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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,*,专业提升服务-服务维持合作,池州和谐公馆定位报告,池州和谐公馆,定位报告,10/12/2024,1,1,我们的工作思维流程导示,开发背景,区位分析,本体分析,核心问题,发展方向,写字楼+快捷酒店,酒店式公寓,纯酒店,纯写字楼,项目发展定位,产品附加建议,10/12/2024,2,1,开发背景城市概况,池州,：,位于,安徽省西南部，,是“两山一湖”旅游区的重要组成部分。,现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，,总人口,154,万，市区约,20,万人口。,池州经济快速发展，,GDP,保持快速增长，但经济总量偏低，底子薄，,安徽省排名老末；,城市辐射力弱，吸纳力弱，外来人口少，,城区人口增加缓慢。,池州的工业企业较少，因此保持了较好的城市绿化和城市环境，,适宜城市人居。,池州房产,：,起步阶段：,房地产市场是近三年才逐步形成，政府大跨步发展，连续三年出让千亩土地，导致小县城却大大小小有近100个项目。,封闭性强：,城市等级不高，虽周边拥有九华山的强势资源，以及与周边临近的较发达城市地理关联，但城市的人流、商流、资金流、信心流却欠发达，高端物业在拉升高价格的有一定难度；,敏感度高：,客群以刚性需求为主流，仍处于满足居住需求阶段，价格、区域仍是他们首要的考虑因素；,10/12/2024,3,1,项目用地为商住性质，总建筑面积,24985,，其中地下,2102,，地上,16000,。项目为高层，总共,22,层，其中,1-3,层为商业，面积为,5400,，一层层高,5.9,米，二,/,三层层高,4.5,米；,4-22,层为公寓，面积为,17480,，层高,3.2,米。,和谐公馆,红森国际大厦,长江大厦,波斯曼广场,中环大厦,广电中心,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果图,开发背景项目概况,10/12/2024,4,1,掌控节奏、健康、有序的运作项目，不采取银行贷款，降低整体风险；,项目物业全部对外出售，不持有物业，不想有后续的麻烦；,意向寻找大客户，大宗物业出售，不采取返租等需要甲方后期介入的销售方式。,8,月份需要支付工程款，在这之前需要有近千万的销售资金回笼；,我们理解的甲方对项目运作要点及目标：,开发背景客户目标,快速去化项目，不留后遗症，寻找项目定位的差异化,10/12/2024,5,1,我们的工作思维流程导示,开发背景,区位分析,本体分析,核心问题,发展方向,写字楼+快捷酒店,酒店式公寓,纯酒店,纯写字楼,项目发展定位,产品附加建议,10/12/2024,6,1,项目地块位于池州城区中心主干道,长江南路与和谐路交接处，南临石城大道，北靠风光旖旎的清溪河，地处,老城区板块中的城南板块，是,池州未来中央商务区（,CBD,）和规划政务区（,CGD,）,；,【项目区位图】,本案,区位价值解读,池州房地产板块分布图,本案,10/12/2024,7,1,商业、办公、金融、居住,办公、休闲、教育、旅游、居住,城南新区板块将规划为行政新区，集行政、办公、居住和旅游为一体。而城南板块又沿石城大道根据其功能有所区别。,石城大道以北：主要以商务办公、行政和居住为主要功能定位，汇集了大量的高层建筑，整体发展势头迅猛，人流提升快速。,石城大道以南：,主要以休闲、旅游、教育和居住为主要功能定位，整体氛围偏休闲，而且该部分的发展完全依托房地产开发和部分第三产业的带动，整体发展底蕴不足。,综述：,城南板块将会发展成为城市居住标杆，依托其教育以及各项宜居资源，将和平天湖组团形成有效竞争。,城南板块依石城大道分为南北两个片区，本案所处的南片区居住休闲功能为主导，片区发展依托市政工程的推进，但较北片宜居。,区位价值解读,10/12/2024,8,1,池州城市向东向南发展，目前城南板块依托房地产项目的开发来带动区域发展，目前城南已经成为贵池房地产开发的热点区域，但因清溪河的分割，目前该板块呈现跳跃发展趋势，尚未能和老城区连成一片，在清溪河的南北两边有着较为明显的区别。,曼哈顿会展城,本案,清溪凯旋门,静安新城,红森国际,商会大厦,波斯曼广场,南美花园,香港城,长江南路高层建筑群,中环大厦,盛世华庭,长江大厦,区位价值解读,主城区,清溪河,10/12/2024,9,1,位于长江南路商业聚集群,中央商务区（CBD）,及,中央政务区（CGD,）,中心地段，在,市政规划,中处于优先发展板块，,绝佳地段造就巨大的升值发展空间及潜力。,区位：位于城南区和站前区交接板块，距离火车站及汽车站,10,分钟车程，距离长江路步行街,2,分钟左右；项目,地处长江南路商业聚集群，是池州城市中心未来的,CBD,和,CGD,，,在市政规划中处于优先发展板块，地段价值发展潜力巨大；,交通：位于城区主干道长江南路上，石城大道、九华山大道、齐山大道以及一些支路构建成完善的交通网络，有,11,路、,29,路等公交线路经过；,人文：地块周边目前多为写字楼、办公楼、住宅小区、政府机关、事业单位、学校，,片区居住品质一流,。,本案,波斯曼广场,（市劳动局）,广电大厦,（市电视台、市广电局）,红森国际,（市建委）,中环大厦,（市环保局）,商会大厦,（市工商联）,长江大厦,（市人防、市公积金）,静安 新城,香港城,盛世华庭,三正葫芦公社,清溪苑,南湖苑,碧桂园,南美花园,康庄城市花园,太阳新城,湖光苑,科苑新村,金汇广场,财富广场,清溪凯旋门,维多利亚花园,清溪南苑,区位价值解读,10/12/2024,10,1,项目周边规划为多个高层商业写字楼以及高档住宅小区环绕，生活、商业配套及氛围浓厚,商业配套：,长江路商业街、步行街、格林豪泰大酒店,生活配套：,南湖农贸市场、池州市体育馆、翠竹园黄牛排餐厅、锦尚豆捞火锅城等,金融配套：,中国银行,医疗配套：,池沪,东方医院,教育配套：,南湖小学、新贵中、池州二中、池州职业技术学院中职中心、恒志职业技术学校,景观配套：,清溪河,、烟柳园公园、齐山湿地生态园、杏花村文化园、齐山公园,恒达和谐公馆,齐山湿地生态园,杏文花化村园,清溪河,烟柳园 公园,齐山公园,池沪东方医院,池州二中,新贵中,南湖农贸市场,南湖小学,池州 体育馆,区位价值解读,10/12/2024,11,1,vs,周边高档商业写字楼聚集,良好生活氛围,交通要道,池州核心城区,绝版地段,波斯曼、红森国际、长江大厦、商会大厦等,周边住宅众多、人流聚集、配套景观优越,站前区与城中心交接区域,地处主干道长江南路，交通便捷,城市优先,发展片区,目前现状,可预见的未来,路网通畅，但交通设施匮乏，目前仅有两路公交。,周边配套设施匮乏，多数项目处于建设状态，尚未成型。,南侧湿地公园，景观环境绝佳，但人气匮乏。,区位价值解读,10/12/2024,12,1,结论：【,池州城南绝版地块，坐拥城市南大门CBD核心商务区,】,内容,优,良,一般,较差,差,土地级别,自然景观,交通情况,环境污染,生活配套,社会治安,学区情况,社会人文,增值价值,区位形象,区位价值解读,10/12/2024,13,1,我们的工作思维流程导示,开发背景,区位分析,本体分析,核心问题,发展方向,写字楼+快捷酒店,酒店式公寓,纯酒店,纯写字楼,项目发展定位,产品附加建议,10/12/2024,14,1,项目用地为商住性质，总建筑面积,24985,，其中地下,2102,，地上,16000,。项目为高层，总共,22,层，其中,1-3,层为商业，面积为,5400,，一层层高,5.9,米，二,/,三层层高,4.5,米；,4-22,层为公寓，面积为,16758,，层高,3.2,米。,和谐公馆,红森国际大厦,长江大厦,波斯曼广场,中环大厦,广电中心,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果图,项目本体解读,长江路高楼群体量最小的一个项目！,长江路高楼群唯一一个不给政府代建办公楼的项目！,10/12/2024,15,1,项目本体解读,项目一层全部为沿街门面，共,13,间，总共可售面积为,1368.87,。商铺面积在,50-226,平米，主要集中在,80-130,。商铺门面进深,19-20,米，面宽在,3-6.3,。,项目二,/,三层则为裙楼商业，各,15,间，共,30,间，总共可售面积为,2000,平米。面积在,100-200,平米，主要集中在,150-180,平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达，无手扶梯。,一层作为独立门面，能够快速去化，但让项目失去整体形象，和周边项目规划雷同,二,/,三层单层,2000,平米，中等规模，分隔成小铺位，商业价值不高，若单个铺面出售，难度较大！,10/12/2024,16,1,100,41,67,82,75,75,75,67,82,75,72,75,75,项目四层南北各有一个空中花园，其中北向面积,200,，南向,600,左右；,项目,4,层,-22,层为,2,房或者,3,房的办公公寓。每间均设置独立卫生间，开放式厨房。,每层共,13,间，总共,247,套，单层面积在,882,平米，其中最小面积,41,平米，最大面积,100,平米，主要为,75,平米。,项目本体解读,单间面积主要在,63-80,平米，显然不合适做单身公寓！,南北两大露台，作为空中花园，能给项目增色不少！,南北朝向，中间连廊的结构，北向公寓未来在销售上有较大的难度！,柱间距为,6.3,米，较为尴尬，未来自由改造的空间小！,产权,40,年，办公性质，按照住家公寓设置，外来进城群体不青睐物业！,10/12/2024,17,1,项目SWOT分析,优势：,项目位于城南中央商务区，城市的主要发展方向；,项目土地较便宜，操作空间较大；,项目交通便利，大的景观环境较好；,劣势：,项目体量小，后期营销上缺乏规模效应；,项目自身规划约束，自由转换空间小；,项目缺乏设计亮点，附加值较低。,机会：,池州市民对该片区较为认同；片区知名度高；,项目为商住楼，不受政策打压；,政府的支持发展方向，未来前景较好。,威胁：,周边同类型项目体量较大，且已有一定知名度；,池州市民对商住公寓的投资价值缺乏认识；,中国的楼市为政策市，未来政策始终存在,银行的紧缩政策，消费者贷款困难,10/12/2024,18,1,我们的工作思维流程导示,开发背景,区位分析,本体分析,核心问题,发展方向,写字楼+快捷酒店,酒店式公寓,纯酒店,纯写字楼,项目发展定位,产品附加建议,10/12/2024,19,1,问题一：,何种物业类型可以保证销售价格与销售速度，保证项目正常持续的运作？,核心问题梳理,问题二：,在现有的市场条件下，什么样的业态组合才能符合物业类型的价值（或者真实市场价格）最大化？,项目核心问题确定,10/12/2024,20,1,我们的工作思维流程导示,开发背景,区位分析,本体分析,核心问题,发展方向,写字楼+快捷酒店,酒店式公寓,纯酒店,纯写字楼,项目发展定位,产品附加建议,10/12/2024,21,1,按照物业性质的分类，我们提出4个发展方向,方向1 纯酒店项目，项目整体性质为酒店，即客房+酒店配套,方向2 纯写字楼，项目整体为写字楼。,方向3 纯酒店式公寓，商办公寓或产权式酒店全部对外出售。,方向4 商办公寓+快捷酒店，项目整体性质综合性质-公建。,能解决核心问题并且能落地实施才,是我们选择方向的标准。,？,项目发展方向,10/12/2024,22,1,格林豪泰,平天半岛酒店,莱克伯瓷,池州宾馆,大九华宾馆,杏花村宾馆,百岁大酒店,莱克之星,莫泰168,凤凰大酒店,1、全市共有30家星级饭店，其中，四星级6家，三星级16 家，二星级饭店8家。全市共有旅行社73家，持证导游1600人。,2、池州贵池区目前知名连锁快捷酒店并不多，已开业的仅仅只有莫泰168，而格林豪泰处于装修过程，其他像莱克之星、汉高商务酒店、莱克伯瓷等都为当地自创品牌的商务酒店。,3、池州贵池区目前最多的家庭旅馆酒店，因距离九华山景区以及自身属于生态旅游城市，故存在大量的家庭旅馆。,汉高商务酒店,方向一：纯酒店+酒店
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