农村土地流转法律问题

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国人民大学法学院 朱岩,*,农村土地流转法律问题,10/9/2024,1,中国人民大学法学院 朱岩,一、农村土地现有的产权状态,1,、农村土地的构成,第一，集体所有的土地；,第二，国有但由集体使用的农地。,2,、三种基本的用益物权：“农村三片地”,第一，土地承包经营权之下的“农地”，包括耕地、草原、林地等。,第二，集体建设用地使用权，用于乡镇基础设施、乡镇企业建设等。,第三，宅基地使用权，用于保有农户住宅以及其他地上建筑物为主要目的。,10/9/2024,2,中国人民大学法学院 朱岩,二、农村土地流转的基本法律框架,图表一,法律,名称,发布单位,宪法,宪法,全国人民代表大会,法律,民法通则,全国人民代表大会,物权法,全国人民代表大会,农业法,全国人民代表大会常务委员会,土地管理法,农村土地承包法,全国人民代表大会常务委员会,全国人民代表大会常务委员会,村民委员会组织法,全国人民代表大会常务委员会,森林法,全国人民代表大会常务委员会,拍卖法,全国人民代表大会常务委员会,行政法规,基本农田保护条例,国务院,司法解释,部门规章,农村土地承包经营司法解释,农业承包合同纠纷司法解释,农村土地承包经营权流转管理办法,最高人民法院,最高人民法院,农业部,政策,关于全面推进集体林权制度改革的意见,中共中央、国务院,关于,2009,年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见,中共中央、国务院,10/9/2024,3,中国人民大学法学院 朱岩,三、农村土地流转的现状,（一）流转的主要形式,1,、“一级流转”,“,所有权流转”,第一，国家征用集体土地；,第二，集体土地调整。,2,、用益物权性质的使用权流转,第一，土地承包经营权的流转；,第二，集体建设用地使用权的流转；,第三，宅基地使用权的流转,（二）流转的现状,1,、流转规模扩大；,2,、流转区域扩展；,3,、流转目的丰富；,4,、流转方式多样。,10/9/2024,4,中国人民大学法学院 朱岩,四、农村集体土地的征收,1,、征收必须是为了公共利益的需要,公共利益受众范围的广泛性,必要性,长期性,2,、主体的特殊性：只有公权力机关才能够享有征收权：合法的权限,3,、程序性,4,、合理的补偿,土地补偿费归属于谁？,土地承包经营权的补偿归属于谁？,安置补助费归属于谁？,地上附着物的补偿归属于谁？,青苗费补偿费归属于谁？,10/9/2024,5,中国人民大学法学院 朱岩,五、土地承包经营权的流转,（一）基本背景,1,、土地承包经营权的法律性质,2,、土地承包经营权的分类,第一，以承包主体划分：家庭承包和其他主体承包；,第二，以承包方式划分：“平均分配”与“效率分配”,3,、土地承包经营权流转的基本要求（农村土地承包法第,33,条）,第一，不改变土地所有权的性质和土地的农业用途；,问题：谁是发包人？,第二，流转的期限不得超过承包期的剩余期限；,问题：承包人与发包人之间订立的土地承包期限与法律规定不符，对受让人有何影响？,第三，受让方须有农业经营能力；,第四，需要备案或者批准。,4,、流转的法律关系,第一，流转人是承包人；,第二，受让人包括本集体经济组织内部成员以及其他第三人；,第三，有偿流转，订立各种流转合同；,第四，流转收益归承包人。,10/9/2024,6,中国人民大学法学院 朱岩,土地承包经营权流转图示表一,表二 土地使用权市场,土地类型,荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不宜采取家庭承包方式的农村土地,一级土地市场,（承包）,通过家庭承包经营方式取得的土地承包经营权,通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权,二级土地市场,（流转）,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,土地承包经营权依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转,农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，及其他依法用于农业的土地,10/9/2024,7,中国人民大学法学院 朱岩,10/9/2024,8,中国人民大学法学院 朱岩,（二）家庭承包经营权的流转,1,、转包,集体经济组织成员将承包地出租给本组织内部的成员,转包非较低、时间较短,转包与代耕的区别：,第一，代耕期限更短；,第二，短于一年的，可以不签订书面合同；,2,、出租,承包方将全部或者部分土地承保经营权出租给非本集体经济组织的成员；,租金较高、期限较长。,10/9/2024,9,中国人民大学法学院 朱岩,转包、出租流转中的问题,第一，转包和出租双方未在合同中明确约定期限，实际耕种和承租方种植了生长周期较长的农作物和树木，原承包方要求返还土地，而耕种方（承租方）投入较大，如何处理？,第二，出租或者转包未报发包方备案，如何判断出租合同与转包合同的效力？,10/9/2024,10,中国人民大学法学院 朱岩,3,、互换,集体经济组织内部成员之间自愿调整承包地（包括耕地、草地和林地）,不同于承包地的调整（土地承包法第,27,条、土地管理法第,14,条第,2,款、物权法第,130,条）,第一，原则上禁止发包方在承保期限内调整承包地，承包合同明确约定禁止调整的，排除任何调整可能；,第二，在自然灾害严重毁损承包地特殊情况下可以调整；,第三，仅限于耕地和草地；,第四，必须经本集体经济组织成员的村民会议,2/3,以上成员或者,2/3,村民代表同意；,第五，并必须报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。,10/9/2024,11,中国人民大学法学院 朱岩,4,、转让,（,1,）性质：承包方将全部或者部分承包经营权转让给第三方，其与发包方的法律关系终止，是最彻底的流转方式，不同于以上债的流转方式，属于物权流转方式。,转让不同于收回,（,2,）要件（土地承包法第,41,条）：,第一，承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；,第二，必须经发包方同意；,是否应当改成在发包方备案？,第三，受让方应当是从事农业生产经营的农户。,是否限制了流转的范围？,10/9/2024,12,中国人民大学法学院 朱岩,5,、入股,（,1,）性质：将土地承包经营权评估后折价投资兴办企业或者合作生产。,（,2,）模式：,第一，承包户之间直接成立合作设、股份制企业。（土地承包法第,42,条）；,第二，农户土地承包经营权入股其他企业；,第三，集体经济组织股份合作制企业。,10/9/2024,13,中国人民大学法学院 朱岩,6,、信托,在承包期内，承包人将所承包的全部或部分土地委托给土地信托服务组织（受托人）代为经营管理的行为。,10/9/2024,14,中国人民大学法学院 朱岩,7,、反租倒包：指集体经济组织将已经发包给农户的土地租回，改善生产条件后，重新发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人的行为。具体涉及两个合同：,第一，集体与农户之间的反租合同；,第二，集体与第三方的承包或出租合同。,10/9/2024,15,中国人民大学法学院 朱岩,8,、继承方式流转,（,1,）相关法律规定,1985,年施行的,继承法,第,4,条规定,:“,个人承包应得的个人收益,依照本法规定继承。个人承包,依照法律允许由继承人继续承包的,按照承包合同办理。”,1993,年施行的,农业法,第,13,条第,4,款,:“,承包方在承包期内死亡的,该承包方的继承人可以继续承包。”,农村土地承包法,第,31,条规定“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包”。第,50,条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的,该承包人死亡,其应得的承包收益,依照继承法的规定继承,;,在承包期内,其继承人可以继续承包。”,（,2,）继承的方式,土地承包经营以“户”为单位，如果农户的家庭成员为多人，其中一人死亡，由于作为承包经营的“户”依然存在，不发生继承问题。只有该农户中的最后一名成员死亡时，才发生土地承包经营权的继承。,第一，法定继承：区分人是否是本农村集体经济组织成员,第二，遗嘱继承,10/9/2024,16,中国人民大学法学院 朱岩,（三）家庭土地承包经营权流转中的突出问题,1,、是否可以抵押：,现行法：担保法第,37,条第二项明确规定禁止抵押家庭承包土地使用权；,现实状况：农户需要扩大融资途径和权利变现,抵押之后可能存在的弊端：,第一，承包地对于农民的社会保障功能受到威胁；,第二，银行或者其他担保权人无法抵押实现。,10/9/2024,17,中国人民大学法学院 朱岩,2,、土地承包经营权的登记问题,（,1,）登记的意义,第一，土地承包经营权的初始创设采用意思主义；,物权法第,127,条、农村土地承包法第,22,条,第二，针对物权性质的流转（互换和转让）采取登记对抗主义；,物权法第,129,条、农村土地承包法第,38,条,第三，针对“四荒土地”承包经营权的流转，以取得承包经营权证为流转前提。,农村土地承包法第,49,条,（,2,）实务中存在的问题,第一，未办理登记，发生事实上的流转，如何认定转让等效力？,第二，一块承包地多个权证：一宗承包土地办理两个经营权证。两证书虽不是同一级别政府颁发，但两证书均是由政府颁发，根据,土地管理法,第,16,条的规定，此争议应由人民政府先作出处理决定，当事人不服决定再向人民法院提起行政诉讼。,10/9/2024,18,中国人民大学法学院 朱岩,3,、未签订土地承包经营流转的书面合同，当事人之间的法律关系？,实践中，大量的土地承包经营权流转没有书面合同。,4,、因“农转非”收回承包经营权之前的发生各种流转的效力？,问题：土地经营权人全家迁入设区的市，应当将耕地和草地交回，但土地承包经营权人在未迁入设区的市之前，已将经营权合法流转，如何保护善意受让人的利益？,10/9/2024,19,中国人民大学法学院 朱岩,5,、抛荒、撂荒进城务工的农民回流农村，向实际耕种土地的人讨要自己的承包地，如何处理？,6,、流转之后反悔情况：,“零流转费、负流转费”方式流转争议（司法解释第,16,条）（能否适用情事变更原则）；,当事人自愿转让土地使用权后又反悔的。这种案件主要是农户外出打工、超生或躲避计生处罚等，土地无人耕种而转让给别人，现在看到种地有利可图而将土地使用权要回。,10/9/2024,20,中国人民大学法学院 朱岩,7,、发包方侵害土地承包经营权发生的流转：,第一，“责任田”形式发生的流转：主要是村委会将农民的部分责任田以集体的名义承包给他人，现在农户又想要回而将土地抢种掉的，而现耕作人已经在土地上投入。,第二，收回承包地再流转：,例如：,1998,年,8,月，原告陈道堂通过二轮承包取得本村学校后和中路北,6,条两处土地（共,0.8,亩）的承包经营权。原告陈道堂经营至,2001,年，因“两上缴”问题与生产组发生矛盾，村组未经原告陈道堂同意，将原告陈道堂经营的,0.8,亩土地交由被告唐建洋种植。从,2001,年起，该,0.8,亩土地一直由被告唐建洋种植，应上缴的税费，也是由被告唐建洋负担的。,2005,年，由于国家对农业税收政策的调整，原告陈道堂要求收回土地自己种植，经多次与被告协商未果，遂诉至法院，要求收回土地，由自己承包经营。,10/9/2024,21,中国人民大学法学院 朱岩,村委会“违规流转”案件：,北京市海淀区周家巷村,108,户村民称，,2005,年前，他们平均每人本应承包到,1.3,亩土地，但是由于村委会的私自占用、出租以及部分被国家征用修路，村民并没有实际获得土地，也没有获得国家给予的耕地补偿和安置补偿费。,2008,年,11,月,11,日至,18,日间，村委会工作人员制作了,108,份流转合同，合同约定将,108,户村民承包经营的土地流转给周家巷村委会经营，流转期限为十年，村民每人每年能得到几百元的收益金额。,村民们认为，村委会的做法违背了土地承包经营权流转的平等、自愿的原则，侵犯了村民的经济利益，以其名义签订的流转合同系伪造，故请求法院确认流转合同无效，并判令周家巷村村委会将,2004,年起依法发包给村民的亩土地交由村民实