邻里中心商业模式简析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,邻里中心商业模式简析,创典全程顾问公司,2014,年,8,月,一、邻里中心的由来及功能,二、邻里中心的分类,三、邻里中心的规模及分布,四、邻里中心的特征,五、邻里中心运营管理,六、新加坡邻里中心案例,导 读,1,什么是邻里中心？,邻里中心是,源于新加坡,的,新型社区服务概念,，其,实质,是,集合了多种生活服务设施的综合性市场,。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“,居住区商业中心,”，围绕,12,项居住配套功能,“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“,一站式,”的,服务,。,邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是,立足于,“,大社区,、,大组团,”进行功能定位和开发建设；,邻里中心,不是,“,社区内的商业,”，,而是,“,服务于社区的商业,”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑。,2,“邻里中心”概念,来源于新加坡， 指在,6000-8000,户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。,一、邻里中心的由来及功能,新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约,6 000,8 000,户规划配套一个邻里中心，,以经营中档商品为主,，商店组合为,普通日常商品商店,、,诊疗所,、,餐馆,和,小贩中心,。,综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于,政府组屋区内,，,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其,实质是购物中心,。,新加坡“邻里中心（,Neighborhood Center,）,”,的概念来源于其政府,1965,推行并长期实施的组屋计划，经过近,40,多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于,1970,年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照,4 h,6,的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。,3,一、邻里中心的由来及功能,每个邻里中心平均建筑面积约,2.5,万平方米，,配备了,12,项基本服务功能,，周边住宅小区居民一般,步行,10,15,分钟,就能到达邻里中心。,“邻里中心”功能,配备,12,项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行,10-15,分钟。,邻里中心,除了,12,项必备功能,（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。,邻里中心,不仅,提供购物餐饮休闲娱乐服务,，,还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动,，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。,4,二、邻里中心的分类,商业分级,新镇中心,邻里中心,邻区商店,配置标准,4000060000,套住户，,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,60008000,套住户,按,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,10001200,套住户，按,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,商品档次,高档商品,中档商品,生活必须品,必备功能,娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店,诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含,35,个商店、,2,个食阁、,1,个超级市场、,1,个菜市场、,12,台自动提款机。,普通日用商店和餐厅,新加坡邻里中心的分类,5,二、邻里中心的分类,中国邻里中心分类,类型,工业园区邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,定义,立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。,混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。,多个社区联合起来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。,案例,苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园,上海新江湾城,成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心,属性,大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补,围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用,多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用,标准,“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体,档次,中档,高档,生活必须品,功能,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”,油盐酱醋茶,消费人群,主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射,主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射,仅仅服务于社区居民,6,三、邻里中心的规模及分布,类型,外向型,中间型,内向型,客观条件,服务半径,1.5-2,公里,0.5-1.5,公里,0.5,公里,覆盖人群,常住人口超过,10,万人,常住,1-10,万人,只针对自身社区业主,主力店要求,非常高，知名品牌店,一般，关注其自身经营,无，提供生活便利的服务配套,主观控制,商住比,6%-11%,2%-6%,2%,以下,社区人均商业面积,1-2.5/,人,0.8-1/,人,0.8/,人以下,按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。,工业园邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,1、每,10001200,套住户配套建设一个,邻里商店,2、每,60008000,套住户配套建设一个,邻里中心,3、每,4000060000,套住户配套建设一个,新镇中心,“邻里中心”规模,新加坡建屋发展局将社区规划为三种,7,三、邻里中心的规模及分布,优势,：邻里中心组团式分布，,邻里中心主题化,，,各有特色,，除了满足基本的生活要求，还可以起到其他的精神要求。,劣势,：,商业分布分散,，,不利于形成集中的商业氛围,。,由,多个邻里中心构成,，起到邻里互补的作用，,可以是多个邻里商业大厦,，例如：苏州工业园，也可以是多个居住小区邻里商业，例如：成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心。,多点式分散型,优势,：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即,有利于整体商业氛围的形成,，又有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。,劣势,：,社区商业,的,集中化,，一定程度上,削减了,邻里,商业,的,人气,。,在社区商业中心的带动下,，,在旁边建设的便民中心,，例如：上海新江湾城，也可以是在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如,:,海口锦地翰城。,以点带面型,“邻里中心”分布,多点式分散型,和,以点带面型,8,四、邻里中心的特征,服务理念：,以,12,项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。,物业形态,：,综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。,配置标准,：,按万人组团配置一个邻里中心标准规划，,2,万人组团一般有,5,、,6,个住宅小区，辐射直径为,公里，面积按,1000-1500m,2,/,千人配置。,业态定位：,80%,以服务业为主，其中,40%-50%,为餐饮业。,12,项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。,运营管理,：,功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。,销售模式：,三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。,招商政策：,主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。,“邻里中心”基本特征,规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力,9,四、邻里中心的特征,“邻里中心”业态特征,以服务类业态为主,，提供便民服务社区商业,。,从,本质上,说，,邻里中心,仍然,是,一个,集成化的商业中心,，但和大型,ShoppingMall,、超市以及商业街又有所不同。其功能定位上，需要,以服务业为主导,(,占,80%),，其中又有,40%50%,为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。,10,内向型业态比例,四大主要业态,（超市，餐饮，服务配套，美容）,比例比较均衡,，经营面积都不会太大。服务局限区域内居民,需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7%,），但是平均经营面积小（,4.03%,）,工业园邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,中间型业态比例,超市经营面积不到,50%,，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。,餐饮经营面积比较大,。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7,.3%,），但是平均经营面积小（,4.47%,）,花园城郊邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,外向型业态比例,超市（,53.1%,）,不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件。,休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关。,服装（零售）经营商家个数占比大（,17.6%,），但是平均经营面积小（,1.7%,）,居住小区邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,14,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为一到三年返租,一般为八到十年返租,五、邻里中心的运营管理,1,、邻里中心的销售,15,优惠形式,细分,内容,扣率形式,扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报,(,含税,),，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。,其它形式,年期,一般行业,2,年固定合约,2,年约或,3,年固定合约,3,年生约，餐饮业一般,510,年固定合约，可商议,免租期,给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期,管理费,按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件,装修,除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑,以客带客,进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣,特定时间签约优惠,客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等,宣传推广费用,商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件,2,、邻里中心的租赁,五、邻里中心的运营管理,16,租售定位原则：,市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；,发展商的意图：,若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；,若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；,若希望,短期回笼资金,，,同时兼顾品牌的打造,，则通常建议,只售价值较高的街铺,，而,主力店及内铺只租,。,项目的租售前景预判,。,3,、邻里中心的租售比,五、邻里中心的运营管理,邻里中心租售定位,邻里中心配套经营的赢利模式,纯销售模式,纯租赁模式,租售结合模式,售,后,返,租,策,略,先租后售策略,分割式销售策略,拍卖销售策略,整体出租策略,分层出租策略,分散出租策略,层与分散出租策略,五、邻里中心的运营管理,销售策略,纯租售对比,纯销售模式,带租约销售模式,优势,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返,租补贴与相关税费；,将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。,通过招商保证前期商业定位与形象；,能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；,短期内使业主获得稳定收益,劣势,产权分散，主力店或品牌店难以进驻；,无法规划经营业态及规范整体形象；,对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；,若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；,未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；,销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；,中、长期收益难以稳定；,后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；,各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。,适用,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；,纯街铺销售；,商业体量极少或零星商业物业。,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；,可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；,纯街铺或少量商业物业。,18,五、邻里中心的运营管理,销售策略,长短期反租对比,短期返租,(1-3,年,),长期返租,(8-10,年,),优势,前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。,帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；,3,年返租期较适中，,3,年后商业有可能旺。,前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；,给投资者坚定信心。,返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。,如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。,劣势,承担前几年的返租补贴；,返租结束后的统一经营管理要求较高；,因返租而产生相应的返租法律风险。,承担十年的返租补贴；,如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。,因返租而产生相应的返租法律风险。,19,从,销售角度,看，,短期返租,与,长期返租都会,使得,销售速度加快,，两者不会对销售成果产生非常大的区别。,从,风险角度,看，,短期返租,相对于长期返租，,后期返租压力小,，后期,风险非常小,；同时也更能,趋向政府相关政策,，,避免政策风险,。,五、邻里中心的运营管理,由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：,无任何物业管理，任其自生自灭；,社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；,若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。,一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。,A,、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。,B,、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。,4,、邻里中心的运营管理,五、邻里中心的运营管理,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,核心理念及特色,新加坡国土面积,648,平方公里，,全国有,86%,的人口居住在建屋发展局,（,Housing & Development,，简称,HDB,，全面负责新加坡公共住屋规划建设的法定机构）开发的政府组屋内，另外,14%,的高收入阶层居住在私人开发商建造的住宅中,。,新加坡政府向全体国民倡导的5大价值观，实际上是其,邻里中心规划,的,精神内核,：,国家至上, 社会为先；,家庭为根, 社会为本；,关怀扶持, 同舟共济；,求同存异, 协商共识；,种族和谐, 宗教宽容。,21,特色,具体内容,社区建设紧密结合以人为本,以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。,集中商业满足多种所需，,更加便利,把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。,邻里中心服务为主,服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。,政府调控，增加就业机会,是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。,22,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,核心理念及特色,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,1.,“组团邻里中心”结构模式,1965,年，新加坡开始通过建设新城来发展组屋。第一座在郊区建设的新城,Toa Payoh,新镇的规划建设标志着新加坡大规模组屋建设全面开始。,1973,年开始建设的宏茂桥,(AngMoKio),新镇依然沿用了邻里单位的住区模式但在结构上较,ToaPayoh,新镇更加成熟了。,这一时期,的新加坡组屋建设实践,受,到了,20,世纪初,在欧洲盛行的“,功能主义,”,思想,的影响。这种,组屋区,规划模式,侧重于实效性,和,功能性,，,强调住区内邻里中心的建设,。,23,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,2.,“棋盘式”结构模式,基于对早期的邻里中心建设实践中“功能主义”思想的反思，新的组屋区模式开始浮出水面。,1970,年代后期首次出现了“棋盘式”结构的新城规划，,这种模式,的出现标志着新加坡组屋建设开始摆脱“功能主义”的束缚,注重社区精神生活,城市环境特色营造等方面的问题,。,“棋盘式”结构的特征就是把区块,(Precinct),作为规划的单元，区块的用地规模一般为,4h,或,2h,每个区块内有,4,8,栋公寓，可容纳,400-800,户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块中心。区块作为新城规划结构的构成元素，通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。,24,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,3.,21,世纪模式,到了,21,世纪，新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称为“,21,世纪模式”。榜鹅,(Pung901),新镇是新加坡的,2l,世纪模式代表。,21,世纪模式的新城结构看起来与之前的开放网格结构模式很相似，采用的小规模的住宅区模式,沿袭了”棋盘式”结构中将区块,（,Precinct,）作为规划单元的做法。,但在这种新的结构中，,公共空间更加强调了与轨道交通相结合,从而,形成环状的公共空间系统,。,公共绿地之间以步道相连,，以建立与机动车交通分离的步行系统，在步行系统与机动车交通系统的交叉处，,采取步行优先的原则,。,25,六、新加坡邻里中心,社区规划：,新加坡是一个国土面积,648,平方公里，全国分为东、东北、北、西、中,5,个区域，共,55,个规划区，下设若干新镇。,每个新镇约,410,万户，分,58,个居住区，一个居住区,30009000,户，含,67,个邻里组团。每个邻里组团一般由,48,幢组屋构成，约,10002000,户。,新加坡邻里中心,规划布局,26,商业分级,新镇中心,邻里中心,邻区商店,配置标准,4000060000,套住户，,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,60008000,套住户,按,1.27m2,对,1,单位组屋配置,10001200,套住户，按,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,商品档次,高档商品,中档商品,生活必须品,必备功能,娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店,诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含,35,个商店、,2,个食阁、,1,个超级市场、,1,个菜市场、,12,台自动提款机。,普通日用商店和餐厅,六、新加坡邻里中心,规划及布局：,新加坡建屋发展局为,10001200,套住户配套建设一个邻区商店；为,60008000,套住户配套建设一个邻里中心；为,4000060000,套住户配套建设一个新镇中心。,商店对组屋的比例为,1.27,平方米对,1,单位组屋。,新加坡邻里中心,规划布局,27,六、新加坡邻里中心,规划指标：,由市区重建局（,URA,）及人口居住在建屋发展局（,HDB,）制定，主要内容如下：,新加坡邻里中心,规划布局,服务等级,用地规模（公顷）,容积率,服务人口（万人）,主要设施,区域中心,（,regional center,）,71.5,2.4,60,大型商业、居住、诊疗所、图书馆、公交转换站、地铁站、区域公园等,新镇中心,（,town center,）,25,1.4,1030,学校、办公、商店、餐饮、娱乐、邮政、诊疗所、图书馆、民众联络所、安老院、游泳中心、室外体育场、室内体育馆、宗教设施、新镇公园、公交转换站等,居住区中心,（邻里中心,neighborhood center,）,1.8,（不设轻轨站）,0.8,13,购物设施、银行、诊疗所、绿地广场（一般为,0.15,公顷）等,3,（设轻轨站）,22.5,3,（设地铁站，中心区以外）,2.53,4,（设地铁站，中心区以内）,34,邻里组团中心,（,residential precinct center,）,0.8,0.5,（商住混合）,2,0.30.6,儿童游乐场、小型商店等,0.3,（幼托、宗教机构）,0.5,28,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,模式特征,1,、起步及发展,新加坡邻里中心起步于上世纪六十年代末，到上世纪八十年代初，,新加坡的邻里中心已非常成熟,。,2,、社区商业分布特点,新加坡的,购物受政府引导,，,并不以盈利为目的,。新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分从,1000,户到,1500,户配置一个邻里商店。第二个,8000,户到,10000,户建立一个小区商业。第三个,40000,户配套一个社区中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。,3,、体量面积特点,2,万平米左右,。,4,、业态组合特点,新加坡邻里中心的休闲娱乐比例非常大，,基本以家庭娱乐为主,，,零售商业以经营中档商品为主,。商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、参观和小贩中心。集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、书店、阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、查实、美容美发厅、于是、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖厅，饭店、快餐、风味特色小吃。,5,、居民消费特点,对品牌识别及消费非常理性,、,对商品品质的要求较高,、,喜欢实惠高品质的商品,、,时尚感的追求较弱,、,在外就餐频率高,、,中大型集中式餐饮受到好评,、但对高端餐饮的消费度不高、对文化生活的需求较大，从锻炼身心到娱乐和美食，新加坡所提供的各种形式的休闲娱乐活动数不胜数，夜生活非常丰富，如：,DISCO,卡拉,OK,、酒廊、酒吧、电影院和音乐会等。,29,知识回顾,Knowledge Review,