近几年,全,全东莞集,中,中面世的,商,商业物业,面,面积总量300万,平,平方米；,按照东莞,四,四区的总,人,人口100万计算,，,，人均商,业,业服务面,积,积超过2M,2,/人；,参考值：,城,城市人均,商,商业服务,面,面积常规,指,2,/人，上,海,海市1.2M,2,/人；,14,汇报思路,东莞商业,物,物业市场,分,分析,世纪城国,际,际公馆商,业,业物业价,值,值分析,商业物业,价,价值判断,世纪城国,际,际公馆商,业,业街营销,策,策略分析,和,和实施方,案,案,世纪城国,际,际公馆商,业,业街核心,均,均价的探,讨,讨,世纪城国,际,际公馆商,业,业街价值,分,分析,15,世纪城国,际,际公馆商,业,业物业价,值,值分析,世纪城商,业,业街,最,最大的商,业,业价值在,于,于未来升,值,值潜力：,位于东莞,最,最有发展,潜,潜力的城,市,市生活圈,内,内，生活,圈,圈内的总,人,人口将可,望,望突破10万人；,将形成东,莞,莞规模最,大,大，档次,最,最高的社,区,区；,将拥有含,金,金量最高,的,的客户群,体,体；,五环路,东莞大道,世纪城,四环路,东泰,凯旋城,阳光假日,景湖春天,景湖春天,金地格林,小,小城,景湖花园,世纪绿洲,泛世纪商,圈,圈日渐成,型,型,16,本项目商,业,业物业的,可,可能性,物业类型,SHOPING MALL,吉之岛、沃尔玛等大超市,商业步行街,专业市场,问题,动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足,无法提供足够数量的停车位,如无特色，所在位置难以吸引足够人流,对住宅品质造成影响,可行性,不可行,不可行,可以参照,不可行,以风情商,业,业街为主,的,的运作模,式,式最为可,行,行；,17,汇报思路,东莞商业,物,物业市场,分,分析,世纪城国,际,际公馆商,业,业街价值,分,分析,商业物业,价,价值判断,世纪城国,际,际公馆商,业,业街营销,策,策略分析,和,和实施方,案,案,世纪城国,际,际公馆商,业,业街核心,均,均价的探,讨,讨,世纪城国,际,际公馆商,业,业街营销,策,策略分析,和,和实施方,案,案,18,商业街的SWOT,分,分析,S（优势,）,）：,全街铺；,公馆社区,品,品质和客,户,户群的含,金,金量；,高起点的,商,商业街规,划,划和品质,；,；,泛世纪商,圈,圈的逐步,形,形成；,W（劣势,）,）：,目前基本,无,无商业氛,围,围，无法,立,立即持续,经,经营；,O（机会,）,）：,街铺是最,受,受广东投,资,资者关注,的,的投资型,物,物业；,公馆二期,集,集中商业,即,即将动工,，,，三-五,千,千平方米,的,的主力店,可,可望进驻,；,；,T（威胁,）,）：,东莞投资,类,类型商业,的,的总体供,应,应量巨大,；,；,大型集中,商,商业的推,广,广力度和,声,声势占据,先,先机；,营销策略,让客户回,归,归于关注,商,商业价值,的,的本源；,通过设计,全,全新的形,象,象，形成,差,差异化；,降低置业,门,门槛，有,效,效扩大客,户,户层面；,打造泛世,纪,纪城商圈,蓝,蓝图；,19,推广形象,的,的确定,推广名建,议,议,：,东方魅力,形象延展,：,：,与上海新,天,天地，香,港,港顶级娱,乐,乐明星组,合,合投资的,价,价值直接,链,链接；,经营组合,：,：,高档餐饮,；,；,西餐、清,吧,吧；,银行、证,券,券业；,高尔夫艺,术,术精品店,等,等运动特,区,区；,书店、药,房,房、电器,；,；,美容化妆,品,品、服饰,；,；,鲜花店、24小时,便,便利店；,20,营销举措1：新闻,发,发布会,举措：邀,请,请各家媒,体,体和专业,人,人士参与,；,；,主题：,1、泛世,纪,纪城生活,圈,圈商业价,值,值分析；,2、集中,商,商业和商,铺,铺的投资,价,价值论；,目标：,引发对世,纪,纪城商业,街,街面世的,广,广泛关注,：,：,引发业内,和,和专业人,士,士对集中,商,商业和商,铺,铺的投资,价,价值分析,和,和争论；,21,营销举措2：产品,包,包装,方式一：,卖,卖商业街,物,物业；,“东,方,方魅力”,商,商业街，,“,“地块升,值,值潜力”,。,方式二：,复,复合型金,融,融投资产,品,品,“东,方,方魅力”,商,商业街，,“,“地块升,值,值潜力”,，,，,东莞2004,年,年最有吸,引,引力的金,融,融投资产,品,品,最低,首,首期，最,高,高投资回,报,报率的东,莞,莞商业物,业,业投资品,种,种,操作方式,1,22,操作方式,拉高未来,价,价值，降,低,低现有的,置,置业门槛,；,；,帐面定价=实收均,价,价/79%；,购房时发,展,展商一次,性,性按照7%的年租,金,金回报率,支,支付三年,租,租金；,客户购买,商,商业物业,后,后由发展,商,商统一招,商,商经营，,三,三年后可,收,收回经营,权,权自用；,23,案例分析,假设某铺,位,位面积：40平方,米,米，实收,均,均价20000元/平方米,，,，总价80万。,普通销售,方,方式：首,期,期四成，32万，,卖金融产,品,品：售价=20000/79%=25316,元,元/平方,米,米，总价1012640万,；,；,（首期四,成,成应付，405056万）,；,；,一次性返,租,租三年抵,扣,扣首期,年回报率7%，返,还,还款212654,万,万；,客户实际,缴,缴纳首期,款,款192400万,，,，相当于19%；,降低首付,；,；,年回报率,高,高出市场,一,一般水平,的,的80%,；,；,24,营销举措3：挖掘,老,老客户,老客户投,资,资计划:,1、老业,主,主购买商,铺,铺的的额,外,外回馈措,施,施；,2%,额,额外购房,优,优惠措施,；,；,2、购买,商,商铺和住,宅,宅的客户,特,特别优惠,措,措施；,3%,额,额外购房,优,优惠措施,；,；,25,营销举措4：业态,招,招商规划,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,B1-2,B1-1,B2-1,B3-1,车库,车库,银湖路,一层,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,二层,国际一线,品,品牌折扣,店,店,东方魅力,酒,酒吧特区,餐饮类,美容服饰,特,特区,茶馆、咖,啡,啡馆等等,运动特区,儿童迪士,尼,尼特区,日常购买,类,类、如医,药,药等,书吧等日,常,常服务特,区,区,锁定目标,招,招商（如,肯,肯得基、,麦,麦当劳）,同一品牌,，,，招商时,承,承诺在商,业,业借不出,现,现第二家,；,；,进行清晰,的,的分区，,如,如精品区,，,，餐饮区,，,，清吧特,区,区、金融,区,区等等，,并,并增加临,街,街面集中,排,排烟的设,施,施，保证,临,临街面有,做,做餐饮的,可,可行性,；,“点,”,”对“点,”,”有效控,制,制经营风,险,险的模式,26,营销举措5：一本,商,商铺投资,价,价值报告,泛世纪,城,城生活圈,商,商业投资,价,价值报告,报告的结,构,构设定：,泛世纪城,生,生活圈的,由,由来；,专业的招,商,商规划；,街铺投资,技,技术分析,全街铺，,零,零风险投,资,资产品；,最适合东,莞,莞人的投,资,资物业品,种,种；,财富的贮,存,存地；,27,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,B1-2,B1-1,B2-1,B3-1,一层,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,二层,营销举措6：1-2层商铺,组,组合操作,计,计划,二层和一,层,层打通捆,绑,绑销售，,联,联动解决,传,传统二层,经,经营和销,售,售的难题,；,；,一、二楼,打,打通捆绑,销,销售，提,升,升二层的,价,价值，并,利,利于销售,；,；,方式：下,铺,铺+上铺,方式一,方式二,28,营销实施,方,方案,东方魅力,商,商业街展,示,示攻略,营销组织,攻,攻略,以“,国,国际化”,，,，“时尚,”,”为核心,的,的展示要,求,求；,最大,限,限度利用,御,御膳坊；,以新,闻,闻发布会,为,为推广的,引,引爆点，,逐,逐步蓄客,，,，集中解,筹,筹。,29,展示攻略,Action,展现商业,氛,氛围和街,铺,铺的临街,面,面气势：,局部,店铺的包,装,装展现东,方,方魅力的,时尚,和,国际化,；,高空气球,；,；,丰富并且,个,个性化的,导,导示牌或,门,门店牌；,30,展示攻略,Action1,丰富并且,个,个性化的,店,店牌，可,以,以形成独,具,具特色的,商,商业街风,景,景；,图片借鉴,图片借鉴,31,展示攻略,Action2,高档次餐,饮,饮的介入,对,对商业街,整,整体价值,的,的提升作,用,用明显,方案,： 御膳,坊,坊延伸和,利,利用,左证,：华侨城,波,波托菲诺,丹桂,轩,轩的引入,32,营销组织,攻,攻略,销,销售节奏,2004,年,年,8月,7月,6月,9月,关键节点,及,及条件,前期预热,公开发售,前期准备,阶,阶段：,确定合作,的,的广告和,礼,礼仪公司,；,；,局部环境,、,、橱窗、,灯,灯观光效,果,果的展示,；,；,泛世纪,城,城生活圈,商,商业价值,报,报告；,招商工作,开,开始筹备,；,；,新闻发布,会,会筹备；,预热阶段,：,：,商圈人文,及,及配套地,图,图；,宣传单张,和,和户型图,的,的制作和,完,完成；,售楼处的,包,包装；,发售方案,确,确定；,完成价格,表,表；,7.18,日,日泛世纪,商,商圈投资,研,研讨会；,公开发售,阶,阶段：,后续媒体,发,发布；,营销策略,的,的调整及,后,后续方案,制,制订；,推广,媒体形象,强,强势推广,期,期,媒体投放,（,（报纸、,网,网络、影,视,视）；南,城,城土地拍,卖,卖升值的,话,话题炒作,；,；,软文+广,告,告牌/认,购,购信息发,布,布；世纪,商,商圈投资,研,研讨会；,持续,销售,形象推广,期,期,33,汇报思路,东莞商业,物,物业市场,分,分析,世纪城国,际,际公馆商,业,业街价值,分,分析,商业物业,价,价值判断,世纪城国,际,际公馆商,业,业街营销,策,策略分析,和,和实施方,案,案,世纪城国,际,际公馆商,业,业街核心,均,均价的探,讨,讨,世纪城国,际,际公馆商,业,业街核心,均,均价的探,讨,讨,34,商业街核,心,心均价的,探,探讨,均价范围,的,的确定：,市场比较,法,法,对比项目,的,的确定,对比项目,的,的综合比,较,较分析,比准均价,的,的确定,营销可能,提,提升的溢,价,价空间,目标均价,的,的初步确,定,定,35,对比项目,的,的确定,原则：,目标客户,相,相似、推,售,售时机接,近,近、,第一国际/世博广,场,场/地王,广,广场/华,南,南MALL,石竹新花,园,园/景湖,花,花园/宏,景,景花园/,36,对比项目,的,的综合对,比,比分析,商业,物,物业的价,值,值与品质,和,和档次的,相,相关不大,，,，而与地,段,段、商圈,相,相关；,1、纯商,业,业不具备,真,真正的可,比,比性，参,考,考值弱，,均,均价选取1/2F,的,的平均价,格,格试算；,2、最具,可,可比的是,住,住宅裙楼,，,，如新天,地,地、石竹,新,新，景湖,等,等；,37,比较分析,和,和比准均,价,价区间的,确,确定,比准均价,为,为20500；,38,营销组合,和,和产品包,装,装可能提,供,供的溢价,空,空间,市场比准,价,价,目标均价,营销组合,溢,溢价,+,金融投资,产品包装,高档餐饮,价,价值附加,到,到商业；,招商规划,三年投资,利,利率保证,；,；,溢价3,溢价4,39,目标均价,建,建议,均价区间, 比准,均,均价营,销,销组合溢,价,价+,金融投资,产,产品溢,价,价,【 20500, 20500,3%, 20500,4；,】,】,【22000】,比准均价,20500,40,演示结束,，,，谢谢！,1/5/2023,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。11:45:3911:45:3911:45,1/5/2023 11:45:39 AM,11,、以,我,我独,沈,沈久,，,，愧,君,君相,见,见频,。,。1月-2311:45:3911:45,Jan-2305-Jan-23,12,、故,人,人江,海,海别,，,，几,度,度隔,山,山川,。,。11:45:3911:45:3911:45,Thursday,January5,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。1月-231月-2311:45:3911:45:39,January5, 2023,14,、,他,他,乡,乡,生,生,白,白,发,发,，,，,旧,旧,国,国,见,见,青,青,山,山,。,。,。,。05,一,一,月,月202311:45:39,上,上,午,午11:45:391,月,月-23,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。一月2311:45,上,上午1月-2311:45,January5,2023,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富。2023/1/5 11:45:3911:45:39,05 January2023,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。11:45:39,上,上,午,午11:45,上,上,午,午11:45:391,月,月-23,9,、没有,失,失败，,只,只有暂,时,时停止,成,成功！,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有结,果,果，但是,不,不努力却,什,什么改变,也,也没有。,。,。11:45:3911:45:3911:45,1/5/202311:45:39 AM,11,、成功,就,就是日,复,复一日,那,那一点,点,点小小,努,努力的,积,积累。,。,。1月-2311:45:3911:45,Jan-2305-Jan-23,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。11:45:4011:45:4011:45,Thursday,January 5,2023,13,、不,知,知香,积,积寺,，,，数,里,里入,云,云峰,。,。1月-231月-2311:45:4011:45:40,January5,2023,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。05 一月202311:45:40 上,午,午11:45:401月-23,15,、楚,塞,塞三,湘,湘接,，,，荆,门,门九,派,派通,。,。一月2311:45,上,上午1月-2311:45,January5,2023,16,、少年十,五,五二十时,，,，步行夺,得,得胡马骑,。,。2023/1/511:45:4011:45:40,05 January 2023,17,、,空,空,山,山,新,新,雨,雨,后,后,，,，,天,天,气,气,晚,晚,来,来,秋,秋,。,。,。,。11:45:41,上,上,午,午11:45,上,上午11:45:411月-23,9,、杨柳散,和,和风，青,山,山澹吾虑,。,。1月-231月-23,Thursday, January 5,2023,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。11:45:4111:45:4111:45,1/5/202311:45:41 AM,11,、越是,没,没有本,领,领的就,越,越加自,命,命不凡,。,。1月-2311:45:4111:45,Jan-2305-Jan-23,12,、越是,无,无能的,人,人，越,喜,喜欢挑,剔,剔别人,的,的错儿,。,。11:45:4111:45:4111:45,Thursday,January5,2023,13,、知人,者,者智，,自,自知者,明,明。胜,人,人者有,力,力，自,胜,胜者强,。,。1月-231月-2311:45:4111:45:41,January 5, 2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。05 一,月,月 202311:45:41,上,上午11:45:411月-23,15,、最,具,具挑,战,战性,的,的挑,战,战莫,过,过于,提,提升,自,自我,。,。一月2311:45,上,上午1月-2311:45,January5,2023,16,、,业,业,余,余,生,生,活,活,要,要,有,有,意,意,义,义,，,，,不,不,要,要,越,越,轨,轨,。,。2023/1/511:45:4211:45:42,05January2023,17,、一个人,即,即使已登,上,上顶峰，,也,也仍要自,强,强不息。11:45:42,上,上午11:45 上午11:45:421月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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